千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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トランプと金正恩が動き出したら為替と金利が動き出す→住宅ローンを賢く借りる3つのルール

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①複数の金利タイプで審査を通し②実行日は月末にし③申込~実行までで低い金利を選べる地銀・信金をおさえる

どうも千日です。5月には史上初となる米朝首脳会談が予定されており、燻っていた朝鮮半島の地政学リスクに大きな動きがみられるかも知れません。

住宅ローンの適用金利は、月の初めに発表された金利がその月中の住宅ローンに適用されるルールになっています。

そして、銀行が発表する金利というのは、金融市場の金利動向に加え、その銀行の営業施策によって決められるんです。なので、家を買う人の住宅ローンの金利は金融市場の金利に左右されます。

金融市場が安定していて、銀行も特段の動きを見せない状況ではそんなに気にならないですが、最近の金利情勢は違いますよね。

様々な要因があって、これから金融市場がどう反応するのか?専門家でも予測が難しい状況にいるのです。金融市場に参加しているわけでもないのに、金融市場の影響をモロに受ける。

「米朝首脳会談」が、2018年の住宅ローン金利に及ぼす影響を大胆予想!|住宅ローンの選び方[2018年]|ザイ・オンライン

これは、なかなか厳しい状況ですよね。

そんなときにどうやって備えるのか?千日のブログの読者様ならもうご存知かもしれません。

以下の3つのルールです。

  1. 金利の決まり方の異なる複数の金利タイプで住宅ローンの審査を通す。
  2. 融資の実行日は月末に設定し、翌月に延期できるようにしておく。
  3. 申込日~実行日までで低い方の金利を選べる地銀や信金も通しておく。

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1.複数の金利タイプで住宅ローンの審査を通す

良く聞かれるんです。

融資の申込をして本審査まで行きながら、他の銀行も通しておくなんて失礼ではないですか?

いえいえ、普通にできますし、失礼でもありませんよ。

本審査後でも契約後でも銀行を乗り換えることができる

本審査は、銀行が我々の返済能力と担保になる不動産を査定する手続きです。

この時点ではまだ銀行は住宅ローンを融資するかどうか決めていません。また、我々もこの銀行で住宅ローンを借りるか決めていませんし、金利タイプも決めていません。

また『本申込』というような言葉を使う金融機関もあります。なので、これを書いたら、そこで住宅ローンを組まなければならないような感覚になるかもしれませんが、全くそういうことはありませんので安心してください。

それは『本審査』も同じことです。これは銀行が我々にお金を貸していいか、銀行の側で判断するための手続きです。

我々が実際に借りるかどうか?は全くの別の話なのです!

融資実行までの段階を図にすると以下のようになります。

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詳しくはこちらをどうぞ。

たとえ住宅ローンの契約書を締結したとしても、融資の実行日までは別の金融機関から借りても何の問題も無いのです。

銀行から違約金も取られません。こういうことは「銀行としては困る」ので説明しませんよね。しかし、融資実行日までに、もし銀行側の審査の面で「貸せない」という事情が出てきたら、銀行は「当然」に融資を拒否しますよ。

こっちだけが義理を重んじる必要は無いのです。

金融機関によっても、金利タイプによっても、金利の決まり方が違う

住宅ローンの金利の決まり方は金融機関によっても、金利タイプによっても金利の決まり方が違います。

金融機関による違い

非常にざっくり言いますと、民間融資か公的融資かによって金利の決まり方が違います。

  • 民間融資は金融市場の金利に加えてその銀行ごとの営業戦略によって金利を決めています。
  • 公的融資は金融市場の金利に加えて政府として住宅の金融円滑化を図るために操作しています。

金融機関による違いはこちらをどうぞ、ちょっと長いですが全部読めば、中途半端なFPよりは金融機関ごとの違いについて理解できますよ。

2017年の3月から4月にかけて一斉に10年固定が上がったタイミングがありますが、千日のブログを読んでいた方でしたら、ある程度の対処できていたはずです。三菱UFJの10年固定の金利上昇を的中させています。

金利タイプによる違い

ザックリ言いますと変動金利と固定金利(当初固定金利)で金利の決まり方が全然ちがいます。

  • 変動金利:政策金利に連動。
  • 固定金利:金融市場の長期金利(新発10年国債利回り)に連動。

そして、金利タイプによる違いは詳しくはこちらをどうぞ。

変動金利については特にこれから5年後あたりが危ないと思っています。しかし逆を言えばそれまでは今の低金利が続く可能性もあるということでもあるんですけどね。

また固定金利の中でもフラット35については、千日のブログでは翌月の金利予想を公開しています。こちらものぞいてみてください。

2.融資の実行日は月末にしておく

例えば長期金利の動きや大きな経済ニュース、千日のブログの金利予想やなどで、翌月の金利が安くなることが分かっているなら、翌月に遅らせれば利息を安く出来ますよね。

あらかじめ月末に融資の実行を予定しておけば、予定通りその月に融資を受けるのも、翌月にスケジュールし直すのもやりやすいという事です。

月末に設定しておくことで、いわゆる「後出しジャンケン」が可能になるんですよ。

なので大きな金利の変動がありそうな事態になったら、あらかじめ、月末に引渡し日を設定していれば、余裕がありますので、比較的交渉がスムーズに行くんです。

交渉の際に障害となる事項を挙げておきます。

一般的に引渡しを前倒しにするのは嫌がりませんけど、延ばす事には抵抗があります。

会社の決算月の関係で嫌がられる 

引渡しをしないと会社の売り上げになりません。

ですので決算月をまたぐような引渡し日の延期については、相当の抵抗を受けることを覚悟しておいた方が良いでしょう。 これは、不動産会社も銀行も同じです。

多くの会社の決算月は3月ですので、3月から4月への変更は最も抵抗されます。 後は四半期決算ですね。上場会社は3カ月ごとに決算をしてます。3月の本決算以外では6月、9月、12月です。 これらの月をまたぐ場合も、本決算ほどでは無いにせよ、何かと理由を付けて抵抗を受けるでしょう。

司法書士のスケジュールを変更するのが大変なので嫌がられる

引渡しの書類を作るのに司法書士のスケジュールを合わせる必要があります。 その銀行専属の司法書士事務所を利用するのが一般的ですので、そのスケジュール合わせという事務的な負荷がかかります。

スケジュール変更は一度はきくかもしれませんが、2度3度となると「いい加減にしてくれ」という事になります。 事実上、延期に応じてくれるのは(時期や金融機関によりますが)1回目までと考えた方が良いです。

営業マンの成績とボーナス査定に響くので嫌がられる

会社の決算でなくても、営業マンの成績とボーナス査定に関係する場合は、これも大きな抵抗になりますね。

基本的に担当者を通じてしか話が出来ませんので、会社として可能だけど、その営業マンが嫌なのかどうか、なかなか見分けが付きにくいです。

3.申込日~実行日までで低い方の金利を選べる地銀や信金がある

もう一つ、あまり知られていないですが、申込日から実行日までで低い方の金利を選べるサービスを行っている金融機関があります。

地銀や信金に多いです。というか、メガバンクやネット銀行では絶対にやってません。

普通の住宅ローンは実行日の金利で貸す

住宅ローンというのは、融資の実行日に金利が決まるのが原則です。なぜなら、銀行もまた金融市場から資金を借りてきていて、利益が出るような金利で我々にお金を貸して儲けているからです。

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銀行のビジネスって案外単純なんですよ。

なので、実際にお金を貸すときには、自分が借りるときの金融市場の金利よりも高い金利になるように住宅ローンの金利を設定したいですよね。

だから、融資実行日の金利になるのが原則なんです。

申込日~実行日までで低い方の金利で貸す地銀や信金

この点、申込日~実行日までで低い方の金利で住宅ローンを貸してくれる地銀や信金は、場合によっては彼らが損をすることも有り得るということですよね。

今のように金利が大きく動きそうなタイミングで、こうしたリスクを取ってくれるというのは、とてもありがたいことだと思います。 

このサービスはどんな地銀、信金でもやっているわけではありません。

お近くの地銀や信金の名前でインターネットで検索してみてください。特に住宅ローンに力を入れている、地域の1番か2番くらいまでの銀行がこうしたサービスをしているケースが多いです。

以下は千日の住宅ローン無料相談ドットコムに寄せられた、魅力的な地銀についてのご相談ケースです。

参考にしてください。

もしも、購入する家の地域にこのような地銀、信金があれば、複数通しておく住宅ローンリストに入れておくべきだと思います。

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まとめ~市場の原理で臨むこと

いかがでしたでしょうか。もしかしたらこのように思う人も居るかもしれません。

そこまでがめつくしなくても…

しかし、相手はそうじゃないですよ。こちらに他行へ移る構えが無いと見ると、どこまでも強気で出てきます。

そんな時、悔しい思いをするのは自分です。

数千万円もの不動産を担保として住宅ローンを借りるという事は、同額の元手で金融市場に参加するのと同義です。

あくまで市場の原理で金融機関に相対する心構えが必要なんです。

  • 2018年4月1日に三菱東京UFJ銀行が三菱UFJ銀行に行名を変更したのに伴い行名を更新しました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日のブログで紹介しているマイホームの購入と住宅ローンのノウハウを一冊にまとめたのがこちらの本です。

 

全国の大型書店と通販で発売中です。この第4章では、金利動向に左右されない住宅ローンの選び方について、専門家の理論を知識ゼロから理解できるようにまとめています。

自分の本のことを自分で言うのはナンデスガ…

他の本には無い踏み込んだ内容になっていると自負しています。

ぜひお手に取ってみてくださいね。

2018年3月10日

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