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【金利予想】2021年9月の住宅ローン金利はどうなる?各金利タイプごとに予想します

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最新予想!

どうも千日です。いろいろあった東京オリンピックが閉会しましたが、新型コロナウイルスの感染者数は連日最多数を更新しています。日本国内ではまだまだ景気回復の兆しは見えていません。一方で米国では景気回復を見込んで金融緩和政策の縮小と2023年までに2回の利上げ可能性が示唆されています。

今回はこうした内外の動向と民間金融機関の営業方針から、2021年9月の住宅ローン金利動向を金利タイプ別(変動、固定、当初固定)に予想します。

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【金利速報】【金利予想】2021年9月から2022年3月までの住宅ローン金利動向を金利タイプ別に予想します|千日太郎YouTube

また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。

日米金利の最新動向

金利タイプ別の住宅ローン金利推移と予想

住宅ローンは金融機関の商品です、民間の金融機関は調達金利と融資金利の差益によって儲けを得ています。お金を商品にしていると考えれば、調達金利は商品の原価であり、融資金利は商品の売価です。

公的融資のフラット35などは、住宅ローンの資金を金融市場から直接調達しているため、その時の金融市場の影響をダイレクトに受けます。

長期金利と超長期固定金利(フラット35など)の動向

フラット35は超長期固定金利の代表格です。買取型は住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取って証券化し機関投資家に機構債という形で販売する仕組みになっています(後半で図解しています)。

投資家は機構債を安全資産という認識で購入するため、👇のグラフのように長期金利(新発10年国債利回り)の動向に連動する傾向があります。民間の30年超の超長期固定金利についてもこれと似た動きになります。

フラット35買取型と長期金利の推移グラフ

フラット35の金利は前の月の20日前後に発表される機構債の表面利率でほぼ予想ができるため、民間金融機関とは違って何パーセント上がるか事前に把握できます。

また住宅金融支援機構は営利を目的としていないため、民間金融機関でよくみられる不可解な金利上昇がほとんどないのがメリットです。

これまでの機構債の表面利率、フラット35(買取型)の金利推移を表にしています。

2021年推移

1月

2月

3月

4月

5月

6月

長期金利

0.01%

0.04%

0.08%

0.10%

0.09%

0.08%

機構債(参考)

0.33%

0.36%

0.41%

0.41%

0.40%

0.39%

フラット35

1.29%

1.32%

1.35%

1.37%

1.36%

1.35%

2021年推移

7月

8月

9月

10月

11月

12月

長期金利

0.06%

0.01% 0.01% % % %

機構債(参考)

0.36%

0.31% 0.31% % % %

フラット35買取型

1.33%

1.28% 1.28% % % %

なお、8月のフラット35が決まった時点(機構債の表面利率の発表時点)の長期金利は0.01%で前月から0.05ポイント下がりました。それを反映して機構債の表面利率は0.05ポイント下がりました。8月のフラット35(買取型)の金利は0.05ポイント下がっています。

そして8月20日に発表された機構債の表面利率は前月から横ばいの0.31%です。そのため、9月の予想は次の通り横ばいです(月初めの予想が的中しており、予想金利に変更はありません)。

フラット35買取型の予想

フラット35買取型2021年9月 団信込み 団信抜き 頭金
返済期間10年~20年 1.15% 0.95% 1割
返済期間21年~35年 1.28% 1.08% 1割

フラット35保証型の予想

フラット35保証型2021年9月 団信込み 団信抜き 頭金
ARUHIスーパーフラット9 1.23% 0.95% 1割
ARUHIスーパーフラット8 1.15% 0.87% 2割
ARUHIスーパーフラット7 1.13% 0.85% 3割
ARUHIスーパーフラット6 1.11% 0.83% 4割
住信SBIフラット35保証型 1.20% 取扱なし 1割
住信SBIフラット35保証型 1.11% 取扱なし 2割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。

民間の超長期固定金利の予想

民間金融機関の30年から35年の超長期固定金利については、6月から8月にかけての長期金利の低下よりも大きく下がりました。2021年9月は大きく下げた直後なので、さらなる引き下げは期待できませんが、引き続き低い水準で推移すると考えられます。

長期金利と20年固定金利の動向

住宅ローンの10年固定や20年固定、30年固定などの固定金利の商品を貸すための資金は金融市場から10年から30年の長期金利で調達している建前があります。

グラフは主要銀行の20年固定金利の最低金利を並べたものになっています。👇のグラフのように、20年固定金利には前述の超長期固定金利ほどの連動性はありません。

20年固定金利と長期金利の推移グラフ

2019年7月を境として1%を下回る水準に下がりました。この当時はトランプ政権下で米中対立や世界経済への先行き不安によってFRB(米連邦準備制度理事会)の利下げを受けて長期金利が大きく下がったタイミングです。

しかし、コロナ後は長期金利が上がっても変わらず概ね1%前後の低金利で推移しています。これは長期金利よりも民間金融機関の営業方針によるものです。

これまでの長期金利と20年固定のその時点の最低金利を表にしています。

2021年推移

1月

2月

3月

4月

5月

6月

長期金利

0.01%

0.04%

0.08%

0.10%

0.09%

0.08%

20年固定

0.895%

0.945%

0.995%

1.005%

0.955%

0.945%

2021年推移

7月

8月

9月

10月

11月

12月

長期金利

0.06%

0.01% 0.01% % % %

20年固定

0.895% 0.845% 0.865% % % %

2021年8月の最低金利については、こちらから確認してください。

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20年固定金利の予想

20年固定などの比較的長期の固定金利については8月の最低金利が0.8%台にまで下がっています。9月もこの水準は維持されると予想していますが、ほぼ底の水準でありこれ以上に大きく下がる可能性は低いでしょう。

長期金利と10年固定金利の動向

10年以下の固定期間となると民間金融機関の営業方針によって決まる傾向が強くなります。ただしマーケットの金利情勢と乖離した値付けはしないようにしているという位のニュアンスです。

グラフは主要な金融機関の10年固定金利の最低金利と長期金利を並べたものになっています。

10年固定と長期金利の推移グラフ

2019年7月の米中貿易対立や2020年3月のコロナショックによっても10年固定金利に変化はなく、一貫して下がり続けています。

2021年に入ってからの民間銀行の方針としては、低金利が長期化しているなかで審査属性の高い住宅購入希望者が増加しており、それを積極的に取り込む方針となっており、それを裏付けるような金利が付けられているのです。

10年固定金利の予想

10年固定などの比較的短期の固定期間の住宅ローンは年間を通じて長期金利にかかわらず低金利を維持する傾向があります。6月から8月もが的中し、最低金利を出している銀行は横ばいで推移しました。9月も最低金利は横ばいと予想します。

10年固定のお勧め住宅ローンについては、こちらから確認してください。

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日米政策金利と変動金利の動向

変動金利は日銀が民間金融機関に融資するときの政策金利の影響を受けると言われます。長期金利は市場の投資家によって債券がいくらで取引されるかによって日々変動していますが、日銀の政策金利は、文字通り日本銀行が政策として決める金利です。

政策金利とは中央銀行が民間銀行に融資するときの金利であり、景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。グラフはリーマンショックから直近までの日米政策金利の動向です。

日米政策金利の動向グラフ

リーマンショックで日米ともに政策金利を引き下げゼロ金利政策を開始しました。その後米国では景気が回復し2016年から金利を上げましたが、日本は金利を上げられず2016年にはマイナス金利政策に突入しています。

そして2020年3月には新型コロナのパンデミックから米国の緊急利下げがあり、再び米国はゼロ金利政策に突入しています。これに対して日本は既にマイナスとなっており、これ以上下げられずに今に至ります。

変動金利の予想

日本についてはまだ利上げするような状況にはありません。そのため変動金利については引き続き横ばいでしょう。

変動金利のお勧め住宅ローンについては、こちらから確認してください。

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2021年9月の住宅ローン金利に影響する長期金利の動向

こちらは2021年1月4日~2021年8月13日までのNYダウ平均株価と米長期金利の推移をグラフにしたものです。

NYダウ平均株価と長期金利の推移グラフ

2021年6月からの株価は緩やかに上昇を続けている一方で長期金利は下がっています。これはFOMC(米連邦公開市場委員会)が、2023年末までに2回の利上げに動く可能性を示唆したタイミングです。

中央銀行が利上げを示唆して、金融緩和政策を縮小(テーパリング)する可能性を示唆すると、債券が売られて長期金利が上がるのがセオリーなのですが、逆に債券が買われて長期金利が下がっています。

債券価格と金利(利回り)の間には負の相関関係があり、逆方向に動きます。債券価格が上がると利回りが下がり、債券価格が下がると利回りが上がるのです。

セオリーから外れて債券がさらに買われている背景にはコロナバブルがあります。各国政府がコロナ関連の巨額の財政出動を行ったことによって市中には大量の資金が供給されており、それが飽和状態になっているのです。これらの資金は株や不動産、投資信託などに投入され、不況にもかかわらず価格相場が上昇することが世界中で起きています。

業績の上がる企業の株価は本来の企業価値以上に上がっている状態でありさらに株を買い増すことができない、かといってコロナで業績の下がっている企業の株を買えるほどに見通しは明るくない状態です。そこで行き場を無くした資金が安全な債券に流れているのです。

債券価格が上がると、利回りが下がる(負の相関関係)ということですね。記事後半のおまけに詳しく解説しています。

青い折れ線グラフの金利が下がっているということは、債券価格が上がっていることを意味します。この債券価格もどこまでも上がるわけではなく、やはり上限があります。そろそろ債券価格も上限に近いということでしょう。債券価格が上限ということは、金利は底を打ったということになります。

こちらは同じ期間の2021年1月4日~2021年8月13日までの日経平均株価と日本の長期金利の推移をグラフにしたものです。

日経平均株価と長期金利の推移グラフ

日本では、米国のように株価と金利が逆方向に動かず、概ね同じペースで下がり続けています。

先行きの不透明な状況を反映してリスク資産の株式が売られて株価が下がり、そのお金で安全資産の債券が買われて債券価格が上がる(金利が下がる)ということですので、セオリー通りの推移になっているのです。

債券価格によって長期金利が決まる仕組み(おまけ)

長期金利とは、具体的には10年国債の利回りをいいます。利回りとは投資した元本に対する成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合を言います。

その利回りは債券価格によって決まります。

  • 債券価格が上昇すると利回り(長期金利)が下落する
  • 債券価格が下落すると利回り(長期金利)が上昇する

投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格(金利)に反映されます。

国債は国に対する債権ですから、米国債や日本国債は投資家にとって安全な投資先です。つまり、米国債が売られるタイミングでは同じく日本国債も売られることが多く、債券価格が連動し、結果的に日米の長期金利も連動するということなのです。

長期金利とフラット35金利が連動する仕組み(おまけ)

そしてフラット35の金利がどうやって決まっているのか?について、5分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット35の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット35の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット35の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット35の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット35保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット35の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

以上、千日のブログでした。

《あとがき~引き続き20年固定がお勧め》

7月と8月の住宅ローンでは20年固定の最低金利が0.8%台になっています。これは史上最低レベルの低さなのでお勧めです。特に定年まで20年程度となっている人は注目してみてください。借り換えのタイミングとしても良いです。

金利予想の内容は千日太郎YOUTUBEでも公開しています。

また、無料相談の動画は、他の人のケースになりますが、参考になるトピックをお話ししています。ぜひご視聴くださいね!

2021年8月15日

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