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リノベーションマンションのタイプ別 メリットとデメリット

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リノベーションにも良し悪しがあります

リノベーションマンションは新築の良さと中古の安さの良いとこ取りではありません。リノベーションの型式によってそれぞれメリットデメリットがあります。
 
今日は代表的な以下の3つのタイプのリノベーションマンションについて、そのメリット=魅力とデメリット=注意点を解説します。
Ⅰ. 内装リノベーション済み中古マンション
Ⅱ. 中古マンションを自分でリノベーション
Ⅲ. 大手デベロッパーの手掛ける一棟丸ごとリノベーション
リノベーションマンション
大前提として念頭に入れるのは、リノベーションマンションの購入は中古マンションの購入だと言うことです。
 
これを忘れる人はいないですよね、でも。
 
  • 見た目が新しい
  • 新築より段違いに安い
これによって元から素人には難しい物件への目利きがブレるんです。これは意識しない印象なので人間である以上、どうしようも無い点でもあります。
分かっていても難しい

これがリノベーションマンション選びの難しさです。

同時に…

そのメリットとデメリット、自分のニーズを正しく理解していれば新築マンションより安く、理想に近い住まいを得られる。

これがリノベーションマンションの魅力です。

Ⅰ. 内装リノベーション済み中古マンション

内装リノベーション済みの中古マンションによって最も手軽に新築同様の住空間を中古価格で手に入れられます。

背景には中古そのままではなかなか買い手がつかないという、売主側の事情があります。見極めなければならないのは、売主側の事情です

 

  • その物件に潜在する問題
  • 中古マンションの市場競争
もしリノベーションしてなければ容易に分かったような問題、湿気によるカビや漏水跡など室内に出てきた痕跡は完全に綺麗になってます。
 
一方そのような問題が無くても、その地域の中古マンション市場が激戦で、さらに付加価値を付け無ければ売れないという地域かもしれません。同じ地域にもっと条件の良い物件がある可能性があります。
 
中古マンションの売主が売却のためにリノベーションにかけているコストの相場は概ね百万円前後です。新品なので綺麗だと思いますが、最も廉価な材料を使用していると思ってまず間違いありません。

 

メリット

  1. 最も手軽に安価でリノベーションマンションを手に入れることが出来る
  2. 数が多く、選択肢が広い

デメリット

  1. 構造、権利関係、共益費の延滞など中古マンションに付随する様々なリスクに変わりはないが、それが隠されている又は見えにくくなる
  2. 最も安い材料でリノベーションされている。最も費用のかかる水回りのリフォームはされていないことが多い
  3. 共用部分はもちろん古いまま
リノベーションというよりは、中古マンションを少しでも高く(早く)売りたい売主だという見方をした方が良いかもしれません。

Ⅱ. 中古マンションを自分でリノベーション

リノベーションマンション

自分だけのこだわりの住空間を中古価格で手に入れるなら中古マンションを自分でリノベーションするのがお勧めです。

内装をほぼスケルトンにして一から間取りを作れます。注意しなければならないのは100%思い通りに行くとは限らないということです。

もちろんお金に糸目を付けずやれば、なんだって出来ます。しかし予算というものがありますよね。

色んな工務店に相見積もりを取って、交渉して、予算オーバーしたら仕様を変えて…私もやったことがありますが、これがなかなか大変です。

本当にざっくりですが何をやったらどの位かかるかを挙げると以下のような感じです。だいたい3LDK、70〜80m2のマンションを想定してます。

 

  1. 壁紙の全張替えと簡易な間取り変更、畳をフローリングにする程度で2百万円位
  2. さらに風呂、キッチンの水回りを変更するなら5〜6百万円
  3. 完全にスケルトンにして配管、水回りの場所も変更なら1千万円オーバー
あとは建具やフローリングにどんな素材を使うかによってもだいぶ変わります。場合によっては『似たような間取りと建具の新築マンションが買えた』なんてことにも本当にあり得ます。
 
また、リノベーションは開けて見ないとわからない部分があります。当初の見積り通りに行けば超ラッキーです。配管の通り方やマンションの躯体の張り出しは内装を外して見なければわかりません。
 
イケてない間取りだなと思って、開けてみたら『ナルホドこうするしかないか…』なんてこともあります。
 
比較的新しくて図面があれば安心です。
 

メリット

  1. 中古価格で自分のこだわりの住空間が手に入る
  2. 中古マンションの流通は多いので選択肢は広い

デメリット

  1. 総額でいくらになるかは流動的。普通は少しオーバーする
  2. 工務店の選定、交渉、仕様の決定などやらなければならないことが多い
  3. 出来上がりのイメージが違った…なんてリスクもある
  4. 共用部分はもちろん古いまま

リノベーションの施工実績が豊富で、なおかつ良心的な工務店と出会えるかどうか?というのがポイントになりそうですね。また知識を仕入れる必要があります。

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物件選びと業者探しは同時進行がベスト

中古マンションはいい物件が出ると直ぐ売れてしまうので、結構焦るものです。とはいっても、妥協やよく分からないままで、値段と広さだけで契約してしまうと、自分たちの思い通りにリノベできない危険もあります。これはと思う物件に出会ったら、施工業者と一緒に見学して購入後にどんなリノベーションが可能か、どのくらい費用がかかるかについての相談しておくべきです。

そのプロセスで、そのリノベ業者の誠実性やセンス、提案力も見えてくるでしょうし、購入後もリノベ仕様の決定から完成までの流れをスムーズに運ぶことが出来ると思います。

相談までは無料です。ここである程度の情報収集を図ることが出来るので上手く利用したいですね。

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Ⅲ. 大手デベロッパーの手掛ける一棟丸ごとリノベーション

めったに出てきませんが、大手のデベロッパーが手掛ける一棟丸ごとリノベーションマンションがあれば、検討してみたいですね。
 
マンション全体を丸裸にして躯体だけにして、内装をやり変えますので、中古マンションのリスクは殆ど無いです。
 
構造上の問題があればそこで分かりますし、現代の建築基準法に抵触しないように補強してます。特に大手の場合や電鉄電力ガス系のデベロッパーならコンプライアンスがしっかりしてますので安心です。
 
めったに出ないのが難点です。だって一棟丸ごとやり変えるんですから、既に住んでいる住民が全員賛成しないとダメなんです。
 
難しそうです
 
しかし新築マンションよりは割安になりますし、間取りもセミオーダーで選べます。もし出ていれば私なら選択肢に入れたいですね。
 

メリット

  1. 中古マンションのリスクを最小限に抑えつつ、新築よりも割安でリノベーションマンションが手に入る
  2. 共用部分も新しい
  3. 間取りもセミオーダーで選べる

デメリット

  1. めったに出ないので選択肢が少ない
  2. 補強していても躯体はほぼそのままなので壁の厚さは基本的に変わらない場合がある
とにかくあまり見かけないので、比較の対象が少ないのが難点ですね。もし出ていれば検討してみたいタイプです。

以上、千日のブログでした。

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