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【金利予想】フラット35の2018年4月金利は下がり1.35%~森友問題と米朝首脳会談の影響は?

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森友問題でアベノミクス停滞2018年4月のフラット35金利は1.35%

どうも千日です。2018年4月のフラット35の金利のもとになる機構債の表面利率が発表されました。

発表された機構債の表面利率は0.40%と前月から0.02%下がりましたので、フラット35の2018年4月金利は前月から0.02%下がるだろうというのが大方の予想でした。

しかしフタをあければ、0.01%の下落です。思ったほど下がらなかったという結果になりました。

さらに20年以下の期間については下がるどころか0.01%の上昇になりました。

フラット35
4月実績
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.30% 1.10%
21年~35年 1.35% 1.15%

ちなみに3月の実績は以下のとおりでした。

フラット35
3月実績
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.29% 1.09%
21年~35年 1.36% 1.16%

今後のフラット35を予測する上でのポイントはやはり北朝鮮情勢ですが、先月は米朝首脳会談の可能性が濃厚になるなど、大きな動きがありましたね。

そして森友問題では財務省による組織ぐるみでの決裁文書を書き換え、安部昭恵夫人の関与が明らかになるなど、今後のアベノミクス続投による景気回復には暗雲が立ち込めてきています。

フラット35の金利が確定するのは月末ですので、まだ決まったわけではありませんが、何もなければ少し下がるだろう、と考えられます。

長期金利と機構債の表面利率の関係

フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。

f:id:sennich:20171109234447j:plain

なので、フラット35の金利は投資家達が長期の安全資産に投資するときの金利=市場の長期金利の影響をモロに受けるのですね。その長期金利の指標となる新発10年国債利回りの推移と機構債の表面利率の推移を並べてみましょう。

直近の10年国債利回りと機構債表面利率の関係

年月 10年国債利回り 機構債表面利率
2016年5月 -0.134% 0.34%
2016年6月 -0.102% 0.36%
2016年7月 -0.208% 0.23%
2016年8月 -0.229% 0.19%
2016年9月 -0.084% 0.33%
2016年10月 -0.040% 0.37%
2016年11月 -0.056% 0.34%
2016年12月 0.013% 0.41%
2017年1月 0.076% 0.48%
2017年2月 0.065% 0.46%
2017年3月 0.093% 0.47%
2017年4月 0.071% 0.46%
2017年5月 0.014% 0.40%
2017年6月 0.048% 0.43%
2017年7月 0.050% 0.44%
2017年8月 0.074% 0.46%
2017年9月 0.043% 0.42%
2017年10月 0.035% 0.42%
2017年11月 0.064% 0.43%
2017年12月 0.025% 0.40%
2018年1月 0.045% 0.42%
2018年2月 0.079% 0.46%
2018年3月 0.060% 0.42%
2018年4月 0.045% 0.40%

(注)年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2018年4月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は3月16日ですので、2018年4月には3月15日終値の金利を書いています。

  • 長期金利は前月から0.015%下がった
  • これに対して機構債0.02%下がったということです。

機構債の下がり幅の方が大きいです。

機構債が実際に投資家に販売されるのは3月26日が予定ですので、今日から26日までに長期金利がもう少し下がりそうだ、という市場の予想を反映したものだと思います。

森友問題の影響はそれほど無い

森友学園の土地取得と値引きに安部昭恵夫人が関係していたことは間違いの無いことです。そして、麻生財務相は決裁文書を書き換えていた財務省の総責任者です。この森友問題を乗り切れなければ、首相の3選は難しくなるでしょう。

日本はリーマンショック発生の2008年から15年以上物価が持続的に下落するデフレだったのですが、アベノミクスと黒田日銀総裁の金融緩和政策が上手く機能してその後5年の現在(2018年)に至るまでデフレを脱却できた、という分析結果が出ています。

森友問題は、だましだましでも日本経済を浮上させてきたアベノミクスの、大きな躓きと言えます。ただ今のところ、安部政権継続が困難になっている、とまでは市場は捉えていませんね。

米朝首脳会談も今のところは材料視されていない

米朝首脳会談はティラーソン前国務長官の突然の解任が影響し、当初の5月から6月~7月に延期が濃厚のようです。

首脳会談前には、複数の予備会談を行い、全ての部分について事前に調整するため2か月未満の準備期間ではそもそも短すぎるということもあるようです。

とりあえずその前の4月末には南北首脳会談が予定されています。対話が続く間は核実験や弾道ミサイル開発は行わないということですから、米朝間の緊張が高まることは無いのですね。

まだ材料視されるような動きは出ていないということです。

 

最近の長期金利(新発10年国債利回り)の動向

直前の長期金利(新発10年国債利回り)は以下のように下降しています。日銀が実施した国債買い入れオペ(公開市場操作)によって需給が引き締まるとの観測から買いが先行したと報道されています。

f:id:sennich:20180316235741j:image

国債買い入れオペ とは、日銀が予め指定した値段で国債を大量に買い入れることで債券の価格を操作するものです。

需給が引き締まるとは、需要に対して供給が不足するということです。つまり日銀が買い占めてしまって買えないんじゃないか?という観測が広がったのですね。

なので、投資家は自分が買いたい分を早めに確保しようとして、国債の買いが先行した。国債価格が上昇し、国債の利回り=長期金利は低下するということです。

日銀の政策や債券の価格と利回りの関係について、手っ取り早く知りたい!という方はこちらをご一読くださいね。

 

フラット35の金利は国が操作している

フラット35は低金利に安定しやすいことから、2018年におすすめする住宅ローンのベスト3の一つです。

①国が操作し金利上昇を緩和させるフラット35

②価格競争の目玉で低金利が続くメガバンクorネット銀行の変動金利

③申込日~実行日までで一番低い金利が適用される地銀や信金の当初固定金利

2018年下半期の金利動向に翻弄されない住宅ローンはフラット35+メガ/ネット変動+地銀信金当初固定 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

この記事を読んでいる方はフラット35の金利動向に注視している人だと思います。フラット35を軸に考えるのは正解だと思います。

2018年のフラット35の金利は1.38%前後で推移するという予測

千日の分析によると、今のところ国はフラット35の金利(団信0.28%込み)で1.38%弱に抑えたいと考えていると見込んでいます。

2017年10月の申込からは団信保険料0.28%が金利に込みになっています。それ以前の長期金利の推移とフラット35(団信抜き)の金利推移をみるとそれが見えてきます。

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で固定金利について1.38%という前提でシミュレーションしているのはそうした理由です。

詳しくは2018年以降のフラット35の金利を予測している記事で詳しく書いていますので、まだ読んだことのない方は読んでみてください。今のところ、この当時の予想通りに進んでいる感じです。

今回は目標とする1.38%以下なので「国による調整」は無い

機構債がメチャメチャ上がったときには、国がその分をかぶって安い金利でフラット35を貸していたときが過去2016年2017年にはありました。

今回はというと1.34%ですので、国が目安としている1.38%をほんの少し0.04%下回っています。国として特段調整する必要の無い局面と言えます。おそらくほぼ1.34%で決まるものと思われましたが、0.01%上振れして1.35%となりましたね。

誤差なのか、何か別の要素が絡んでいるのか…?

 

《おすすめ》アルヒスーパーフラット8と9

4月には金利が下がります。借りた後はずっと固定ですから安心して借りられますし、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。

その中でも、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

概要は以下の通りです。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

 

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まとめ~複数の金利タイプで審査を通しておく

基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いています。

しかし、長期金利は一時的に大きく変動する可能性があり、今のところは材料視されていませんが、森友問題にせよ北朝鮮にせよ大きなリスクをはらんでいます。何もないと思ってたら、急に上がったり下がったりするのが長期金利というものです。

言うまでもなく変動金利は今も最低金利ですよね。変動金利の方は日銀が政策金利をゼロ金利政策で抑えている限り、短期的に動くことは無いでしょう。

しかし、今後数年で上がる可能性がありますので、原則として金利が上がる前提で準備をしておかねばなりません。わたし個人としては、今の変動金利の低金利が続くのはおおむね5年程度までではないか?と考えています。

早い段階からどれか一つに絞ってしまうのは危ないですよ。ギリギリまで粘って有利な方を選択することをお勧めします。

  • 2018年3月29日に金利が確定したので更新しました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

3月は北朝鮮と森友に大きな動きのあった月でした。

北朝鮮に関しては、トランプ氏は「よし会おう」と即断だったそうですが、いざ会うためには気の遠くなるような準備が必要なようですね。

ティラーソンは解任しちゃうし、言ったは良いけどホントに実現するの?というのが市場の見方ではないでしょうか。

森友に関しては、このまま逃げきりを狙っている感を受けますけど逃げ切れる公算はおありなのでしょうか。

国民から三行半を突き付けられないように気を付けてください。私は先月その危機がありましたが、なんとか生還しました。

直近ではアメリカが中国と貿易戦争に突入しようとしていますね。株式市場は低下し為替は円高、投資家のマネーは安全資産の国債に流れて長期金利は低下しています。

今のところは金利の低下だけになっていますが、リスクは高まっています。今後の動向には注視しておかなければなりませんね。

2018年3月24日

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