千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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フラット35の機構団信が保障を拡大しローン金利に0.28%上乗せで大幅リニューアル

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団信保険料の大幅変更と国内団信初の身体障害保障は2017年10月申込みからスタート

どうも千日です。知らない人も多いと思いますが、2017年10月1日の申し込みからフラット35の団信が大幅にリニューアルされます。この制度変更の骨子は2つです。

  1. 団信保険料は実質値下げ。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
  2. 住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大。従来高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害(身体障害者福祉法1級or2級)についても保障の範囲に含まれる。

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これはすごいリニューアルです。ただし注意点として、この新制度を利用する場合には2017年 10 月1日以後に改めてフラット35の申込手続が必要となり、改めて融資の審査をします。

この間に自分の信用情報が悪化したり審査基準が厳しくなったりして、落ちることもありえます。またこの新たな審査結果を踏まえて従前の申込みについても、その審査結果にかかわらず融資を断られる場合がありますので、この点は注意が必要です。

今日は千日がこの2つの変更点を徹底分析して丸裸にしたいと思います。とかく良い部分だけを強調するのは、人の常です。住宅金融支援機構についても例外ではありません。では始めますね。

1.団信保険料は実質値下げになるが金利は実質値上げになる

まず機構団信保険料の詳細な新旧対照表を作ってみました。団信としては値下げですが、団信に加入しない場合は0.08%の値上げになっているんですよ。

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従来の団信は別料金で年に1回、住宅ローン残高の0.358%を別途支払うというものでした。それが、毎月の返済にオンになるので毎月返済となります。これは単なる返済方法の変更ではなく、根本的に団信が利率に組み込まれるということなんですよ。
適用金利に団信保険料が込みとなることの影響では要点をご説明していきますね。備考のところがポイントです。

この仕組みによってどんな影響が出るのか、2017年10月の予測金利で比較してみました。

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また、金利に込みということですから、途中で団信から退会した場合もそのままその金利が適用され続けるということです。
結果として、団信に加入する場合は従来よりも負担は軽くなりますが、団信に加入しない人にとっては0.08%の金利の値上げと同じことになるんです。民間金融機関のように団信込みでの金利の表示に変わるということです。ただ、フラット35については団信加入は任意ですので、団信に加入しない場合は金利が安くなるという仕組みになるのです。

実際にどのくらいの金額で差が出るのかを一般的なケースを前提にシミュレーションしてみました。

(単位:円)

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団信に加入する人にとっては、約37万円の支払の節約になりますが、団信に加入しない人にとっては約48万円の支払いの増加となります。シンプルに考えると団信に加入した方がよりオトクということです。

うがった見方をすると、住宅金融支援機構としては、できるだけ団信に入って欲しいという意図があるのだと思います。

 

2.身体障害でも住宅ローンがゼロになる保障の大幅グレードアップ

保険料率についてはメリットとデメリットがありましたが、保障については明らかにメリットが大きくなりました。

保障内容についての新旧対照表を作りました。

項目 備考
死亡 住宅ローンがゼロ円  
身体障害 身体障害者福祉法に定める障害等級(1・2級)の「身体障害者手帳」を交付されれば住宅ローンがゼロ円になる。保障の要件が具体的。 高度障害よりも軽い障害であっても保障される。
高度障害 非常に重い障害状態でその後の生活に重大な支障をきたす状態になると住宅ローンがゼロ円になる。保障の要件が抽象的。 高度障害の一部については、新団信では保障対象ではなくなるものもある。

旧制度では、保険金の支払い対象になるのは高度障害と死亡の場合です。高度障害とは何か?共通の定義はありませんが、例えば次のようなケースだと『生命保険文化センター』が例示しています。

  • 両目の視力を全く永久に失う。
  • 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失う。
  • 中枢神経系・精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要する。
  • 両上肢とも手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失う。
  • 両下肢とも足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失う。
  • 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失うか、またはその用を全く永久に失う。
  • 1上肢の用を全く永久に失い、かつ1下肢を足関節以上で失う。

かなり、保障が厚くなったと言えると思います。注意点としては『身体障害』と『高度障害』ではそもそもの定義が異なるので、単純に範囲が広がったということではなく、備考にあるように逆に保障対象でなくなってしまうものもあるということですね。

身体障害状態が保障対象となることで、

  • ペースメーカを植え込み、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限される場合(1級)
  • 人工透析を受けており、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限される場合(1級)

こういった比較的可能性の高いリスクについて住宅ローンの残高がゼロ円になるのは大幅なグレードアップと言って良いと思いますよ。

住宅ローンの借入れに際して加入する団信で身体障害状態(身体障害者福祉法に定める身体障害状態)が保障対象となるのは、国内で初めてだそうです(機構団体信用生命保険地域幹事生命保険会社調べ)。

やはり国がバックあるのは大きいでしょうね。民間で同じことが出来るか?というとかなり難しいのではないでしょうか。この団信が付く代わりであれば、まあ金利が若干値上がりになってもしょうがないかなと思いますね。 

ただし、高度障害の一部については、新団信では保障対象ではなくなることもあります。

新団信で保障対象外となる高度障害とは?

障害者手帳の障害等級は一つ一つが軽度の障害であってもそれが累積することで障害等級が上がる仕組みになっています。

10月からの新機構団信制度では、身体障害者福祉法に定める2つ以上の障害に重複して該当したことにより、1・2級の身体障害者手帳の交付があった場合も、残りの住宅ローンはゼロ円になります。

しかし、一つの障害に該当した原因が保障開始以前に既にあった場合、その後に事故や病気などで、もう一つの障害を負ったことで累積で2級の身体障害となった場合はどうでしょうか?

その場合は、保障開始後に負った障害で1・2級の障害に該当しない場合は保障されないことになります。

また、身体障害状態を保障する公的制度には『障害年金制度』や『労働者災害補償保険』などがありますが、これら制度の受給資格があっても身体障害者手帳が交付されていなければ、保障の対象にはなりません。

  • 保障開始後の障害で1級2級でなければならない。
  • 身体障害者手帳を交付されてなければならない。

つまり『身体障害者福祉法』の障害ということに明確化したことの副作用として、従来の高度障害の一部が保障されないことも出てくるわけですね。

 

まとめ~長期金利は今後ゆっくり上がる中でフラット35を検討する材料として

長期金利は、ここ最近ほぼ横ばいで推移しています。 

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北朝鮮問題も先送りとなったこともあり、再び長期金利は上昇し始めましたが。今年の初めと違うのはトランプ政権の実力が良くも悪くも見えてきていますので、ゆるやかなペースになっているということでしょう。

団信への加入を前提としている人が多いですが、フラット35については機構団信が高いということで検討から外していた人もいるでしょう。こうした人にとっては、今回の団信の値下げと保障範囲の拡大は魅力的ですね。

なお、ここで書いている金利予想は、あくまで千日個人が執筆時点で公表されている情報に基づいて予想したことです。実際の金利の動きは予想と異なってい来ることは大いにあり得ることです。くれぐれも用法用量を守ってご利用くださいね。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

今回の記事に書いている機構団信の保障のリニューアルは

のご相談者からの『本当に安くなるんですか?』というご質問がきっかけとなりました。

そもそも、千日は知らなかったのでとても助かりましたし、よくよく調べてみると本当に大幅な変更だったので驚きました。

特に保険料がどういう仕組みになるのか?については、パンフレットを見てもいまいち分かりにくくなっています。(実は利率の値上げを含んでいるからです)

参考になれば幸いです。

フラット35の新しい団信は本当にお得なの?民間銀行の無料団信と、保障範囲などを徹底比較!|住宅ローンの選び方[2017年]|ザイ・オンラインでは、民間住宅ローンの団信と比較してフラット35の団信を分析しています。併せて読んでみてくださいね。

いえーる すみかるは住宅ローンと不動産会社選びの情報サイトです。いまさら聞けない住宅ローンの基本や何となくモヤモヤしていた疑問点などを分かりやすく解説する記事を不定期に寄稿しています。

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2017年10月19日

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