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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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住宅ローン金利値下げ交渉の実態〜下げた金利をさらに下げる

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銀行からのファイナルアンサーを引き出す金利引き下げ交渉の実例

どうも千日です。前に公開した住宅ローンの金利引き下げ交渉のコツ第2弾です。前のブログを振り返りますと、二つのポイントがありました。

  • 金利交渉は電話一本で可能
  • 下げなければ借換えるキッパリした姿勢

元々の金利が高ければ、電話一本かけて言っただけで下がります。

ご相談者Nさんのケースでは、ローン残高1,500万円、10年固定金利で住宅ローンを組んでます。残りは約20年です。

更新の条件はかなり高い金利でした。

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それが電話一本『知人のFPから高すぎると言われたから借換えを検討している』と言ったら、こうなりました。

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何と一律で0.9%も下げて来たんですよ。今日はその続きです。

目次

金利はまだ下げられる

Nさんから相談を受けた千日の回答はこうです。

『まだ下りますよ、銀行はまだ余力を残してます。』

経済的に合理的な決定をする利用者の目線に立てば、利息の減少額が借換費用を上回るなら借り換えますよね。

今の信金の値下げ金利と一般的な都銀の最優遇借換金利を比較すればそれが出て来ます。

f:id:sennich:20161215205546p:image

他行借換利率との比較で計算すると10年固定で92万円、変動金利で175万円も利息の負担が減ります。

借換費用は多い人でも50万円位ですからこれでもまだまだ乗り換えた方が得なんですよね。

 

再度突き返し一括返済手数料を聞く

これを踏まえてNさんが取った方法は以下です。

  • 保証料の返金や一括支払いの手数料など見積もりを要求する。
  • その金額を考慮し借り換えのメリットを計算する旨を伝える。

そうすると『もう一度見直させてほしい、損をしない内容を提示したい』という事になりました。

そして最近、その回答が来たそうです。

  • 変動金利1.0%(前回1.7%)
  • 10年固定1.1%(前回1.4%)

変動金利では0.7ポイントの値下げ、10年固定では0.3ポイントの値下げとなりました。

最初から並べて見てみるとすごい下がり方だということがお分かり頂けると思います。

  • 変動金利 2.6%⇒1.7%⇒1.0%
  • 10年固定 2.3%⇒1.4%⇒1.1%

実に半分以下まで下がりました。

 

ここで手を打つか?他行へ借換えるか?

事実上のファイナルアンサーです。他行の金利の方が安いとは言え、借換コストを加味すると、まず他行と同じ水準にはなり得ません。

そこで、今提示されている条件での返済額と他行の金利での返済額を比較してみました。

変動金利はずっと変わらないという前提です。

10年固定は比較対象とした銀行と同じ幅で10年後に優遇が減る前提です。

千日のお勧めフラット35の場合を併記しました。フラット35の所の差額は変動金利との差額です。

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なんと、拍子抜けです。まだまだ借り換えた方がお得だという結果になりましたね。

参考としてフラット35へ借り換える場合の借換費用の目安を表にしたものです。

f:id:sennich:20161215213837j:image住宅ローンを変動から固定に借り換えるなら?使いやすい借換コストと利率の早見表 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

 

最終判断は借換費用との比較です

かなり金利を値下げ出来ましたが、それでも乗換えた方が数十万円得という結果でした。

かなり頑張ったんですけど、こういう事もあるんですね。しかし、相手のあることですからしょうがないです。

当然のことですが金融機関の方でも、損得の勘定があるわけです。これ以下の金利ではメリットが無いという判断をしているというだけでしょう。

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まとめ〜都銀と信金・JAの棲み分け

信金やJAなどではあまり低い金利にならない事が多いです。そのかわりに審査では都銀などよりも通りやすい面がありますし、色々ときめ細かいサービスが強みです。

金融機関にもそれぞれの棲み分けみたいなものがあるんですね。

もし、信金やJAで借りている人で住宅ローン以外でお付き合いが無く、都銀の最優遇金利で借換が可能であればシンプルに借り換えた方が得なのかもしれません。

 

以上、千日のブログでした。

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