読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

Sponsored Link

住宅ローンを変動から固定に借り換えるなら?使いやすい借換コストと利率の早見表

Sponsored Link

日銀のマイナス金利政策の次にやって来る利上げに備える

どうも千日です。史上初の日銀のマイナス金利政策の煽りで長期金利が下がってます。住宅ローンを既に変動金利で借りている人の中には、そろそろ固定に借り換えを検討している人もいるでしょう。
 
事実、2016年3月の主要6行の借り換え申し込み件数は2万3千600件で前年同月比の3.6倍に増えたそうです。
そして、10年固定では0.35%(2016年8月)という驚きの商品も出てきました。ただ9月には5カ月ぶりに上がって0.45%になりましたね。そして10月から12月は据え置きとなりました。

f:id:sennich:20160730141918j:plain

 
マーケットの予想では、世界経済の先行きに対する不透明感は強く、株安円高金利低下の流れは長引くというのが多数派です。

株式市場では自動車や電機など輸出関連企業の株式が売られたほか、長期金利がマイナスになったことで運用収益が落ち込むとの見方から銀行株も大幅に値を下げましたね。
 
いつ、どんな動きをするのか予測がつかない。出来れば、金利が上がる前に住宅ローンを払い切るか、上手い具合に安い金利で固定に借り換えて、上手く変動金利の上昇を回避したいものです。
 
そこで今日のブログ内容はこちらです。
 

元本別、残年数別の借換え費用の早見表

元本金額は1千万円~4千万円まで、5百万円刻み、残存期間は15年から30年で5年刻みで表にしてみました。こういう表を作っている人は意外といないですよね。

f:id:sennich:20160730161535p:plain

ざっくりですが当たらずとも遠からずです。あくまで目安ですので、正確には銀行HPをご確認下さいね。以下が計算の前提です。端数は切捨てました。
  1. 銀行手数料は元の銀行も次の銀行も3万円
  2. 印紙税は1万円から2万円
  3. フラット35検査手数料は一律5万円
  4. 登録免許税は一律0.4%
  5. 司法書士報酬は一律5万円
  6. 不要となる住宅ローン保証料は一律2%でマイナス
  7. 別途料金になる団信保険料は払う前提で計算 

 

借り換え費用を利率に置き換え

ここで気になるのが、この借り換え費用が今後の利息だとする何%になるかです。借り換える費用は利用者にとっての住宅ローンのコストな訳ですから利率にしてみると比較しやすいですよね。
残りの年数で下表の金利の上昇があったのと同じだけ、費用が発生します。

f:id:sennich:20160730164303p:plain

金利に換算すると0.12%~0.38%の間であるということです。(あくまで目安ですので正確には銀行HPのローンシミュレーションで確認してください)
2016年12月のフラット35の融資金利は以下のようになっています。 
  • 返済期間21年以上35年以下 1.10%
  • 返済期間20年以下 1.03%
つまり、これらに上の表を足したものが実質的な借り換え後の金利で固定されるということです。
十分な低金利に抑えた上で金利変動リスクから解放されます。
 

変動→固定(フラット35)の借換コストの内訳

借換とは、元の銀行に対するローンを一括返済して次の銀行で新しくローンを借りることです。その時にかかる費用とは2つに分類できます。
  1. 元の銀行に払う一括返済手数料
  2. フラット35の取扱銀行に払う新規借入手数料 

1.元の銀行に払う一括返済手数料

元の銀行に対しては、元の金銭消費貸借契約で規定していた借入期間よりも短い期間で完済することになります。
 
銀行(債権者)としては、受け取れたはずの利息が、債務者の都合で受け取れなくなる訳ですから、一定の手数料を取る訳です。
 
手数料の金額は銀行によって微妙に違いますがだいたい以下の内訳で30,000円くらいです。
  • 銀行への一括返済手数料 20,000円
  • 銀行系列の保証会社への一括返済手数料 10,000円
 

2.フラット35の取扱銀行に払う新規借入手数料

これは新規に銀行でローンを組むのとほぼ同じ金額がかかります。但し火災保険・地震保険については既に加入しているので追加でかかることはありません。
 
印紙税
住宅ローンを借りるときには金銭消費貸借契約書を作成します。契約書1通毎に所定の収入印紙を貼らなければなりません。契約書に収入印紙を貼り、印鑑などで消印することで、印紙税を納めたことになります。
  • 100万円超500万円以下 2,000円

  • 500万円超1,000万円以下 10,000円

  • 1,000万円超5,000万円以下  20,000円

 

融資手数料

フラット35の取り扱い金融機関で納める融資手数料です。銀行によって異なりますが、だいたい30,000円~50,000円くらいです。

 

フラット35物件検査手数料

フラット35で融資を受ける場合は、住宅が耐久性などの技術基準に適合するかどうか物件検査を受け、適合していることを証明する適合証明書の交付を受ける必要があります。

目安として、新築住宅(一戸建て)で20,000~30,000円、中古住宅(一戸建て)で40,000~60,000円程度です。

 

抵当権設定登記費用(登録免許税)

フラット35の取り扱い銀行に対して第一順位の抵当権を設定し登記しなければなりません。元の銀行からの融資の際に設定していた抵当権を抹消し、新たに借り入れる銀行に対する抵当権を設定するんです。 

その際に「登録免許税」が必要となります。登記を行う際に登記印紙で法務局に納めることとなります。

  • 借入額×0.4%

 

抵当権設定のための司法書士報酬
住宅及び土地に抵当権を設定する場合に法務局(登記所)への登記申請を司法書士に依頼するときに支払う報酬です。
 
報酬は司法書士によって違いますが、一般的には50,000円~100,000円くらいだといわれます。
 
住宅ローン保証料
フラット35では不要になりますのでマイナス要素として説明します。
 
借り換え費用の中でも特に大きいのが、銀行の系列の保証会社に払う住宅ローン保証料です。住宅ローン保証料とは、債務者が返済不能となったときに保証会社が銀行に代位弁済することを保証してもらうための手数料です。
 
そして、保証会社は代位弁済した額を債務者に請求します。これを求償といいます。債務者が自力で返済できない場合は、抵当権を実行して(つまり住宅を競売にかけて)債権を回収するんです。
 
つまり保証料を払ったところで債務者には何のメリットもなく、銀行が債権を担保するためのものです。業界慣行の仕組みのようになってます。
 
保証料は債務者の条件によっても異なりますが、おおむね元本の2%くらいを考えておけば、当たらずとも遠からずと言われます。
 
団体信用生命保険料
万が一、返済の途中で加入者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残額が返済される保険です。フラット35の場合は、加入が融資の条件ではありません。
 
民間金融機関のローンは、加入が融資の条件となっている場合が大半です。これも、ある意味、金融機関の為の保険です。こちらをご一読ください。
 
保険料は、借入残高、借入期間によって異なります。あらかじめ金利に上乗せされる場合もあります。フラット35では、加入した場合は別途負担が必要になります。
 
機構団信に加入した場合の総支払額の目安(借入金額1,000万円、一人で加入の場合)
  • 返済期間15年 294,900円
  • 返済期間20年 400,900円
  • 返済期間25年 511,400円
  • 返済期間30年 626,500円
  • 返済期間35年 745,400円

借入金額が2,000万円の場合は約2倍になります。

 

火災保険料・地震保険料

火災保険については殆どの金融機関で加入が義務化されています。地震保険については任意加入としている金融機関が多いです。借り換えの場合はすでに加入してますから追加の費用としてはカウントしません。

 

利上げへの2つの対応方法

一つは言うまでもなく、固定金利への『借り換え』です。そしてもう一つは、意外かもしれませんが『現状維持』です。借り換えした方がいい人と、そうでない人がいるわけです。 
 

固定金利に借り換えした方がいい人

  • ここまでの話を聞いて『なんだ、それじゃあ固定金利の方が得じゃないか』と思った人
  • 収入が景気の影響をあまり受けない人
千日がここまでで述べたことというのは、当初の住宅ローンの借り入れ時点で既に分かっていたことなんです。これを読んで『そういう風に考えていたら固定金利にしていた』というならば、はじめから固定金利にすべきだったんです。
 
住宅ローンは長いです。まだ15年以上残っているなら、固定金利に変更することで毎月の元利均等返済額は増えますが、借り換え時点の超低金利の水準で金利は固定されます。
 
収入が景気の影響をあまり受けない人も、前向きに固定金利への借り換えを検討すべきでしょう。今回のマイナス金利政策はかなり思い切った政策です。日銀が物価安定の目標とする消費者物価指数の上昇率2%に達したら利上げが来るのは当然の流れです。
 
景気が上向けば収入も増えるということならいいんですが、好景気の中で自分の住宅ローンの負担だけが大きくなってしまうからです。
 
 

固定金利に借り換えせず現状維持がいい人

  • ここまでの話で『金利が上がったら、そのために備えている貯金で繰り上げ償還すればいい』と思った人
  • 収入が景気の影響を大きく受ける人
変動金利を選ぶ人のポイントは『貯金』です。 変動金利には5年ルールと125%ルールがありますね。
 
5年ルールと125%ルールは、変動金利返済の共通ルールです。変動金利は金利が上昇したらすぐに毎月の返済額が増えるんじゃありません。

  • 5年ルールとは、金利が変動しても5年は元利均等返済額を変えないというルールです。
  • 125%ルールとは、1度に上げる元利均等返済額は125%を上限とするというルールです。
 
一見利用者に優しいルールですが、5年遅れでやってくる元利均等返済額の増額できっちり利上げ分の利息を回収するルールです。
 
この利上げに対応して元本を減らすための貯金の割合については過去記事住宅ローンを変動金利にする人は必見!2つの『四』=返済額の4分の1と収入の4割 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答えるでご紹介していますので合わせて読んでみて下さい。
 
この貯金は利上げが想定よりも低ければ、子供の教育資金や老後の資金への上乗せとなります。
 
収入が景気の影響を大きく受け、現在も余裕のある返済計画ではないという人。日銀の利上げのタイミングには来ているはずの好景気による収入の増加に賭けたということです。
 
固定金利に変更したら、さらに住宅ローンが家計を圧迫します。貯金できる金額も減ってしまいます。人生のリスクは住宅ローンの利上げだけではありません。
 
家計の支出を見直し、変動金利が超低金利のうちに自分を守るための貯蓄額を増やしておく方が得策だと思いますよ。
 
日銀も折角上向いた景気に冷や水をかけるほどに急激な政策金利の引き上げはしたくない筈です。
 

日銀の利上げはいつ?

そこで気になるのが、いつ日銀が政策金利を上げてくるかということです。日銀はいつか上げたいと思っています。これは間違いない。では、いつか?

専門家の間では2018年だという声がありますね。おおむね以下のような根拠であったと思います。

  1. 1970年代以降、日米欧の中央銀行の政策金利引き上げサイクルは一致している。
  2. この連動サイクルで、日銀は日米欧の中央銀行で常に最後の利上げである。
  3. そこへきて2015年12月に米国が中央銀行が利上げに踏み切った。
  4. これまでの米国の利上げ期間は長くて3年であるため、日本の利上げに向けた猶予期間は長くても2018年まで。
  5. さらに2018年は安部首相の自民党総裁の任期満了の年であり、
  6. 黒田日銀総裁の任期満了の年でもある。

2018年というよりは、2018年までにと言った方がしっくり来る感じですね。しかし、1.~4.までは単なるジンクスです。そして5.と6.については、経済情勢とは無関係の任期という期限です。

2018年までというのは、競馬や競輪の予想屋の根拠と大して変わらない根拠かなと千日は思います。

まあ、いつでもいいじゃないですか。

なんて言ったら怒られますかね?政策金利引き上げの時期については、千日のブログではあえて予想しないこととします。

長期金利は今が底だって予想したのに……さては怖気づいたのか?

こんな声が聞こえてきそうですね。

千日としては、ちゃんと筋を通しているつもりです。

 

1.長期金利は自然現象、政策金利は文字通り政治

まず、千日が政策金利の利上げ時期を予測しない理由です。

長期金利の動向は、つまり経済の動向です。経済は人間の集団心理が形作る自然現象だというのが千日の考えです。経済の動きは我々一人一人の経済に対する予想や期待、実際の行動が反映されているんです。

人間はおそらく地球上で唯一、全個体が野生動物なんです。それを制御できる人間以外の生き物はいません。所詮はサルなんですが。

つまり、千日もまた経済を動かすサルの一匹なんですよ。千日は、経済という自然現象を動かしているサルの一匹として『長期金利は今が底だ』と発言したわけです。

これに対して、政策金利は政府(日銀)が決めるんです。彼らもサルではあるんですけど、その決定にかかわるのはごくごく一部のサルです。千日はその決定プロセスに1ミリも関与できません

Sponsored Link

 

2.デフレの終わりを願う

千日が、長期金利は底であると発言した理由です。

ハッキリ言って住宅ローンの金利が安いというのは、デフレと引き換えではあまりにも割が合わないんです。デフレ経済のもとでは、物価は低位安定、企業は価格競争を激化させます。

安くないと、勝てない。生き残れない。

いろんな無駄を省いた先にあるのは人件費です。若い人が不安定な雇用で過酷な労働を強いられるようになり、心と身体を壊し、中には人生までも壊してしまった人もいる。

こういう社会は、もうやめにしましょうよ。

デフレを脱却させるのは、日銀ではありません。最終的には自然現象である経済を構成している一人ひとりなんです。必要なのは前向きなマインドなんです。

【ニュース】住宅ローン金利推移を毎月更新 今月にお勧めの住宅ローンの金利タイプは? - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える ⇦に戻る。

f:id:sennich:20160722224851j:plain

  • 2016年4月1日にフラット35金利情報を更新しました
  • 2016年4月6日に借り換え申し込み件数の増加を更新しました
  • 2016年5月2日に金利の情報を更新しました
  • 2016年6月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年7月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年7月30日に金利の情報ほか、全体的に更新しました
  • 2016年9月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年10月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年11月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年11月30日に金利の情報を更新しました

以上、千日のブログでした。

千日のブログでは住宅ローンはもちろんのこと、住宅に関する様々なお役立ち情報を公開しています。

よろしければ、お気に入りへの登録、読者登録、feedlyで定期購読して下さいね。

 

住宅ローンの選び方

銀行の選び方

お勧め金利タイプのシミュレーション

今後の金利動向

変動か固定かカテゴリー記事一覧