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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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住宅ローンで老後破産するリスクに特化したおすすめ繰り上げ返済シミュレーション

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退職金に頼らない住宅ローンの繰り上げ返済シミュレーション

どうも千日です。多くの人の住宅ローンの返済期間は35年ですよね。しかし、まるまる35年間借りようと考えている人は少数派だと思います。

なぜなら、購入時の平均年齢は39.0歳(リクルート住まいカンパニー調べ)。ということは35年ローンなら完済は74歳の計算になります。

一般的なサラリーマンの定年が60歳であることを考えると、14年間は無収入ないし年金で住宅ローンを返済することになります。

退職金で繰り上げ返済してあとは年金生活でしょ。

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そんな風に考えているのではないでしょうか。

しかし、退職金がちゃんと出るか?ということには現在『リスク』があります。理由は現在の長期金利がマイナス金利になっているからです。

退職金の原資になる年金基金は長期の投資で運用しています。長期金利がマイナスだと、現在退職金の支払のために運用している投資金額が将来、目減りしてしまうんですよ。

無い袖は振れません。今のままマイナス金利が続くと、企業は退職金規程を変更して退職金を減らさざるをえなくなってしまうというわけです。

もちろん、金利とは別の理由(会社の倒産や懲戒免職など)で見込んでいた退職金が受け取れない可能性もあります。

それに年金の受け取り額だってこれからさらに減ってしまう可能性は高いですよね。

今日は、これからの経済環境で、老後破産を防止する賢い住宅ローンの繰り上げ返済について書きます。

では始めますね。

目次

期間短縮型と返済額軽減型のどっちが得か?

繰り上げ返済には二つのタイプがあります。

  • 期間短縮型は繰り上げ返済によって返済期間を短縮するタイプで、毎月の元利均等返済額はそのままです。
  • 返済額軽減型は繰り上げ返済によって毎月の元利均等返済額を減らすタイプで、返済期間はそのままです。

一般的なサイトでは、期間短縮型を勧めます。

なぜなら期間を短縮する方が、支払利息を安くできるからです。

しかし話はそんなに単純ではありませんよ。

具体的に比べてみましょう。

3千万円を固定金利1%で35年借入、10年後に百万円繰り上げ返済した場合

繰上げ返済による影響額のシミュレーション 

確かに期間短縮型の方が利息の額は145,761円安くなります。

しかし、返済額軽減型は毎月の返済額が3,767円少なく済みます。その分を貯蓄していったとしたら、期間短縮型で返済が終わった時点で1,069,828円の貯金が貯まるということになります。

つまり、繰り上げ返済した金額とほぼ同額の貯金が完済間近に出来ていることになりますね。

  • 期間短縮型は利息で得、貯金は減る。
  • 返済額軽減型は利息で損、貯金は増える。

こういうことです。

貯金は人生のリスクへの保険です。

期間短縮型で得をするのは、30年以上かけてたかだか14万円ほどです。そもそも住宅ローンの金利が低いと、利息の節約効果も低いのです。

一方で、現在の低金利と今後も進行していく少子高齢化社会によって、老後破産のリスクは上がっています

どちらかというと、老後破産のリスクを防止するための貯蓄を増やせる返済額軽減型の方がこれからの住宅ローンのリスクに対応しているのかもしれませんよ。

 

繰り上げ返済は住宅ローン控除が終わった10年経過後からにする

繰り上げ返済するなら、元本が多い早い段階の方がより利息を節約できる、というのがセオリーですが、千日のブログでは10年後に繰り上げ返済することをお勧めしています。これには理由があります。

住宅ローン控除の恩恵をフルに受けるためです。

住宅ローン控除の正式名称は住宅等借入金特別控除といいます。

各年の12月31日のローン残高×1%をその年の所得税からマイナスする効果です。

新築・中古マンションの購入又は要件を満たすリノベーションやリフォームをして、6カ月以内に住み始め、住宅又はリフォームローンを借りている人は、以後10年間の各年分の所得税から年度末の借入金残高の1%の額を控除することが出来ます。

今の住宅ローンの金利は1%を切るような低金利が多いですから、住宅ローン控除を受けられる期間は、ローン残高が多い方が得なんです。 

住宅ローン控除の効果について詳しくはこちらをどうぞ☟

 

期間短縮は定年退職の年齢までにする

当初の返済期間(35年)では60歳の定年後まで住宅ローンが残ってしまう。

こういう人は、まず期間を短縮して定年の年齢までに完済できるようにしておくことをお勧めします。

60歳の定年から65歳の年金受取開始までの5年間は収入がゼロとなる可能性は大いにあります。そんな時に人生のアクシデントに遭ったら?たちまち詰みます。

いくら借入元本が少なかろうが、約定の返済期日に遅れたら債務不履行なんですよ。

退職金はボーナスのようなものと考え、退職金に頼らず住宅ローンを完済することを第一の目標とします。

ちなみに平成26年度で老齢年金の受給権を持つ人の平均年金額は月に約20万円ほどです。

  • 国民年金   54,414円
  • 厚生年金 144,886円

住宅ローンが残っていると生活保護が受けられない

千日が退職までに住宅ローンの完済を勧める理由はもう一つあります。住宅ローンが残っていると、生活保護を受けることが出来ません。

住宅ローンが残った状態で生活保護を受けるということは、国民の税金で個人の資産(マイホーム)を形成してしまうことになるからです。

給料による収入が無くなる時点で住宅ローンが残っているということは、それだけ破産のリスクが高い状態なんです。

 

短縮年数ごとに必要な繰上げ返済額のシミュレーション

参考として、1年〜5年返済年数を短縮するのに必要な繰上げ返済金額のシミュレーション結果をご紹介します。

繰上げ返済のタイミングは、10年経過後とします。厳密には何月に開始するかで変わってきます。

この結果はあくまで目安です。正確には金融機関のホームページ等のシミュレーションで計算してみて下さいね。

  • 当初の借入期間は35年
  • ボーナス払いなし
  • 借入金額は3千万円と4千万円
  • 金利は固定で1%と0.5%

期間短縮型で短縮年数ごとに必要な繰上げ返済額のシミュレーション

住宅ローン控除で繰上げ返済すると3年期間を短縮できる

金利が半分になると、繰上げ返済による利息の軽減効果も半分になることが良く分かりますね。

また、金利が安いと前半の元本の減りが遅く同じ年数を短縮するのに必要な繰上げ返済金額は大きくなります。

当初10年の住宅ローン控除の節税額を貯蓄して繰上げ返済しても良いですね。

住宅ローン控除で節税できる税金は、当初借入金額3千万円で約2百万円、当初借入金額4千万円で約3百万円です。

これは約3年分の返済期間短縮に相当します。

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まとめ~千日がお勧めする繰り上げ返済方法

いかがでしたでしょうか。繰り上げ返済の変動金利・固定金利に共通のセオリーは以下の2点です。

  • 繰り上げ返済するならば、住宅ローン控除の終了直後のできるだけ早い時期にまとめて繰り上げ返済する。
  • まずは返済期間を定年退職までに期間を短縮する。

まずは返済期間を定年退職までにするように繰上げ返済することを目標にします。これが出来れば、よほど運に見放されない限りは大丈夫です。

また、繰り上げ返済はローン残高が多い時の方が効果が高いですから、早い時期にまとめて行うのが賢いやり方です。

その後については、変動金利か、固定金利か、10年固定かで違ってきます。

  • 変動金利で金利が低いうちはそれ以上繰り上げ返済せず貯蓄にまわし、金利が上がれば一括返済して利息負担を減らす。
  • 固定金利はマイナス金利政策で十分に低い水準なので無理に繰り上げ返済せず、貯蓄にまわし、余裕があれば利息節約のために繰り上げ返済する。
  • 10年固定は10年経過後は大きく金利が上がるので、原則として多額の繰り上げ返済を行うことで元本を減らさないと損です。もしくは借換を視野に入れながら銀行と金利交渉する必要があります。

長い人生何が起きるかわかりません。

家計が厳しくなったときに、絶対に支払わなくてはならない金額は少なければ少ないほど助かります。災害、景気、健康状態など私たちをとりまくリスクは以前にもまして増えています。

これからの繰り上げ返済は、単に利息だけの損得を比較するのではなく、将来のリスクに対応したシビアな判断が求められるんです。

【毎月更新】今月お勧めの住宅ローンの金利タイプは? ⇦に戻る。 

以上、千日のブログでした。

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