千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

Sponsored Link

持ち家と賃貸どちらが得か?家賃と住宅ローンのリスクを比較

Sponsored Link

持ち家と賃貸どちらが得か?リスクは?

どうも千日です。これは永遠のテーマですね。結局はどこかに住むんです。それが持ち家か賃貸かという違いだけです。持ち家でも賃貸でも家ですることは同じです。

眠り、排せつし、食事をし、セックスし、子育てするんです。持ち家だからといってその営みが豊かになるわけでもありません。

住居としての使用価値に持ち家と賃貸で差はありません。しかし、これだけでは誰も納得しないでしょう。

今日はリスクの尺度からどうなのか?ということをお話ししていきたいと思います。

所有か賃貸かにも驚くほどの違いはありません(法律面)

  • 所有は金を借りて家に住む
  • 賃貸は金を払って家を借りる

ホラ、大して変わらないでしょ?

所有は文字通り自分のものになるが…

そもそも所有というのは法律上の権利で制限なく自由に使用収益できる権利です。住む以外の目的、例えば他人に賃貸したり、そこで商売してもいいのが所有権です。

この点、確かに賃貸では使用目的は制限されています。

しかし、住むための家を他人に賃貸したり、そこで商売したいなんていう人はあんまりいないと思います。

皆があまり注目しない所有のリスクとは

従来の日本は右肩上がりの経済成長マイホーム信仰が大勢を占めていたので、あまり注目されなかったんですが、実は所有にはリスクもあります。

リスクには二通りの意味があります。

  • 危険性
  • 不確実性

この記事でリスクとは、ある行動に伴って損失を被る危険性として捉えます。

もし、所有している不動産が耐用年数を超えてしまい、使えなくなった場合は持ち主がそれを自分の責任で処分しないといけないんです。

その建物からコンクリート片なんかが落ちて他人に損害を与えた場合はその責任は所有者が負担します。

そうなるのを防止するのが、マンションの大規模修繕だったりするんですが、今後は大規模修繕くらいではどうにも延命できなくなる建物が増えてくると予想されます。

今までは右肩上がりの経済成長だったので、そうなる前に取り壊して新しい建物を建ててきたんです。寿命を迎えそうな建物は所有者が処分しなければならなくなる前に買い手がついたのです。

今後は住宅が余る傾向にあることはわかっています。所有者は最後に幕を引く義務も負っているんです。

 

平成15年の民法改正で増加した賃貸のリスクとは

賃貸なら家賃を払っている限り安泰かというと、そうでもありません。平成15年の民法改正で従来は手厚く保護されていた短期賃貸借が廃止されました。

従来は競売にかけられて落札されたマンションに住んでいた賃借人は、最長3年間は住み続けることができたんです。

しかし、この短期賃貸借が競売の妨害に悪用されることが多かったので廃止されたんです。民法改正後は、競売によって持ち主が変わった場合は6か月以内に出ていかなければならなくなりました

この場合、敷金や保証金は返ってきません。

今では賃貸にも全くリスクが無いということはありません。

 

住宅ローンと家賃でどちらが安いかも永遠のテーマです(経済面)

全く同じ条件でこれらを比較することは出来ませんが、住む所は必要ですので最終的にどちらかを選ぶことになります。
実際問題でいくと、どちらが安いかで所有と賃貸を決めている人は殆どいません。おのおのが、別の理由(人それぞれ)で決めた所有又は賃貸について後付けの理由を言っているだけです。
  • 持ち家を決めた人は持ち家の有利な点だけを強調します。
  • 賃貸を決めた人は賃貸の有利な点だけを強調します。 
ちなみに、どちらが安いか?で考えると厳密な答えは永遠に出ません。
 

住宅ローンと家賃どちらのリスクを取るのか?という切り口

住宅ローンと家賃で共通する経済面のリスクとは、お金を払えなくなったらその家を出て行かねばならないということです。
 

家賃のリスク

  • 家主の家賃値上げ
  • 自分の収入減少(老後の年金)

家賃のリスクへの対処

家賃の相場が上がったら安い家に引っ越せばいいので、あまりリスクは無いように思いますよね。
 
問題は老後の年金に全く期待出来ないことです。賃貸の場合は持ち家の人よりも多くの貯蓄をしていないと、極端に貧しい老後を送ることになります。
 

住宅ローンのリスクへの対処

  • 金利の変動(変動金利の場合)
  • 自分の収入減少(ローン完済まで)
家賃相当という想定で住宅ローンの返済計画を立てる人が多いです。間違ってはいませんが、それだけではリスクへの対処とは言えません。
 
マイホームの価値と住宅ローンの両輪でリスクに対処します。
 

住宅ローンのリスクを正しく理解する

数千万円の借金は普通の人にとっては、大きな借金ですよね。金額の大きさと期間の長さが住宅ローンのリスクを大きく見せています。なので、ちょっとここは丁寧に書きます。
f:id:sennich:20160731145944j:image 
住宅ローンを返せなくなったら自己破産で一家離散…?
 
なんてことにはなりません。そうなる人も居ますが、そこまでになる主な原因は住宅ローン以外の借金です。むしろ払えなくなったら、即出ていかなければならないのは賃貸の場合です。
 
賃貸は大家さん所有の家を家賃を払って借りているから、家賃を払えなくなれば出なければいけない。
 
これに対し
 
住宅ローンは借りた金で自分所有の家を買ったので返済できなくなっても、銀行が抵当権を行使(競売)するまでは家を出る必要はありません。
 
生活費の見直しはもちろんのことですが、競売によって強制的に家を追われる前に以下の手立てを取ることが出来ます。
 
  1. 返済金の減額交渉
  2. 任意整理
  3. 個人再生
  4. 任意売却

1.返済金の減額交渉

銀行にとっての住宅ローンは喉から手が出るほど欲しい優良融資案件です。
 
住宅ローンには第一順位の抵当権という堅い担保があり、債務者にとっては生活の基盤ですから何よりも優先して返済にコミットすることがわかっている融資だからです。
 
銀行としては回収の可能性が残っているのなら、競売にかけて安値で売却してしまうより、毎月の返済額を減額して長く利息を払ってもらった方がいいんです。
 
もちろん生活費を見直し、実行可能な返済計画を提示する必要があります。
 

2.任意整理

住宅ローン以外に借金があり、返済が困難である場合は任意整理という手段があります。
 
弁護士や司法書士に依頼して、債権者と直接交渉し、利息や債務の減免をすることです。債務の圧縮効果は高くないですが裁判所を通さずして債務整理出来るのが利点です。
 
住宅ローンは元々金利が低いですから、金利の高い特定の債権だけを対象に減免することも出来ます。
 

3.個人再生

個人再生は裁判所に返済計画を提出し、それが認められれば債務を約5分の1に減額出来る、民事再生法に基づく制度です。
 
この制度には住宅ローン特別条項という規定があり、一定の条件を満たせば住宅を手放さずに債務を減額することが出来ます。この場合、住宅ローンの返済条件は緩和されません。
 
裁判所を通じた手続きになりますので通常は弁護士か司法書士に依頼することになります。
 

4.任意売却

持ち家を手放すという選択ですが、競売のように強制ではありませんし、通常は競売よりも有利な価格で売却出来ます。
 
とは言っても、事情が事情だけに相場より1割〜2割位は買い叩かれるのは覚悟しなくてはならないでしょう。
 
マイホーム購入の際に低価格や大幅値引きに釣られて、人気のない地域やマンションの売れ残りの部屋を選ぶと、こういう局面で逆に足下を見られることになります。
 

大事なのはどちらが得か?ではなくどちらのリスクを取るかです

自分で書いていて頭が痛くなってきました…(^_^)a
 
賃貸であれば、上記の2段階までですのでとても単純です。しかし、逆を言えば家賃が払えなくなった時に取れる手立てが少ないとも言えるでしょう。
 
また、年金制度に期待出来ない現状では老後の備えとしてどれだけ貯蓄出来るかが生命線となります。
 
住宅ローンと賃貸のどちらが得か?などと考えるよりも大事なことは、自分ならどちらのリスクを取るか?ということなんだと思います。
 
 

リスクを参考にどうやって意思決定すればいいのか?

その後、読者様からどうせ書くならもっと突っ込んだ話が必要では?という厳しくも貴重なご意見を受けました。
 
そこでさらに、住居の購入によって変化するリスクについて財産・負債・ライフの3つの面から掘り下げてみました。
 
👇こちらの記事です👇
千日のブログを読んで頂いた方が大事な選択する上で役立てて頂ければ嬉しいです。
f:id:sennich:20160731143434j:image 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

どちらが得か損か?という物差しだけで無く、リスクという物差しで測るのも大事ですよね。

住むことを目的としたマイホームは資産じゃないというのが千日の立場です。資産とは企業会計の用語で利益を生み出す財貨です。

この低成長時代・少子高齢化時代に、マイホームとして購入した不動産に利益を求めるのは現実的では無いでしょう。

2016年7月31日

マイホームの決断
家を買う注意点と常識