最新予想！
どうも千日です。2021年9月3日の昼、菅首相が自民党総裁選への不出馬、事実上の辞意を表明するというニュースが報道されました。これに伴って日経平均株価は約2か月ぶりの高値を付けており長期金利が上昇しています。そして9月16日には機構債の表面利率が発表となり、前月から0.02ポイント上昇しました。フラット３５（買取型）も0.02ポイント程度の上昇となるでしょう。
その後9月20日には中国恒大集団の経営不安でリスクオフの基調が世界的に広がり、株価は下がり、長期金利も下がる傾向にありました。一方9月22日には米FOMCがゼロ金利政策の終了を2022年に前倒しする可能性を示し、日米ともに長期金利が急上昇しています。
9月28日時点の国内長期金利は0.07%台まで上昇しています。
今回はこうした動向と民間金融機関の営業方針から、2021年10月の住宅ローン金利動向を金利タイプ別（変動、固定、当初固定）に予想します。
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また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
金利タイプ別の住宅ローン金利推移と予想
住宅ローンは金融機関の商品です、民間の金融機関は調達金利と融資金利の差益によって儲けを得ています。お金を商品にしていると考えれば、調達金利は商品の原価であり、融資金利は商品の売価です。
公的融資のフラット３５などは、住宅ローンの資金を金融市場から直接調達しているため、その時の金融市場の影響をダイレクトに受けます。
長期金利と超長期固定金利（フラット３５など）の動向
フラット３５は超長期固定金利の代表格です。買取型は住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取って証券化し機関投資家に機構債という形で販売する仕組みになっています（後半で図解しています）。
投資家は機構債を安全資産という認識で購入するため、グラフのように長期金利（新発10年国債利回り）の動向とフラット３５の金利は連動する傾向があります。
これまでの機構債の表面利率、フラット３５（買取型）の金利推移を表にしています。
| 2021年推移 |
1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
5月 |
6月 |
|
長期金利 |
0.01% |
0.04% |
0.08% |
0.10% |
0.09% |
0.08% |
|
機構債（参考） |
0.33% |
0.36% |
0.41% |
0.41% |
0.40% |
0.39% |
|
フラット35 |
1.29% |
1.32% |
1.35% |
1.37% |
1.36% |
1.35% |
| 2021年推移 |
7月 |
8月 |
9月 |
10月 |
11月 |
12月 |
|
長期金利 |
0.06% |
0.01% | 0.01% | 0.03% | % | % |
|
機構債（参考） |
0.36% |
0.31% | 0.31% | 0.33% | % | % |
|
フラット35買取型 |
1.33% |
1.28% | 1.28% | 1.30% | % | % |
なお、９月のフラット３５が決まった時点（機構債の表面利率の発表時点）の長期金利は0.01%で前月から横ばいです。それを反映して機構債の表面利率も横ばいとなり、9月のフラット３５（買取型）の金利も横ばいとなっています。
10月にかけては後述のように長期金利が上昇傾向にあるため、フラット35の金利も0.02ポイント程度上昇すると予想しました（9月6日当時）。
そして9月16日に機構債の表面利率が発表され、0.33%と0.02ポイント上昇となりました。今のところはほぼ予想が的中する形ですね。
フラット３５買取型の予想
| フラット35買取型2021年10月 | 団信込み | 団信抜き | 頭金 |
| 返済期間10年～20年 | 1.18% | 0.98% | １割 |
| 返済期間21年～35年 | 1.30% | 1.10% | １割 |
フラット３５保証型の予想
| フラット35保証型2021年10月 | 団信込み | 団信抜き | 頭金 |
| ARUHIスーパーフラット９ | 1.25% | 0.97% | １割 |
| ARUHIスーパーフラット８ | 1.17% | 0.89% | ２割 |
| ARUHIスーパーフラット７ | 1.15% | 0.87% | ３割 |
| ARUHIスーパーフラット６ | 1.13% | 0.85% | ４割 |
| 住信SBIフラット３５保証型 | 1.22% | 取扱なし | １割 |
| 住信SBIフラット３５保証型 |
1.13% | 取扱なし | ２割 |
あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。
民間の超長期固定金利の予想
民間金融機関の30年から35年の超長期固定金利については、6月から8月にかけての長期金利の低下よりも大きく下がり、2021年9月は横ばいで推移しています。
長期金利の上昇に伴い、フラット３５と同程度の上昇となるか、銀行の営業方針によって横ばいとなる可能性があると予想しています。
長期金利と20年固定金利の動向
住宅ローンの10年固定や20年固定、30年固定などの固定金利の商品を貸すための資金は金融市場から10年から30年の長期金利で調達している建前があります。しかし20年固定金利には前述の超長期固定金利ほどの連動性はありません。
2021年3月のコロナ後からは、長期金利が上がっても変わらず概ね1％前後の低金利で推移しています。これは長期金利よりも民間金融機関の営業方針によるものです。
これまでの長期金利と20年固定のその時点の最低金利を表にしています。
| 2021年推移 |
1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
5月 |
6月 |
|
長期金利 |
0.01% |
0.04% |
0.08% |
0.10% |
0.09% |
0.08% |
|
20年固定 |
0.895% |
0.945% |
0.995% |
1.005% |
0.955% |
0.945% |
| 2021年推移 |
7月 |
8月 |
9月 |
10月 |
11月 |
12月 |
|
長期金利 |
0.06% |
0.01% | 0.01% | 0.03% | % | % |
|
20年固定 |
0.895% | 0.845% | 0.865% | % | % | % |
2021年9月の最低金利については、こちらから確認してください。
毎月更新コロナバブル金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
20年固定金利の予想
20年固定などの比較的長期の固定金利については8月9月と連続して最低金利が0.8%台にまで下がっています。10月には長期金利の上昇に伴い、若干上昇する可能性が高いですが、1%未満の水準は維持されると予想しています。
長期金利と10年固定金利の動向
10年以下の固定期間となると民間金融機関の営業方針によって決まる傾向が強くなります。ただしマーケットの金利情勢と乖離した値付けはしないようにしているという位のニュアンスです。
2019年7月の米中貿易対立や2020年3月のコロナショックによっても10年固定金利に変化はなく、一貫して下がり続けており、9月はネット銀行を中心として0.5%以下の水準になっています。
2021年に入ってからの民間銀行の方針としては、低金利が長期化しているなかで審査属性の高い住宅購入希望者が増加しており、それを積極的に取り込む方針となっており、それを裏付けるような金利が付けられています。
10年固定金利の予想
10年固定などの比較的短期の固定期間の住宅ローンは年間を通じて長期金利にかかわらず低金利を維持する傾向があります。
そのため、金利が上昇しても依然として10年固定は横ばいと予想しています。10年固定のお勧め住宅ローンについては、こちらから確認してください。
毎月更新コロナバブル金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
日米政策金利と変動金利の動向
変動金利は日銀が民間金融機関に融資するときの政策金利の影響を受けると言われます。長期金利は市場の投資家によって債券がいくらで取引されるかによって日々変動していますが、日銀の政策金利は、文字通り日本銀行が政策として決める金利です。
政策金利とは中央銀行が民間銀行に融資するときの金利であり、景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。グラフはリーマンショックから直近までの日米政策金利の動向です。
リーマンショックで日米ともに政策金利を引き下げゼロ金利政策を開始しました。その後米国では景気が回復し2016年から金利を上げましたが、日本は金利を上げられず2016年にはマイナス金利政策に突入しています。
そして2020年3月には新型コロナのパンデミックから米国の緊急利下げがあり、再び米国はゼロ金利政策に突入しています。これに対して日本は既にマイナスとなっており、これ以上下げられずに今に至ります。
変動金利の予想
日本についてはまだ利上げするような状況にはありません。そのため変動金利については引き続き横ばいでしょう。変動金利のお勧め住宅ローンについては、こちらから確認してください。
毎月更新コロナバブル金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
2021年10月の住宅ローン金利に影響する長期金利の動向～菅首相の辞任と総選挙
こちらは2021年5月20日～2021年9月3日までの日経平均株価と長期金利の推移をグラフにしたものです。
オレンジの折れ線グラフは日経平均株価、青い折れ線グラフは長期金利を表しています。6月から8月にかけては、先行きの不透明な状況を反映してリスク資産の株式が売られて株価が下がり、そのお金で安全資産の債券が買われて債券価格が上がる（金利が下がる）という傾向が続いていました。
しかし、9月3日に「菅義偉首相が辞任の意向 総裁選も不出馬」という衝撃的なニュースが発表されたことで、日経平均株価は6月ぶりに2万9千円と急伸しています。相対的に安全資産とされる国債が売られ、9月3日の長期金利終値も上昇しました。
株価上昇した理由は、過去約30年で衆院解散実施日から総選挙の投開票日までの期間中の株価はほぼ上昇してきたという経験則によるものです。
米FRBの量的緩和縮小（テーパリング）報道による金利上昇
9月22日には米連邦準備理事会（FRB）のパウエル議長が、米連邦公開市場委員会（FOMC）後の記者会見で、量的緩和縮小（テーパリング）の開始を次回会合がある11月にも決定する見通しを表明し、FOMCは景気減速と高インフレが同時に進むなか、ゼロ金利の解除時期を2022年に前倒しする可能性を示しました。
これに反応して債券に売りが入り、米長期金利は急上昇、日本の長期金利にも波及しています。
これが民間の住宅ローンの金利上昇につながる可能性は十分にあるため、特に民間銀行の固定金利で予定している人は、フラット３５でも審査を通しておくことをお勧めします。
フラット３５は前述のように既に機構債の表面利率が発表されており、金利の上昇は0.02ポイントに抑えられています。
債券価格によって長期金利が決まる仕組み（おまけ）
長期金利とは、具体的には10年国債の利回りをいいます。利回りとは投資した元本に対する成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合を言います。
その利回りは債券価格によって決まります。
- 債券価格が上昇すると利回り（長期金利）が下落する
- 債券価格が下落すると利回り（長期金利）が上昇する
投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格（金利）に反映されます。
国債は国に対する債権ですから、米国債や日本国債は投資家にとって安全な投資先です。つまり、米国債が売られるタイミングでは同じく日本国債も売られることが多く、債券価格が連動し、結果的に日米の長期金利も連動するということなのです。
長期金利とフラット３５金利が連動する仕組み（おまけ）
そしてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、５分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。
機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ
「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める
フラット３５の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。
マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。
そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット３５の金利を決めます。
融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。
「保証型」は民間金融機関が金利を決める
フラット３５の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。
上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット３５の金利を決めているのです。
そのため、保証型のフラット３５は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。
以上、千日のブログでした。
《あとがき～引き続き20年固定がお勧め》
8月から9月にかけては20年固定の最低金利が0.8％台になっています。これは史上最低レベルの低さなのでお勧めです。特に定年まで20年程度となっている人は注目してみてください。借り換えのタイミングとしても良いです。
金利予想の内容は千日太郎YOUTUBEでも公開しています。
また、無料相談の動画は、他の人のケースになりますが、参考になるトピックをお話ししています。ぜひご視聴くださいね！
2021年9月6日
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| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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