どうも千日です。これはタワマン購入から2年目の貯金、物件価格、住宅ローンを公開します【2021年3月】 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答えるからの続きでタワマン購入から2年半の財政状態を公開します。団塊ジュニアの49歳、来年はいよいよ50歳。だいぶ老眼がすすんできました。
YouTubeでも公開してますのでよかったら観てくださいネ！
千日の『ブログ』ですので自身の記録のためでもあります。ひいては長期間にわたる住宅ローンの返済計画を立てる上で、多くの人の参考になればと思います。
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2019年3月購入から2021年9月までの変化
わたしが大阪市内のタワ－マンションを購入したのは2019年3月です。それから現在2021年9月までの状況変化を並べています。
| 項目 | 2019年3月購入 | 2021年9月 |
|---|---|---|
| 家族の年齢と収入 | 夫 46才 月収50万円～ 定年65歳 妻 36才 専業主婦 子 ナシ |
夫 49才 月収50万円～ 定年65歳 妻 38才 専業主婦 子 ナシ |
| 所有する資金の総額 | 頭金を入れた後で2,031万円。 | 銀行の預金総額で2,992万円。 |
| 物件価格（相場） | 6,230万円 | 6,871万円(SUUMO平均) |
| 物件のタイプ | 中古マンション | 築7.5年目 |
| 借入残高 | 5,607万円 | 5,245万円 |
| 住宅ローン | フラット３５S 33年元利均等返済ボーナス払いなし団信加入 当初5年1.02%その後1.27% | |
収入は変わりませんが、貯金が増えました。
また、物件価格の相場は上がっているようです（簡易鑑定方法は後述します）。
住宅ローンは繰り上げ返済せず約定通りに返済することで順調に減っています。
- 今後も毎月のローン返済は確実に払えるか？
- 完済したうえで老後破産しない計画の進捗はどうか？
購入から2年目以降の計画をシミュレーションする住宅ローンシミュレーターを作りました。千日の住宅ローン無料相談ドットコムに設置しています。ここに現在の条件を入力していきます。
簡易査定でマイホームの相場を知る
シミュレーターに入力する現時点のマイホームの相場は、自分で調べる必要があります。千日はマンションですので、同じマンションで売りに出されている部屋から平均的な相場を調べる「比較方式」を採用しました。
比較方式の方法
立地や仕様が均一な分譲マンションならば、対象不動産と類似の不動産が実際に取引された価格をもとにして、対象不動産の実勢価格を求めることができます。
- 簡易査定価格＝同じマンションの販売価格の㎡単価×自分の部屋の面積
タワマンでは最上階付近の部屋は仕様が高級なので、㎡単価も高い傾向があります。明らかに私の部屋とは違うので、その単価は除外して平均を計算しています。
注文住宅の戸建ての場合は、建物の仕様が全く違うのでこの方法では分かりません。似た売り出し物件の価格から計算すると良いでしょう。
ただし売りに出されている物件価格で売れるとは限りません。コロナ禍では価格が上昇傾向にありますので、査定よりも高めの価格を付けている人も多いのです。
大手不動産会社に簡易査定を依頼
そこで今回はさらに野村不動産の不動産無料査定でも査定してもらいました。売りに出されている物件価格で売れるとは限らないからです。YouTubeの動画では査定結果について解説しています。
不動産一括査定サービスは多くの会社から一斉に電話がかかってきて、中には強引な営業をかけてくる担当者もいますが、野村不動産はオリコン日本顧客満足度調査 不動産仲介（売却）戸建てにおいて第1位の評価を得ており、その点安心です。
タワマンは取引例が多いのでその日のうちに結果が出ました。担当者には将来的には売ることも視野に入れているが、今のところはまだ売る気は無い旨を伝えました。それでOKです。
特に戸建ての場合は取引実績の多い大手の方が実勢価格に近い数字が出るので上手に利用してください。
査定価格は保守的に低い方を採用する
自分で行った平均価格の方が低いという結果になりました。中には低階層の少し狭い間取りが入っていたことも要因だと思います。保守的に低い方の価格を使います。
購入価格の6,230万円に対して比較方式では6,871万円となっており、441万円増加しています。これは購入時の価格交渉に成功しており、もともと少し割安で購入したということもあるでしょう。
しかし、売らなければ実現しませんし、実際にこの価格で売れる保証はありません。それにネットに出ている価格は値引き交渉を受けることを想定して出しているので少し高めに出るものです。
こうして売却市場の価格を把握しておく理由は、もし自分の意思に反して売らなければならなくなった場合に備えて以下の２つを把握しておくことにあります。
- 購入当時から相場が上がっているか？下がっているか？
- 住宅ローンの残高が価格を上回る「オーバーローン」になっていないか？
自分の買ったときよりも相場が上がっていれば、その家は売れやすい市況にあり、損もしないということですね。逆であれば、売りにくい市況にあり、損をしやすいということです。
また「オーバーローン」になっていると、売却代金でローンを完済できないため、現金預金で補填しなくては売れないということです。実際には約3％ちょっとの仲介手数料がかかりますので、ローンと価格が同額でも追加のお金が必要です。
そうしたことを「貸借対照表」のメソッドで確認していきます。
購入直後と現在の貸借対照表
貸借対照表の左側には『資産』＝現金預金やマイホームを集計し、右側には『負債』＝住宅ローン、そしてその差額の『純資産』を表示しています。
純資産がマイナスになることを『債務超過』といい、企業であれば倒産してしまいます。ただし個人の家計では債務超過になってもいきなり破産することはありません。住宅ローンの返済を続けられる限りは問題なく家を維持できます。
簡易査定で計算したマイホーム6,871万円に対して住宅ローンは5,245万円ですから、オーバーローンではありません。もし売却しなければならなくなった場合でも、問題なく売却できそうです。
貸借対照表の下には、これからいくら貯金が必要なのか？という目標を表示しています。
定年時までに完済するには定年時のローン残高まで貯金を貯める必要がありますね。千日太郎のケースでは既に定年時のローン残高を304万円上回る貯金ができています。
そして、老後資金として1,500万円欲しいのであれば、それもこれから貯金していかなければなりません。既に定年時のローン残高を304万円上回る貯金がありますので、1,500万円まであと1,196万円貯金すべきということになります。
そして、購入直後の貸借対照表と比較してみましょう。購入時は以下の貸借対照表でした。
千日太郎がタワマンを買ったときの貯金、物件価格、住宅ローンを公開します【2019年3月】 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
だいぶ良くなっているような印象がありますが、もう少し具体的に見てみたいと思います。
純資産を増やす方法
2期比較しやすいように２つの貸借対照表を並べてみました。純資産がすごく増えていますね。
| 項目 | 2019年3月購入時 | 2021年9月現在 | 増減 |
|---|---|---|---|
| 現金預金 | 2,031 | 2,992 | 961 |
| マイホーム | 6,230 | 6,871 | 641 |
| 住宅ローン | -5,607 | -5,245 | 362 |
| 純資産 | 2,654 | 4,618 | 1,964 |
購入直後と比べて良くなっているか悪くなっているか、それがどの程度なのかが、純資産の増減額として数字で客観的に判定することができます。
資産の部を比べてみると、現金預金が961万円増え、マイホームの価値（比較方式）は641万円上がっています。
負債の部を比べてみると、住宅ローンは返済によって361万円減りました。
その結果増加した純資産は約1,964万円であるということです。その内訳は以下のようになります。
- 純資産の増1,964万=現金預金の増961万＋マイホームの増641万＋住宅ローンの減361万
純資産の増加の3割くらいはマイホームの査定額の増加ということですね。これは売らなければ実現しないものです（売るつもりはない）し、そもそも簡易査定ですから純資産の評価では除外して考えます。
マイホームの価値が上がらなくても現金預金が増えて住宅ローンが減れば純資産が増えます。残りの半分は自分の努力による純資産の増加です。
住宅ローンを返済によって減らし、同時に現金預金を増やしていくような家計内容にしていけば、順調に純資産が増えるようになっています。
定年時に理想とする貸借対照表
こちらは定年時に理想とする貸借対照表の形となります。これもシミュレーションで自動計算されます。
資産の部の現金預金には定年時のローン残高＋老後資金1500万円が入っています。定年時のマイホームは現在より少し価値を落としていると想定しています。家の価格がどうなっているか？についてはもちろん分かりません。
負債の住宅ローン残高は定年まで繰り上げ返済せずに約定返済した場合の残高です。
純資産は6,310万円になっています。もし自分の意思に反して家を手放すことになっても6,310万円（純資産）−仲介手数料のお金が残るということですね。
『住宅破産』しないための資金計画がわかる本
定年時にどうなっているかはその時にならなければ分かりませんが、少なくとも今の延長線上にあるという前提で地に足を付けた計画を立てることをお勧めしています。
千日太郎の3冊目の著書『住宅破産』ではこのシミュレーションで利用している貸借対照表のメソッドを詳しく解説しています。
千日の住宅ローン無料相談ドットコムに寄せられたリアルな相談事例も踏まえて分かりやすく解説しています。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
貸借対照表を作ってみるとここまでのお金が必要なのか！と危機感もありますが、具体的な目標額がわかり、それがなぜ必要なのかも分かります。
変動金利で借りる場合や夫婦ペアローンで借りる場合、定年退職が近くなってきた人の場合など、状況によって貸借対照表の形も違ってきますし、その対応方法も変わってきます。
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2021年9月19日
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| ランキング | 年齢 | |||
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| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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