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2018年のフラット35の金利は1.38%前後で安定 固定から固定へ借換え検討を

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2018年のフラット35の金利は日銀の誘導により低位安定

どうも千日です。今後は固定から固定への借り換えもアリですよ。以下はフラット35の全期間固定金利の2016年5月から2017年10月の適用金利の推移です。2017年10月からは新団信制度で団信保険料が金利に込みになっていますね。
 
年月 フラット35金利 表面利率 利益率 団信
2016年5月 1.08% 0.34% 0.74% 0.00%
2016年6月 1.10% 0.36% 0.74% 0.00%
2016年7月 0.93% 0.23% 0.70% 0.00%
2016年8月 0.90% 0.19% 0.71% 0.00%
2016年9月 1.02% 0.33% 0.69% 0.00%
2016年10月 1.06% 0.37% 0.69% 0.00%
2016年11月 1.03% 0.34% 0.69% 0.00%
2016年12月 1.10% 0.41% 0.69% 0.00%
2017年1月 1.12% 0.48% 0.64% 0.00%
2017年2月 1.10% 0.46% 0.64% 0.00%
2017年3月 1.12% 0.47% 0.65% 0.00%
2017年4月 1.12% 0.46% 0.66% 0.00%
2017年5月 1.06% 0.40% 0.66% 0.00%
2017年6月 1.09% 0.43% 0.66% 0.00%
2017年7月 1.09% 0.44% 0.65% 0.00%
2017年8月 1.12% 0.47% 0.65% 0.00%
2017年9月 1.08% 0.42% 0.66% 0.00%
2017年10月 1.36% 0.42% 0.66% 0.28%
 
 
日銀はイールドカーブコントロール政策で、長期金利を0%程度に誘導する目標を決めましたが、市場では日銀が長期金利の低下をどこまで認めるか試すような動きが出ているようです。
2017年からはご存知のトランプ氏の大統領当選で米国長期金利が高騰し、その波及で日本の長期金利も上がりましたが、日銀が指し値オペで食い止め、なんとか上がり過ぎるのを食い止めています。

日銀が今の長期金利操作付きの金融緩和政策(イールドカーブコントロール)を続ける限りは、今後の固定金利はしばらく低位で安定して推移することが予想されますね。

以上を踏まえて、千日はフラット35の2018年の金利動向は1.38%程度で安定するものと予想しています。

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ところで、フラット35からフラット35に借り換えが出来るって知ってました?
 
2017年10月1日の申し込みからフラット35の団信が大幅にリニューアルていて、この制度変更の骨子は2つです。
  1. 団信保険料は実質値下げ。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
  2. 住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大。従来高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害(身体障害者福祉法1級or2級)についても保障の範囲に含まれる。
つまり、フラット35であれば、固定から固定であっても十分に低金利で借換が出来ますし、加えて、フラット35の新団信は値下げになったうえ、身体障害も保障されるからです。
さて、今日のブログの内容です。

フラット35からフラット35への借り換え費用早見表

元本金額は1千万円~4千万円まで、5百万円刻み、残存期間は15年から30年で5年刻みで表にしてみました。
団信保険料、火災保険は影響なしという前提です。

f:id:sennich:20160730161535p:plain

フラット35への借り換え費用に残年数は関係ありません。つまり残期間が長い程=借り換えが早い程、利息の低減効果が高いんですよ。
 

借り換え費用を利息にすると何%か

借り換える費用は利用者にとっての住宅ローンのコストな訳です。利率にしてみると分かりやすいです。 下表はあくまで目安ですので、正確には住宅金融支援機構のローンシミュレーションでご確認下さいね。

f:id:sennich:20160730164303p:plain

たとえば、ローン残高40百万円で残り30年の借り換え費用は742,000円でした。これを完済までの利息と考えると0.12%です。
同じローン残高40百万円で残り15年の借り換え費用は742,000円で同じですが、これを完済までの利息と考えると0.25%となります。

同じ借り換え費用でも残期間が長い方が負担が小さいですね。このことは、借り換えのおトク度にも現れるんです。
 
今借りている固定金利が今の金利に上表の金利を加えたものより高いなら、今のフラット35に借換えた方が金利が安くなる可能性があるということです。
 

フラット35からフラット35への借り換え費用の内訳

今回は特に楽天銀行のフラット35への借り換えを例に書きます。
  • 楽天銀行は今のところフラット35の業界最低金利。
  • 融資手数料の面でもネット銀行としては有利。

フラット35からフラット35の借り換えも、通常の変動から固定への借り換えと同じです。

元の銀行に対するローンを一括返済して楽天銀行で新しくローンを借りることになります。その時にかかる費用は2つに分類できます。

  1. 元の銀行に払う一括返済手数料
  2. に払う新規借り入れ手数料 

では順を追ってみていきましょう。

1.元の銀行に払う一括返済手数料

元の銀行に対しては、元の金銭消費貸借契約で規定していた借入期間よりも短い期間で完済することになります。 

銀行(債権者)としては、受け取れたはずの利息が、債務者の都合で受け取れなくなる訳ですから、一定の手数料を取る訳です。

手数料の金額は銀行によって微妙に違いますがだいたい30,000円くらいです。

 

2.フラット35の取扱銀行に払う新規借入手数料

新規にフラット35で住宅ローンを組むのとほぼ同じ金額がかかります。

但し火災保険・地震保険については既に加入しているので追加でかかることはありません。

また団信については、年間払い済みの分で見経過の部分は返金されます。

 

印紙税

住宅ローンを借りるときには金銭消費貸借契約書を作成します。契約書1通毎に所定の収入印紙を貼らなければなりません。

契約書に収入印紙を貼り、印鑑などで消印することで、印紙税を納めたことになります。

  • 100万円超500万円以下 2,000円
  • 500万円超1,000万円以下 10,000円
  • 1,000万円超5,000万円以下  20,000円

 

融資手数料

フラット35の取り扱い金融機関に納める融資手数料です。ネット銀行の手数料ではこれが一番の割合を占めます。

返済口座を楽天銀行にすれば融資金額の1.08%です。楽天銀行以外を返済口座にした場合は1.404%です。

三井住友信託銀行融資金額の0.972%、但し下限は162,000円です。微妙な違いです。

結構しますよね。一般的に都銀だと融資額にかかわらず3万円位で固定です。

念のため、正確な情報は銀行のサイトからご確認くださいね。

 

フラット35物件検査手数料

フラット35で融資を受ける場合は、住宅が耐久性などの技術基準に適合するかどうか物件検査を受け、適合していることを証明する適合証明書の交付を受ける必要があります。

目安として、新築住宅(一戸建て)で20,000~30,000円、中古住宅(一戸建て)で40,000~60,000円程度です。

 

抵当権設定登記費用(登録免許税)

楽天銀行に対して第一順位の抵当権を設定し登記しなければなりません。元の銀行からの融資の際に設定していた抵当権を抹消し、新たに借り入れる銀行に対する抵当権を設定するんです。

その際に「登録免許税」が必要となります。登記を行う際に登記印紙で法務局に納めることとなります。

  • 借入額×0.4%

 

抵当権設定のための司法書士報酬

住宅及び土地に抵当権を設定する場合に法務局(登記所)への登記申請を司法書士に依頼するときに支払う報酬です。

 報酬は司法書士によって違いますが、一般的には50,000円~100,000円くらいだといわれます。

 

団体信用生命保険料(新制度で金利に込み)

万が一、返済の途中で加入者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残額が返済される保険ですね。フラット35の場合は、加入が融資の条件ではありませんが、新制度で0.28%に値下げとなり、身体障害も保障されるので、加入できるのであれば加入しておいた方が安心でしょう。

 

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火災保険料・地震保険料

火災保険については殆どの金融機関で加入が義務化されています。楽天銀行もしかりです。地震保険については任意加入です。

借り換えの場合はすでに加入してますから追加の費用としてはカウントしません

 

固定金利ならネット銀行でもリスクは無い

良く聞く話としては『ネット銀行はなんか信用できないし…』という声です。

しかしそれはオカシイです、借りるのはこっちの方なんですから。

つまり、ネット銀行が我々を信用するか?ということです。読んで字のごとく与信=信用を与えるのは銀行の方です。

 

変動金利ならば銀行の安定性(財務健全性)が重要

ただ、変動金利の場合はちょっと違ってきます。変動金利は銀行側が金利の上げ幅を決めることが出来る契約だからです。

千日が契約した変動金利の金銭消費貸借契約書にはこのように規定されています。

前記記載の借入利率は、「基準利率」の変更に伴い、引下げまたは引上げられるものとします。「基準利率」は下記〇印表示のものとします。

〇銀行所定の短期プライムレートに連動する長期貸出金利

つまり、短期プライムレートに連動すると言いながら結局それは銀行所定の金利ということです。

銀行の財政が危なくなって、なりふり構わず、金利の上げ幅を大きくとられたらマズいですよね。

 

固定金利は文字通り契約で金利が固定されている

しかし、その点固定金利はというと、金銭消費貸借契約で適用金利は固定されています。

銀行が危なくなっても、契約で規定した金利以上の金利を取ることは出来ません

もし、銀行が倒産しても、住宅ローンの債権は優良債権ですので他の真っ当な銀行が買い取ります。けっして闇金ウシジマくんみたいなヤバい人が取り立てにやってきたりはしません。

長期金利がゼロ%を下回る。

こんなことは、今後そうあることではありません。過去に高めの固定金利で契約した人は、現在の水準で借換を検討してみてはどうでしょうか。

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固定から固定に借換える本当の意義

固定金利を選んだ時点で借換なんて考えていない?

こんな風に考える人もいるかもしれません。

しかし

この異常な長期金利の低さというのは、将来に対するネガティブな予想が大勢を占めているということでもあるんです。

固定金利で借換をするというのは、得をするためというよりも、先行きの不透明な経済情勢を踏まえて適正な金利に負担を減らす、正当な自己防衛でもあるんですよ。

  • 2016年11月30日に金利の情報を更新しました
  • 2017年10月8日にフラット35新団信を更新しました

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日のブログでは住宅ローンはもちろんのこと、住宅に関する様々なお役立ち情報を公開しています。

また、こんな記事を書いてほしいというリクエストにも随時対応しています。皆さまのリクエストをお待ちしております。

2016年8月15日

 

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