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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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2016年12月のフラット35の金利は低位で安定 固定から固定へ借換え検討を

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2016年12月フラット35の金利は日銀の誘導により低位安定

以下はフラット35の全期間固定金利の2016年2月から11月の適用金利の推移です。英国のEU離脱の影響で史上最低金利を更新し続けていた長期金利が2016年9月21日の日銀の金融政策決定会合を境として上昇しました。
この上昇は市場の過剰反応だったようで、11月にはまたさげています。
日銀は長期金利を0%程度に誘導する目標を決めましたが、市場では日銀が長期金利の低下をどこまで認めるか試すような動きが出ているようです。
その後ご存知のトランプ氏の大統領当選で米国長期金利が高騰し、その波及で日本の長期金利も上がりましたが、日銀が指し値オペで食い止め、なんとか上がり過ぎるのを食い止めています。
12月のフラット35金利はプラス0.07から0.1ポイントの上昇に止まりました。
 

15年〜20年

  • 1.21%⇨1.02%⇨1.02%⇨0.96%⇨0.99%⇨0.85%⇨0.83%⇨0.96%⇨0.95%⇨0.93%⇨1.03%(12月)

21年〜35年

  • 1.48%⇨1.25%⇨1.19%⇨1.08%⇨1.10%⇨0.93%⇨0.9%⇨1.02%⇨1.06%⇨1.03%⇨1.10%(12月)

日銀が今の長期金利操作付きの金融緩和政策を続ける限りは、固定金利はしばらく低位で安定して推移することが予想されますね。

 
ところで、フラット35からフラット35に借り換えが出来るって知ってました?千日は知りませんでした。そもそも変動金利で借りてますので、調べることも無かったんです、えへへ。

今借りている固定金利がいくら以上であれば、現在の金利のフラット35に借り換えることで利息の支払を減らすことができるか?

これを簡単に計算するための表を作りました。ただ、 あくまで目安ですので、正確には銀行HPのローンシミュレーションでご確認下さい。

さて、今日のブログの内容です。

フラット35からフラット35への借り換え費用早見表

元本金額は1千万円~4千万円まで、5百万円刻み、残存期間は15年から30年で5年刻みで表にしてみました。
団信保険料、火災保険は影響なしという前提です。

f:id:sennich:20160730161535p:plain

フラット35への借り換え費用に残年数は関係ありません。つまり残期間が長い程=借り換えが早い程、利息の低減効果が高いんですよ。
 

借り換え費用を利息にすると何%か

借り換える費用は利用者にとっての住宅ローンのコストな訳です。利率にしてみると分かりやすいです。 下表はあくまで目安ですので、正確には銀行HPのローンシミュレーションでご確認下さいね。

f:id:sennich:20160730164303p:plain

たとえば、ローン残高40百万円で残り30年の借り換え費用は742,000円でした。これを完済までの利息と考えると0.12%です。
同じローン残高40百万円で残り15年の借り換え費用は742,000円で同じですが、これを完済までの利息と考えると0.25%となります。

同じ借り換え費用でも残期間が長い方が負担が小さいですね。このことは、借り換えのおトク度にも現れるんです。
 
参考ですが、2016年12月のフラット35の最低金利は以下の通りです。
  • 返済期間15〜20年 1.03%
  • 返済期間21〜35年 1.10%
今借りている固定金利が今の金利に上表の金利を加えたものより高いなら、今のフラット35に借換えた方が金利が安くなる可能性があるということです。
 

フラット35からフラット35への借り換え費用の内訳

今回は特に楽天銀行のフラット35への借り換えを例に書きます。理由は以下の3つです。
  • フラット35からフラット35への借り換えという限定的な内容なので、取り扱い銀行による微妙な差が出ないようにするため
  • 楽天銀行が今のところフラット35の業界最低金利
  • 固定金利の場合はネット銀行であっても利用者にリスクは無いから

但し三井住友信託銀行のフラット35も楽天銀行と同じ金利ですし、当初10年間の金利をさらに0.3%引き下げるフラット35sの取扱いもあります。

フラット35からフラット35の借り換えも、通常の変動から固定への借り換えと同じです。

元の銀行に対するローンを一括返済して楽天銀行で新しくローンを借りることになります。その時にかかる費用は2つに分類できます。

  1. 元の銀行に払う一括返済手数料
  2. 楽天銀行に払う新規借り入れ手数料 

では順を追ってみていきましょう。

1.元の銀行に払う一括返済手数料

元の銀行に対しては、元の金銭消費貸借契約で規定していた借入期間よりも短い期間で完済することになります。 

銀行(債権者)としては、受け取れたはずの利息が、債務者の都合で受け取れなくなる訳ですから、一定の手数料を取る訳です。

手数料の金額は銀行によって微妙に違いますがだいたい30,000円くらいです。

 

2.フラット35の取扱銀行に払う新規借入手数料

新規にフラット35で住宅ローンを組むのとほぼ同じ金額がかかります。

但し火災保険・地震保険については既に加入しているので追加でかかることはありません。

また、団体信用生命保険料についても、一括返済したときに未経過部分は返金され、また新しくフラット35で住宅ローンを組む場合に加入する場合は支払うことになりますので借換によって増減しない費用です。

 

印紙税

住宅ローンを借りるときには金銭消費貸借契約書を作成します。契約書1通毎に所定の収入印紙を貼らなければなりません。

契約書に収入印紙を貼り、印鑑などで消印することで、印紙税を納めたことになります。

  • 100万円超500万円以下 2,000円
  • 500万円超1,000万円以下 10,000円
  • 1,000万円超5,000万円以下  20,000円

 

融資手数料

フラット35の取り扱い金融機関に納める融資手数料です。ネット銀行の手数料ではこれが一番の割合を占めます。

返済口座を楽天銀行にすれば融資金額の1.08%です。楽天銀行以外を返済口座にした場合は1.404%です。

三井住友信託銀行融資金額の0.972%、但し下限は162,000円です。微妙な違いです。

結構しますよね。一般的に都銀だと融資額にかかわらず3万円位で固定です。

念のため、正確な情報は銀行のサイトからご確認くださいね。

 

フラット35物件検査手数料

フラット35で融資を受ける場合は、住宅が耐久性などの技術基準に適合するかどうか物件検査を受け、適合していることを証明する適合証明書の交付を受ける必要があります。

目安として、新築住宅(一戸建て)で20,000~30,000円、中古住宅(一戸建て)で40,000~60,000円程度です。

 

抵当権設定登記費用(登録免許税)

楽天銀行に対して第一順位の抵当権を設定し登記しなければなりません。元の銀行からの融資の際に設定していた抵当権を抹消し、新たに借り入れる銀行に対する抵当権を設定するんです。

その際に「登録免許税」が必要となります。登記を行う際に登記印紙で法務局に納めることとなります。

  • 借入額×0.4%

 

抵当権設定のための司法書士報酬

住宅及び土地に抵当権を設定する場合に法務局(登記所)への登記申請を司法書士に依頼するときに支払う報酬です。

 報酬は司法書士によって違いますが、一般的には50,000円~100,000円くらいだといわれます。

 

団体信用生命保険料

万が一、返済の途中で加入者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残額が返済される保険です。フラット35の場合は、加入が融資の条件ではありませんが、ほとんどの方が加入しています。

楽天銀行のフラット35は任意加入ですので追加の費用としてはカウントしません。千日としては入っておいた方がいいような気がしてましたが。

団信よりも別途、掛け捨ての生命保険に入る方が良いような気もしますね。

機構団信に加入した場合の総支払額の目安(借入金額1,000万円、一人で加入の場合)

  • 返済期間15年 294,900円
  • 返済期間20年 400,900円
  • 返済期間25年 511,400円
  • 返済期間30年 626,500円
  • 返済期間35年 745,400円

借入金額が2,000万円の場合は約2倍になります。

 

火災保険料・地震保険料

火災保険については殆どの金融機関で加入が義務化されています。楽天銀行もしかりです。地震保険については任意加入です。

借り換えの場合はすでに加入してますから追加の費用としてはカウントしません

 

固定金利ならネット銀行でもリスクは無い

良く聞く話としては『ネット銀行はなんか信用できないし…』という声です。

しかしそれはオカシイです、借りるのはこっちの方なんですから。

つまり、ネット銀行が我々を信用するか?ということです。読んで字のごとく与信=信用を与えるのは銀行の方です。

 

変動金利ならば銀行の安定性(財務健全性)が重要

ただ、変動金利の場合はちょっと違ってきます。変動金利は銀行側が金利の上げ幅を決めることが出来る契約だからです。

千日が契約した変動金利の金銭消費貸借契約書にはこのように規定されています。

前記記載の借入利率は、「基準利率」の変更に伴い、引下げまたは引上げられるものとします。「基準利率」は下記〇印表示のものとします。

〇銀行所定の短期プライムレートに連動する長期貸出金利

つまり、短期プライムレートに連動すると言いながら結局それは銀行所定の金利ということです。

銀行の財政が危なくなって、なりふり構わず、金利の上げ幅を大きくとられたらマズいですよね。

 

固定金利は文字通り契約で金利が固定されている

しかし、その点固定金利はというと、金銭消費貸借契約で適用金利は固定されています。

銀行が危なくなっても、契約で規定した金利以上の金利を取ることは出来ません

もし、銀行が倒産しても、住宅ローンの債権は優良債権ですので他の真っ当な銀行が買い取ります。けっして闇金ウシジマくんみたいなヤバい人が取り立てにやってきたりはしません。

長期金利がゼロ%を下回る。

こんなことは、今後そうあることではありません。過去に高めの固定金利で契約した人は、現在の水準で借換を検討してみてはどうでしょうか。

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固定から固定に借換える本当の意義

固定金利を選んだ時点で借換なんて考えていない?

こんな風に考える人もいるかもしれません。

しかし

この異常な長期金利の低さというのは、将来に対するネガティブな予想が大勢を占めているということでもあるんです。

固定金利で借換をするというのは、得をするためというよりも、先行きの不透明な経済情勢を踏まえて適正な金利に負担を減らす、正当な自己防衛でもあるんですよ。

【ニュース】住宅ローン金利推移を毎月更新 今月にお勧めの住宅ローンの金利タイプは? - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える ⇦に戻る。

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  • 2016年4月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年4月6日に借り換え申し込み件数の増加を更新しました
  • 2016年5月2日に金利の情報を更新しました
  • 2016年6月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年7月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年7月29日に金利の情報を更新しました
  • 2016年9月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年10月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年11月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年11月30日に金利の情報を更新しました

以上、千日のブログでした。

速報

《あとがき》

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また、こんな記事を書いてほしいというリクエストにも随時対応しています。皆さまのリクエストをお待ちしております。

2016年8月15日

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