千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、ほぼ毎日21時にYouTube生配信、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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タワマン購入から2年目の貯金、物件価格、住宅ローンを公開します【2021年3月】

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どうも千日です。これは千日太郎がタワマンを買ったときの貯金、物件価格、住宅ローンを公開します【2019年3月】 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答えるからの続きで2年目の我が家の財政状態を公開します。

YouTubeでも公開してますのでよかったら観てくださいネ!

千日の『ブログ』ですので自身の記録のためでもあります。ひいては長期間にわたる住宅ローンの返済計画を立てる上で、多くの人の参考になればと思います。

タワマン買って2年目の預金と物件相場を公開します【2021年3月】|千日太郎YouTube

では始めましょう。

2019年3月購入時点からの変化

わたしが大阪市内のタワ-マンションを購入したのは2019年3月です。それから現在2021年3月までの状況変化は以下のとおりです。

項目 2019年3月購入 2021年3月
家族の年齢と収入 夫 47才 月収50万円~ 定年65歳
妻 36才 専業主婦
子 ナシ
夫 49才 月収50万円~ 定年65歳
妻 38才 専業主婦
子 ナシ
所有する資金の総額 頭金を入れた後で2,031万円。老後資金としては1,500万円くらい欲しい。 銀行の預金総額で2,730万円。老後資金としては1,500万円くらい欲しい。
物件価格(相場) 6,230万円 7,281万円(簡易査定)
物件のタイプ 中古マンション 築7年目
借入残高 5,607万円 5,318万円
住宅ローン フラット35S 33年元利均等返済ボーナス払いなし団信加入 当初5年1.02%その後1.27%

収入は変わりませんが、貯金が増えました。

また、物件価格の相場は上がっているようです(簡易鑑定方法は後述します)。

住宅ローンは繰り上げ返済せず約定通りに返済することで順調に減っています。

  1. 今後も毎月のローン返済は確実に払えるか?
  2. 完済したうえで老後破産しない計画の進捗はどうか?

購入から2年目以降の計画をシミュレーションする住宅ローンシミュレーターを作りました。千日の住宅ローン無料相談ドットコムに設置しています。ここに現在の条件を入力していきます。

➡返済計画シミュレーション(2年目以降)

購入後2年目の情報を入力する

2年目以降の返済計画シミュレーション

簡易査定でマイホームの相場を知る

シミュレーターに入力する現時点のマイホームの相場は、自分で調べる必要があります。千日はマンションですので、同じマンションで売りに出されている部屋から平均的な相場を調べる「比較方式」を採用しました。

簡易査定の方法

立地や仕様が均一な分譲マンションならば、対象不動産と類似の不動産が実際に取引された価格をもとにして、対象不動産の実勢価格を求めることができます。

簡易査定価格=同じマンションの価格÷面積×自分の部屋の面積

簡易査定価格の計算方法
  • 簡易査定価格=同じマンションの販売価格の㎡単価×自分の部屋の面積

タワマンでは最上階付近の部屋は仕様が高級なので、㎡単価も高い傾向があります。明らかに私の部屋とは違うので、その単価は除外して平均を計算しています。

注文住宅の戸建ての場合は、建物の仕様が全く違うのでこの方法では分かりません。似た売り出し物件の価格から簡易査定価格を計算すると良いでしょう。

なぜ簡易査定するのか?

購入価格は6230万円ですがこの査定結果では7281万円となりましたので、1051万円も増加しています。これは購入時の価格交渉に成功しており、もともと少し割安で購入したということもあるでしょう。しかし、そうやって喜ぶことを目的にするものではありません。

これは「取らぬ狸の皮算用」です。売らなければ実現しませんし、実際にこの価格で売れる保証もありません。また、今のマンションが気に入ってますので売るつもりもありません。

こうして売却市場の価格を把握しておく理由は、もし自分の意思に反して売らなければならなくなった場合に備えて以下の2つを把握しておくことにあります。

  • 購入当時から相場が上がっているか?下がっているか?
  • 住宅ローンの残高が価格を上回る「オーバーローン」になっていないか?

自分の買ったときよりも相場が上がっていれば、その家は売れやすい市況にあり、損もしないということですね。逆であれば、売りにくい市況にあり、損をしやすいということです。

また「オーバーローン」になっていると、売却代金でローンを完済できないため、現金預金で補填しなくては売れないということです。実際には約3%ちょっとの仲介手数料がかかりますので、ローンと価格が同額でも追加のお金が必要です。

そうしたことを「貸借対照表」のメソッドで確認していきます。

 

購入直後と現在の貸借対照表

貸借対照表の左側には『資産』=現金預金やマイホームを集計し、右側には『負債』=住宅ローン、そしてその差額の『純資産』を表示しています。

純資産がマイナスになることを『債務超過』といい、企業であれば倒産してしまいます。ただし個人の家計では債務超過になってもいきなり破産することはありません。住宅ローンの返済を続けられる限りは問題なく家を維持できます。

家を買った現在の家計の貸借対象表

2年目の現在の貸借対称表

簡易査定で計算したマイホーム7281万円に対して住宅ローンは5,318万円ですから、オーバーローンではありません。もし売却しなければならなくなった場合でも、問題なく売却できそうです。

貸借対照表の下には、これからいくら貯金が必要なのか?という目標を表示しています。

定年時までに完済するには定年時のローン残高まで貯金を貯める必要がありますね。千日太郎のケースではあと95万円です。

そして、老後資金として1500万円欲しいのであれば、それもこれから貯金していかなければなりません。定年時のローン残高までの95万円に1500万円を足した1595万円がこれから定年までに貯金すべき金額ということになります。

そして、購入直後の貸借対照表と比較してみましょう。前回の記事で解説しましたが、購入時は以下の貸借対照表でした。

家計の貸借対照表

家を買った直後の貸借対照表

千日太郎がタワマンを買ったときの貯金、物件価格、住宅ローンを公開します【2019年3月】 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

だいぶ良くなっているような印象がありますが、もう少し具体的に見てみたいと思います。

純資産を増やす方法

2期比較しやすいように2つの貸借対照表を並べてみました。純資産が2039万円も増えていますね。

項目 2019年3月購入時 2021年3月現在 増減
現金預金 2,031 2,730 699
マイホーム 6,230 7,281 1,051
住宅ローン -5,607 -5,318 289
純資産 2,654 4,693 2,039

購入直後と比べて良くなっているか悪くなっているか、それがどの程度なのかが、純資産の増減額として数字で客観的に判定することができます。

資産の部を比べてみると、現金預金が699万円増え、マイホームの価値(簡易査定)は1051万円上がっています。

負債の部を比べてみると、住宅ローンは返済によって289万円減りました。

その結果増加した純資産は約2039万円であるということです。その内訳は以下のようになります。

  • 純資産の増2039万=現金預金の増699万+マイホームの増1051万+住宅ローンの減289万

純資産の増加の半分くらいはマイホームの査定額の増加ということですね。これは売らなければ実現しないものです(売るつもりはない)し、そもそも簡易査定ですから純資産の評価では除外して考えます。

マイホームの価値が上がらなくても現金預金が増えて住宅ローンが減れば純資産が増えます。残りの半分は自分の努力による純資産の増加です。

住宅ローンを返済によって減らし、同時に現金預金を増やしていくような家計内容にしていけば、順調に純資産が増えるようになっています。

定年時に理想とする貸借対照表

こちらは定年時に理想とする貸借対照表の形となります。これも自動計算されます。

家計の貸借対照表

定年時に目指す貸借対照表

資産の部の現金預金には定年時のローン残高+老後資金1500万円が入っています。定年時のマイホームは現在より少し価値を落としていると想定しています。家の価格がどうなっているか?についてはもちろん分かりません。

負債の住宅ローン残高は定年まで繰り上げ返済せずに約定返済した場合の残高です。

純資産は6597万円になっています。もし自分の意思に反して家を手放すことになっても6597万円(純資産)−仲介手数料のお金が残るということですね。実際にいくらで売れるかにもよりますが、この前提ならば老後資金としては十分です。

まとめ~『住宅破産』しないための資金計画

千日太郎の3冊目の著書『住宅破産』ではこのシミュレーションで利用している貸借対照表のメソッドを詳しく解説しています。

千日の住宅ローン無料相談ドットコムに寄せられたリアルな相談事例も踏まえて分かりやすく解説しています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

貸借対照表を作ってみるとここまでのお金が必要なのか!と危機感もありますが、具体的な目標額がわかり、それがなぜ必要なのかも分かります。

変動金利で借りる場合や夫婦ペアローンで借りる場合、定年退職が近くなってきた人の場合など、状況によって貸借対照表の形も違ってきますし、その対応方法も変わってきます。

このブログの内容は同時にYouTubeでも公開しています。ぜひチャンネル登録していただけたら嬉しいです!

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2021年3月28日

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