【2021年5月】長期化するコロナ禍2021年5月住宅ローン金利の動向を予想します - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

2021年5月の住宅ローン金利に影響する長期金利の動向

住宅ローンの固定金利は長期金利（10年国債利回り）と連動します。まずは直近までの長期金利と今後の動向について確認します。

米長期金利の上昇は止まった

2021年1月4日から2021年4月15日までの米長期金利とNYダウ平均株価の推移をとりました。

ダウ平均と米長期金利の推移

コロナ対策の財政出動と金融緩和によって世界的に株価が高騰するコロナバブルが発生し、2月後半から3月にかけての長期金利の急上昇は市場関係者の間でインフレ圧力が懸念されるほどの勢いとなっていました。

これに対して、米FRBのパウエル議長は「新型コロナウイルスの感染流行が終息した後にインフレが制御不能になるリスクは懸念していない」との声明を発信し続けており、それが徐々に市場に受け入れられ、共通認識になりつつあります。

4月に入ってからは米国債が買われるようになり、債券価格が上がる（利回りが下がる）流れから米長期金利の上昇は止まり横ばいで推移しています。

日本の長期金利は少し前から横ばい

2021年1月4日から2021年4月15日までの日本長期金利と日経平均株価の推移をとりました。

日経平均と長期金利の推移

日本についてはワクチン接種の遅れに加え、オリンピックの問題などが重しとなり経済正常化への期待の程度は米国よりも小さいです。かなり前の段階で横ばいになっています。

4月に入ってからは、米長期金利が低下するなか、4月の国債入札で投資家の需要が確認されたのも安心感につながり、長期債の価格が上昇し、金利は下がりました。そうなると日銀が国債買いオペを減額するとの警戒感も浮上しやすく、利益確定を目的とした売りも出るということで概ね横ばいで推移しています。

長期金利とは、具体的には10年国債の利回りをいいます。利回りとは投資した元本に対する成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合を言います。

その利回りは債券価格によって決まります。

債券価格が上昇すると利回り（長期金利）が下落する
債券価格が下落すると利回り（長期金利）が上昇する

投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格（金利）に反映されているのです。

民間銀行の2021年5月金利予想

民間の金融機関は調達金利と融資金利の差益によって儲けを得ています。お金を商品にしていると考えれば、調達金利は商品の原価であり、融資金利は商品の売価です。

金融市場の長期金利の動向は、民間銀行にとっての長期の調達金利の動向とも言えます。

コロナ情勢下の住宅ローンランキングを更新しています。

民間銀行の固定金利は横ばいか下がる

住宅ローンの10年固定や20年固定、30年固定などの固定金利の商品を貸すための資金は金融市場から10年から30年の長期金利で調達しているという建前があります。

しかしそれはあくまで建前であり、実際は営業方針によって決めています。あまりマーケットの金利情勢と乖離した値付けはしないようにしている位の感じです。

5月という月は、３月の年度決算に向けて営業活動した結果がそのまま実績となる時期であり、金融機関としては前年度までの想定の範囲で推移している時期です。当年度の営業方針というファクターが金利決定に与える影響がまだ少ない月です。

10年固定などの比較的短期の固定期間の住宅ローンは年間を通じて長期金利にかかわらず低金利を維持する傾向があるので、横ばいと予想します。

20年固定などの比較的長期の固定金利は、長期金利の動向を素直に反映させたとすると下がるでしょう。しかし銀行には5月にあえて金利を下げる営業上のインセンティブはありませんので、横ばいの可能性が高いと思います。

また、30年から35年の超長期固定金利については、フラット３５の基礎になる機構債の表面利率は下がっているため、期待含みですが金融機関によっては下がる可能性もあります。

民間金融機関の変動金利は横ばい

変動金利は日銀が民間金融機関に融資するときの政策金利の影響を受けると言われます。長期金利は市場の投資家によって債券がいくらで取引されるかによって日々変動していますが、日銀の政策金利は、文字通り日本銀行が政策として決める金利であり、これは2016年からマイナスで変わっていません。

変動金利については固定金利とは目安になる金利が違うため、固定金利が上がっても変動金利は上がらない可能性が高いです。

フラット３５の2021年5月金利

フラット３５の金利は前の月の20日前後に発表される機構債の表面利率でほぼ予想ができるため、民間金融機関とは違って何パーセント上がるか事前に把握できます。また住宅金融支援機構は営利を目的としていないため、民間金融機関でよくみられる不可解な金利上昇がほとんどないのがメリットです。

フラット３５と長期金利

買取型予想

フラット35買取型 5月	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.23%	1.03%
21年～35年	1.36%	1.16%

保証型予想

フラット35保証型5月	団信込み	団信抜き	Sの当初5年又は10年	頭金
ARUHIスーパーフラット９	1.31%	1.03%	団信抜き0.78%	１割
ARUHIスーパーフラット８	1.23%	0.95%	団信抜き0.70%	２割
ARUHIスーパーフラット７	1.21%	0.93%	団信抜き0.68%	３割
ARUHIスーパーフラット６	1.19%	0.91%	団信抜き0.66%	４割
住信SBI保証型９０％	1.30%	取扱なし	団信込み1.05%	１割
住信SBI保証型８０％	1.22%	取扱なし	団信込み0.97%	２割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。

2020年後半から2021年までの予想についてはこちらをどうぞ。

長期金利とフラット３５金利推移

買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか？がポイントになります。

これまでの機構債の表面利率、フラット３５買取型と保証型の金利推移を表にしています。

2020年推移	7月	8月	9月	10月	11月	12月
10年国債利回り	0.02%	0.02%	0.03%	0.02%	0.03%	0.03%
機構債（参考）	0.36%	0.36%	0.37%	0.35%	0.35%	0.35%
フラット３５買取型	1.30%	1.31%	1.32%	1.30%	1.31%	1.31%
住信SBI保証型	1.23%	1.22%	1.23%	1.21%	1.21%	1.21%

2021年推移	1月	2月	3月	4月	5月	6月
10年国債利回り	0.01%	0.04%	0.08%	0.10%	0.09%	%
機構債（参考）	0.33%	0.36%	0.41%	0.41%	0.40%	%
フラット３５買取型	1.29%	1.32%	1.35%	1.37%	1.36%	%
住信SBI保証型	1.19%	1.22%	1.27%	1.29%	1.30%	%

フラット35（買取型）が発表され、更新しています。実体経済は最悪の状況ですが、株価はバブル経済期の歴史的な高水準で推移しています。今後も長期金利が上昇していく可能性は十分にあります。今回のことでフラット３５は金利の上昇局面で有利な固定金利であると言えますので、金利を固定したい方には特におすすめです。

フラット３５のお勧め金融機関

フラット３５の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。低金利で団信などの付加価値が充実したフラット３５の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。

2020年は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）が低金利

団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）です。

頭金を２割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。

借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラット

住信SBIの保証型は裁量によって不規則に変動する部分がありますが、アルヒスーパーフラットは頭金の割合によって、買取型の金利から固定的に金利が引き下げとなっています。

また、フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です！次のような人にはとくにおススメです。

健康上の理由で団信に加入できない人。
30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

ＷＥＢでも簡単に申し込めます。

アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。

アルヒと住信SBIアナタはどっち？

単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる？
ＹＥＳ			ＮＯ
家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている？			↓
ＹＥＳ		ＮＯ	↓
そのため既に手厚い医療保険に入っている？		↓	↓
ＹＥＳ	ＮＯ	↓	↓
住信SBI保証型	住信SBI保証型とアルヒスーパーフラット両方ＯＫ		アルヒスーパーフラット

SBIマネープラザでは住信SBIネット銀行の変動金利とフラット３５（保証型）の両方相談が可能！

変動か固定かで迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。ネット銀行の中でもトップレベルに低金利な住信SBIネット銀行の変動金利とフラット３５（保証型）の二つの商品を両方取り扱っています。

住宅ローンのプロが二つの商品をシミュレーションして無料で相談に乗ってくれます。

私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

フラット３５の金利が長期金利と連動する仕組み（おまけ）

予想の前提としてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、５分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット３５の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット３５買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット３５の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット３５の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット３５保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット３５の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット３５は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

以上、千日のブログでした。

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千日太郎エムディエヌコーポレーション 2021年04月06日頃

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また最近は、千日太郎YOUTUBEをほぼ毎日更新しています。特に無料相談が最近増えてきました。他の人のケースもかなり参考になると思います。ぜひご視聴くださいね！

2021年4月16日

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	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上	50代1000以上
共働き夫婦	20代共働き	30代共働き	40代共働き	50代共働き
独身	20代独身	30代独身	40代独身	50代独身
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