どうも千日です。YouTubeでも公開してますのでよかったら観てください。
千日の『ブログ』ですので自身の記録のためでもありますし、長期間にわたる住宅ローンの返済計画を立てる上で、多くの人の参考になればと思います。
千日太郎がタワマンを買った時の預金と住宅ローンを公開【2019年3月】｜千日太郎YouTube
では始めましょう。
2019年3月購入時点のプロフィール
わたしが大阪市内のタワ－マンションを購入したのは2019年3月です。当時のプロフィールは以下のとおりです。
| 家族の年齢と収入 | 夫 46才 月収50万円～ 定年65歳 妻 36才 専業主婦 子 ナシ |
| 所有する資金の総額 |
頭金を入れた後に2,031万円残る。老後資金としては1,500万円くらい欲しい。 |
| 物件価格 | 6,230万円 |
| 物件のタイプ | 中古マンション |
| 借入額 | 5,607万円 |
| 住宅ローン | フラット３５S 33年元利均等返済ボーナス払いなし団信加入 当初5年1.02%その後1.27% |
これを見ただけでは、ちゃんと返せるのか？というのは分かりません。
- 毎月のローン返済は確実に払えるか？
- 完済したうえで老後破産しないために具体的にどうすればいいか？
これをシミュレーションする住宅ローンシミュレーターを作りました。千日の住宅ローン無料相談ドットコムに設置しています。ここに上記の条件を入力していきます。
無理なく返済できる住宅ローンか？判定する
千日太郎が本やブログでお勧めしている「無理なく返済できる住宅ローンを計算する４つのルール」を利用して判定します。
- ①毎月の返済額はボーナス払いなし手取り月収の4割以下
- ②元利均等返済
- ③シミュレーションは固定金利
- ④定年時のローン残高は1000万円以下
そのうち数値条件となっている①『毎月の返済額はボーナス払いなし手取り月収の4割以下』と④『定年時のローン残高は1000万円以下』を判定することができます。その実際の画面がこちらです。
毎月の返済額は手取り月収の4割以下に収まっているので『安全』となっています。
定年時のローン残高は2800万もありますので、1000万円をオーバーしていますね『危険』となっています。ただし、それに見合う貯金があれば大丈夫です。
これから、より実践的な財務分析と計画を行っていきましょう。
現在、10年後、定年時の貸借対照表をシミュレーションする
このシミュレーションでは、現在、10年後、定年時の３つの時間軸で貸借対照表（たいしゃくたいしょうひょう）を作り、それぞれの時点ごとの家計の財政状態が分かるようになっています。
貸借対照表は財務会計の分野で、企業の財務安全性を判断するときに利用する決算書類です。これを住宅ローンの返済プロジェクトに応用します。
購入直後の貸借対照表
左側に『資産』＝現金預金やマイホームを集計し、右側に『負債』＝住宅ローン、そしてその差額の『純資産』を表示しています。
純資産がマイナスになることを『債務超過』といい、企業であれば倒産してしまいます。ただし個人の家計では債務超過になってもいきなり破産することはありません。住宅ローンの返済を続けられる限りは問題なく家を維持できます。
貸借対照表の下には、これからいくら貯金が必要なのか？という目標を表示しています。
まず、定年時までに完済するには定年時のローン残高まで貯金を貯める必要がありますね。千日太郎のケースではあと800万円です。
そして、老後資金として1500万円欲しいのであれば、それもこれから貯金していかなければなりません。定年時のローン残高までの800万円に1500万円を足した2300万円がこれから定年までに貯金すべき金額ということになります。
前者が中期目標、後者が長期目標ということになります。
10年後に目指すべき貸借対照表
まずは住宅ローン控除のある10年で定年時のローン残高まで貯金を貯めることを目標にします。そんな10年後の目標とする貸借対照表の形か自動計算されます。
資産の部の現金預金には定年時のローン残高の金額が入っています。10年後のマイホームは購入直後より少し価値を落としていると想定しています。
負債の住宅ローン残高は10年間繰り上げ返済せずに約定返済した場合の10年後の残高です。住宅ローン控除があるうちは繰り上げ返済しないことをお勧めしています。
純資産は3402万円になっており、購入直後の2654万円よりも増えています。それだけ財務安全性が上がっているということです。
定年時に理想とする貸借対照表
こちらは定年時に理想とする貸借対照表の形となります。これも自動計算されます。
資産の部の現金預金には定年時のローン残高＋老後資金1500万円が入っています。定年時のマイホームは10年後より少し価値を落としていると想定しています。家の価格がどうなっているか？についてはある程度の変動幅があります。
負債の住宅ローン残高は定年まで繰り上げ返済せずに約定返済した場合の残高です。
純資産は5550万円になっており、購入直後の2654万円の倍以上になっています。
もし何らかの事情でこのマンションを手放すことになっても5550万円−仲介手数料のお金が残るということですね。実際にいくらで売れるかにもよりますが、この前提ならば老後資金としては十分です。
また、千日が死亡した場合は住宅ローンの残高がゼロとなりますので、資産の総額8381万円が出来ます。遺された妻が金銭面で困ることはないでしょう。
まとめ～『住宅破産』しないための資金計画
千日太郎の3冊目の著書『住宅破産』ではこのシミュレーションで利用している貸借対照表のメソッドを詳しく解説しています。
千日の住宅ローン無料相談ドットコムに寄せられたリアルな相談事例も踏まえて分かりやすく解説しています。
また、2年目の貸借対照表も作っていますので、よろしければ見てくださいね！
タワマン購入から2年目の貯金、物件価格、住宅ローンを公開します【2021年3月】 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
以上、千日のブログでした。
《あとがき～次回は2021年3月時点の状態を公開！》
2019年に購入した当時は今のコロナは全く想定していませんでした。しかし住宅ローンの返済はそうしたこととは関係なく、約定どおりに課せられます。
今回は2019年当時の想定を貸借対照表にしたものです。次回は現在2021年3月の現状を貸借対照表にします。これを比較することも非常に重要ですね。
このブログの内容は同時にYouTubeでも公開しています。ぜひチャンネル登録していただけたら嬉しいです！
2021年3月26日
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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