最新予想！
どうも千日です。6月11日から長期金利が0.03%台まで大幅下落しました。ここ最近は0.08%前後で推移していたところから、大きな動きです。そして18日に機構債の表面利率が発表されました。前月から0.03ポイント下がりました。しかしフラット３５（買取型）の金利は0.02ポイントの引き下げとなっています。
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【金利速報】コロナ長期化で2021年7月の住宅ローンは大幅低下|千日太郎YouTube
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
- 2021年7月の住宅ローン金利に影響する長期金利の動向
2021年7月の住宅ローン金利に影響する長期金利の動向
住宅ローンの固定金利は長期金利（10年国債利回り）と連動します。まずは直近の長期金利と今後の動向について確認します。
まず米長期金利が下がった
2021年5月20日から6月28日までの米長期金利の推移です。
前回のフラット３５の機構債の表面利率が発表された5月20日から推移をとっています。6月の第一週までは概ね1.6%前後の横ばいで推移していたのですが、6月9日あたりから大きく下落し1.4%台となりました。
特にこれといった取引材料の無い状況の金利低下の原因については、空売りに対する持ち高調整の買いが入ったからだと言われています。それを裏付けるように14日には再び上昇に転じています。
そして16日のFOMC（米連邦公開市場委員会）では2023年末までに2回の利上げに動く可能性を示唆し、景気の回復やインフレ動向に合わせて見方を修正しています。
これに対して市場が混乱しなかったのは、もともとインフレ動向に合わせて利上げの可能性を折り込んでいたことがありますが、インフレリスクにちゃんと対処するというメッセージが市場に安心感を与えたものと分析されています。
オレンジの折れ線グラフは日本の長期金利ですが、米長期金利が低下した影響により下がっています。
日本も米長期金利と連動して下がり始めた
同じ期間、2021年5月20日から6月28日までの日本の長期金利をクローズアップしました。
米長期金利が下がっているタイミングに合わせて、日本の長期金利も下がっています。日米の金利がなぜこのように連動するのか？簡単に解説します。
長期金利とは、具体的には10年国債の利回りをいいます。利回りとは投資した元本に対する成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合を言います。
その利回りは債券価格によって決まります。
- 債券価格が上昇すると利回り（長期金利）が下落する
- 債券価格が下落すると利回り（長期金利）が上昇する
投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格（金利）に反映されます。
国債は国に対する債権ですから、米国債や日本国債は投資家にとって安全な投資先です。つまり、米国債が売られるタイミングでは同じく日本国債も売られることが多く、債券価格が連動し、結果的に日米の長期金利も連動するということなのです。
民間銀行の2021年7月金利予想
民間の金融機関は調達金利と融資金利の差益によって儲けを得ています。お金を商品にしていると考えれば、調達金利は商品の原価であり、融資金利は商品の売価です。
金融市場の長期金利の動向は、民間銀行にとっての長期の調達金利の動向とも言えます。
コロナ情勢下の住宅ローンランキングを更新しました。
民間銀行の固定金利が下がる傾向は続く
住宅ローンの10年固定や20年固定、30年固定などの固定金利の商品を貸すための資金は金融市場から10年から30年の長期金利で調達している建前があります。
しかしそれはあくまで建前であり、実際は営業方針によって決めています。あまりマーケットの金利情勢と乖離した値付けはしないようにしているというニュアンスです。
2021年に入ってからの民間銀行の方針としては、低金利が長期化しているなかで審査属性の高い住宅購入希望者が増加しており、それを積極的に取り込む方針となっており、5月から6月までは、それを裏付けるような金利が付けられています。
10年固定などの比較的短期の固定期間の住宅ローンは年間を通じて長期金利にかかわらず低金利を維持する傾向があるので、横ばいと予想します。
20年固定などの比較的長期の固定金利は引き続き1％未満の水準は維持されるでしょう。追加で少し下がる可能性もあります。
30年から35年の超長期固定金利については、5月から6月にかけての長期金利の低下に連動せず概ね横ばいとなりました。そのためあまり期待はできませんが今回長期金利が大きく下がっているので、若干下がる可能性はあります。
民間金融機関の変動金利は横ばい
変動金利は日銀が民間金融機関に融資するときの政策金利の影響を受けると言われます。長期金利は市場の投資家によって債券がいくらで取引されるかによって日々変動していますが、日銀の政策金利は、文字通り日本銀行が政策として決める金利であり、これは2016年からマイナスで変わっていません。
変動金利については引き続き横ばいでしょう。
フラット３５の2021年7月金利
フラット３５の金利は前の月の20日前後に発表される機構債の表面利率でほぼ予想ができるため、民間金融機関とは違って何パーセント上がるか事前に把握できます。また住宅金融支援機構は営利を目的としていないため、民間金融機関でよくみられる不可解な金利上昇がほとんどないのがメリットです。
そして、6月18日に機構債の表面利率が発表されました。その時点の金利は0.05%となっており、0.03ポイント下がったタイミングで、機構債の表面利率も0.03ポイント下がりました。通常はフラット３５の金利も0.03ポイント下がるのですが、0.02ポイントの低下となっています。
過去にも0.01ポイント程度の誤差が生じることは何度かあり、誤差が生じること自体は特に珍しいことではありません。
ただし、過去に誤差が生じたときには、金融市場の長期金利の急激な高騰によって住宅ローン利用者が高い金利を被らないように緩和する意図が垣間見えるものでした。この2021年6月から7月にかけての長期金利は低下傾向にあり、それほど急激な低下でもありませんでした。
そのため、今回の金利の下げ幅が0.01ポイント少なかったことについては、住宅金融支援機構の留保利益を優先した決定だと思います。ただし、2021年4月から3か月連続でフラット35の適用金利を下げ続けており、住宅ローン利用者の金利負担はもともと小さく、今後も低金利が続くと見込んでいることの裏返しでもあります。
買取型
| フラット35買取型 7月 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.20% | 1.00% |
| 21年～35年 | 1.33% | 1.13% |
保証型予想
| フラット35保証型7月 | 団信込み | 団信抜き | Sの当初5年又は10年 | 頭金 |
| ARUHIスーパーフラット９ | 1.28% | 1.00% | 団信抜き0.75% | １割 |
| ARUHIスーパーフラット８ | 1.20% | 0.92% | 団信抜き0.67% | ２割 |
| ARUHIスーパーフラット７ | 1.18% | 0.90% | 団信抜き0.65% | ３割 |
| ARUHIスーパーフラット６ | 1.16% | 0.88% | 団信抜き0.63% | ４割 |
| 住信SBIフラット３５保証型 |
1.25% | 取扱なし | 団信込み1.00% | １割 |
| 住信SBIフラット３５保証型 |
1.16% | 取扱なし | 団信込み0.91% | ２割 |
あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。
2020年後半から2021年までの予想についてはこちらをどうぞ。
長期金利とフラット３５金利推移
買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか？がポイントになります。
これまでの機構債の表面利率、フラット３５買取型と保証型の金利推移を表にしています。
| 2021年推移 |
1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
5月 |
6月 |
|
10年国債利回り |
0.01% |
0.04% |
0.08% |
0.10% |
0.09% |
0.08% |
|
機構債（参考） |
0.33% |
0.36% |
0.41% |
0.41% |
0.40% |
0.39% |
|
フラット３５買取型 |
1.29% |
1.32% |
1.35% |
1.37% |
1.36% |
1.35% |
|
住信SBI保証型 |
1.19% |
1.22% |
1.27% |
1.29% |
1.30% |
1.28% |
| 2021年推移 |
7月 |
8月 |
9月 |
10月 |
11月 |
12月 |
|
10年国債利回り |
0.05% |
% | % | % | % | % |
|
機構債（参考） |
0.36% |
% | % | % | % | % |
|
フラット３５買取型 |
1.33% |
% | % | % | % | % |
|
住信SBI保証型 |
1.25% |
% | % | % | % | % |
実体経済は最悪の状況ですが、株価はバブル経済期の歴史的な高水準で推移しています。今後も長期金利が上昇していく可能性は十分にあります。今回のことでフラット３５は金利の上昇局面で有利な固定金利であると言えますので、金利を固定したい方には特におすすめです。
フラット３５のお勧め金融機関
フラット３５の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。低金利で団信などの付加価値が充実したフラット３５の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。
2020年は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）が低金利
団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）です。
頭金を２割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。
借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラット
住信SBIの保証型は裁量によって不規則に変動する部分がありますが、アルヒスーパーフラットは頭金の割合によって、買取型の金利から固定的に金利が引き下げとなっています。
アルヒでは借り換えをwebで申し込んだ場合に手数料を半額の1.1％にするキャンペーンを実施中です。固定への借り換えならアルヒがおすすめです。
また、フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。
しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。
冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です！次のような人にはとくにおススメです。
- 健康上の理由で団信に加入できない人。
- 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
- 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。
ＷＥＢでも簡単に申し込めます。
アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。
アルヒと住信SBIアナタはどっち？
単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。
|
健康状態が良好で一般の団信に加入できる？ |
|||
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ＹＥＳ |
ＮＯ |
||
|
家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている？ |
↓ |
||
|
ＹＥＳ |
ＮＯ |
↓ |
|
|
そのため既に手厚い医療保険に入っている？ |
↓ |
↓ |
|
|
ＹＥＳ |
ＮＯ |
↓ |
↓ |
| 住信SBIフラット３５保証型 |
両方ＯＫ |
アルヒスーパーフラット | |
SBIマネープラザでは住信SBIネット銀行の変動金利とフラット３５（保証型）の両方相談が可能！
変動か固定かで迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。ネット銀行の中でもトップレベルに低金利な住信SBIネット銀行の変動金利とフラット３５（保証型）の二つの商品を両方取り扱っています。
住宅ローンのプロが二つの商品をシミュレーションして無料で相談に乗ってくれます。
私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。
フラット３５の金利が長期金利と連動する仕組み（おまけ）
予想の前提としてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、５分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。
機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ
「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める
フラット３５の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。
マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。
そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット３５の金利を決めます。
融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。
「保証型」は民間金融機関が金利を決める
フラット３５の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。
上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット３５の金利を決めているのです。
そのため、保証型のフラット３５は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。
以上、千日のブログでした。
《あとがき～繁忙期が終わりました！》
最近までは会計事務所の繁忙期でYouTubeの無料相談を公開できませんでしたが、やっと終わりました！
今週からは千日太郎YOUTUBEをほぼ毎日更新しています。
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2021年6月15日
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| ランキング | 年齢 | |||
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| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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