自宅を経費にするか住宅ローン控除を受けるかそれが問題だ
どうも千日です。インターネットの普及により、自宅で副業を始める人が増えていますね。なにしろ広告費がタダみたいなものですし、通販ならば立地の良し悪しなんて関係ないです。
自宅でも十分に始められます。
事実、専業主婦でもやり方を間違えなければ、サラリーマンの旦那さんよりも稼げるようになってしまうのが、昨今の経済環境です。
加えて、自宅で副業する場合は税金の面では自宅の減価償却と住宅ローンの利息を経費に出来るというメリットもあります。
しかし、そのメリットだけでなく住宅ローン控除が受けられなくなるデメリットがあります。
とかくメリットの方だけが強調されますが、デメリットにも注意が必要です。
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店舗兼住宅の住宅ローンの注意点とは？｜千日太郎YouTube動画
メリット
- 自宅の建物部分の減価償却費を計上できる
- 住宅ローンがある場合はその利息を費用に計上できる
デメリット
- 住宅ローン控除が受けられなくなる
メリットとデメリットのどちらが大きいか？
2020年住宅ローン控除の条件をわかりやすく説明｜新築,中古,増改築 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答えるに関連して、千日が税務署に電話で問い合わせました。住宅ローン控除についてはこちらをどうぞ。
税務署では匿名の電話での問い合わせを税についての相談窓口｜国税庁で受け付けています。
もちろん無料ですし、こちらから名乗る必要はありません。べつに名乗ってもいいですけど、だからといってどこの誰？とか聞かれることはありせん。
これを利用しないテはありませんね。
日本の税金は申告納税制度です。
納税者が自分から『申告』して納めるというのが原則です。税務署の問い合わせ窓口の仕事は納税者（＝お客様）が自発的に納税するための問い合わせに答える仕事なんです。
では、始めますね。
居住部分が自宅の床面積の2分の1未満になると住宅ローン控除が受けられなくなる
税務署の自動音声相談窓口に電話をかけるとまず、録音された音声が流れます。相談する内容に応じてナンバーをプッシュするとオペレーターの女性に繋がりました。
「〇〇税務署です。どのようなお問合せですか？」
「今、住宅ローン控除を受けてるんですけど、自宅を改装して妻がネイルサロンを始めたいって言ってましてね。」
「はい」
「それで、もしもネイルサロンの床面積が半分以上になったら、今受けている住宅ローン控除がどうなるのか教えて欲しいんです。」
ちなみに、新築マンションで住宅ローン控除を受ける条件は以下のようになっています。
- 床面積が50㎡以上の家屋であること。
- 床面積の2分の1以上が専ら自己の居住の用に供される家屋であること。
- 認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用する場合は、その家屋が認定住宅に該当すると証明されたものであること。
問題は『２．床面積の2分の1以上が専ら自己の居住の用に供される家屋であること。』なんですよね。
控除がストップする年分についても規定されているんですけど、住宅ローン控除を受けている状態から、その後の改装によって居住部分が床面積の2分の1未満になった場合については、ハッキリとは規定されてないんです。
法律の趣旨から考えると『たぶんダメ』だと思います。
しかし、この税額控除を受けられるか受けられないかで何百万円もの差があるので、その判断は『たぶん』では『ダメ』です。
「では、税理士窓口に繋ぎますので、お電話そのままで少々お待ちください」
やはり、こういう税法の解釈にかかわる質問は税理士に繋ぐんですね。
税理士に相談したら相談料を取られるのが普通です。もちろん込み入った相談ならば、その方が良いですけど、ちょっと教えて欲しい位のことなら、税務署の税理士に聞く方が断然おすすめです。
2分ほどで税理士に電話が繋がりました、少し年配の女性の声です。
「お電話変わりました。すみませんが、もう一度ご質問内容をお聞かせください。」
再度、説明しました。
「なるほど、自己の居住以外に使う部分の床面積が総床面積の2分の1を超えたら、その年から住宅ローン控除は受けられなくなりますよ。」
即答でした。やはり予想した通りです。せっかくですのでもう少し聞いてみることにしました。
「じゃあ、入り口の隣の部屋だけにしたら30％に抑えられるので、それでしたら大丈夫ですかね？」
「その場合でしたら、年末の住宅ローン残高の30％部分だけ住宅ローン控除を受けられなくなりますので、控除額は今の70%になりますね。」
つまり、そういうことです。
今回は自宅を改装するという前提で話を聞きましたが、改装しなくても自宅の使用方法を大きく変えた場合には注意が必要です。
そんなの黙っていればバレないだろう…？
いいえ、バレる場合もあります。それは最後の方で説明しますね。
自宅を事業用に使う税務上の経費＝減価償却費と住宅ローン利息
そろそろ、聞きたいことは聞いたし、終わらせようと思いました。お昼休みですし。
「なるほど…ありがとうございました」
「ちなみに、住宅ローン控除は受けられなくなりますけど、その部分はネイルサロンの事業所得を計算するうえで減価償却費と住宅ローンの利息を経費にできますよ。」
「ほう？」
そういえば、そうなんですよね。そもそもネイルサロンなんて方便でしたので、そっちの税金を考えてませんでした。
「建物の部分はネイルサロンの資産になりますから、お店に使う30%部分について、減価償却すれば経費にできます。」
減価償却費とは、固定資産の使用や時の経過に伴う価値の減少を費用に計上するものです。マンションの建物は減価償却によって費用に計上できるというわけです。
ちなみに土地は使用や時の経過に伴って価値は減少しませんので、減価償却できません。
- 建物：2,000万円×30%＝600万円←減価償却
- 土地：1,000万円
上記の例では600万円の建物を30年で減価償却すれば毎年約20万円を経費に出来るというわけです（目安であって厳密な方法ではありません）。
「利息については住宅ローンの利息のうち、ネイルサロンにする30%を支払利息として事業の経費にできます。」
住宅ローンの残高2,000万円で利率が0.5%とすると、利息は約10万円ですね（厳密には毎月返済した時の利息部分を1年合計したものです）。
その30%がネイルサロンの経費ということですから、3万円を支払利息として経費に出来るというわけです。
「なるほど、それは考えてなかったです。」
「その場合は、ちゃんとご自分で床面積の計算資料を作っておく必要がありますので、そこはご了承くださいね。」
「わかりました。あ、玄関は居住用と事業用の兼用になりますけど、その面積はどうなりますか？」
「そういう場合は玄関は100%居住用ということになります。」
「わかりました、ありがとうございます。」
税金の面では住宅ローン控除の方が断然お得です
住宅ローン控除は年末の借入残高の1%です。住宅ローンの残高がいくらかによって全然違ってきますので一概には言えませんが、ちょっと考えてみましょうか。
自宅を経費にした場合の節税効果
今回のざっくり例で自宅の30%を事業用にした場合の経費を合計します。
経費：減価償却費20万円＋支払利息3万円＝23万円
結構大きいと思うかもしれませんが、これに税率を乗じた額が節税の効果です。
課税所得ごとの所得税の節税効果
経費に所得税率を掛けます。所得税率は課税所得によって段階的に増えていきます。
195万円以下：23万円×5%=1万1,500円
195万円超330万円以下：23万円×10%=2万3,000円
330万円超695万円以下：23万円×20%=4万6,000円
695万円超990万円以下：23万円×23%=5万2,900円
住民税の節税効果
さらに住民税ですね。住民税率は一律に10%です。経費の効果を測定するだけですから、均等割りや各種控除は無視します。
23万円×10%＝2万3,000円
所得税と住民税の節税効果の合計
上記の二つを足すと、所得別の節税効果が計算できます。1年で下記の税金が安くなります。そんなに大きくないんです。
195万円以下：3万4,500円
195万円超330万円以下：4万6,000円
330万円超695万円以下：6万9,000円
695万円超990万円以下：7万5,900円
住宅ローン残高から考えるとケタが違うことが分かる
住宅ローン控除は当初10年間の各年末の住宅ローン残高に1%を掛けた金額が所得税からマイナスされます。
当初10年なら普通は数千万単位でローンが残っているでしょう。例えばこんな感じです。
2,000万円×1%=20万円
3,000万円×1%=30万円
4,000万円×1%=40万円
ケタが１つ違いますね。
断然、住宅ローン控除の方がオトクということです。
黙っていてもマイナンバー制度による名寄せでバレる
事業所得で自宅を経費にしながら住宅ローン控除を受けているとすぐにばれます。
ああ、そういえばバレる理由を言っていませんでしたね。マイナンバー制度で名寄せが簡単にできるようになっています。
つまり、
住宅ローン控除を受けている夫と事業所得を申告している妻を簡単に結びつけられるということです。
まとめ
いかがでしょうか。あくまで税金だけを比較した結果ですが、以下の結論が導かれました。
自宅を自己の居住用としたままで行える副業ということにしておいた方が税金の上でお得である。
そういう意味ではブログやハンドメイドなどは、うってつけだと思います。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
申告納税という原則がありますので、税金は納税者が自ら申告して納税する制度なんですよ。
ですから税務署は納税者からの質問にちゃんと答える義務があるんです。それが彼らの仕事なんです。
とはいっても、自分で電話をかけて質問するのはちょっと…と思われる人も多いと思います。
千日にメールかコメントでご依頼頂ければ、千日が電話で問い合わせ、今回のようにブログの記事にします。
もちろん匿名で問題ありません。千日だって匿名なんですから。
2016年8月20日
この記事をきっかけに、自宅でエステサロンをされている方から、千日の住宅ローン無料相談.comにご相談がありました。あわせて読んでみてくださいね。
2017年3月12日
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