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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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賃貸か持ち家か?欠陥住宅・ローン・人生の3つリスクを徹底分析します

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持ち家か賃貸か、それが問題だ

どうも千日です。この記事は過去に公開した持ち家と賃貸どちらが得か?家賃と住宅ローンのリスクを比較 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答えるから一歩深掘った記事です。千日自身は数年前に新築マンションを購入しました。が、私自身がこのブログの中でどちらかの選択を極端に勧めることはしません。
 
しかし
 
読者様がいずれどちらかを選択するに当たって、役に立つ判断材料になれば良いと考えています。
 
多くの人ははじめは賃貸から生活をスタートすることと思います。賃貸から住宅ローンを負って持ち家にシフトする時…
 
  • 財産、負債、人生のリスクにどんな変化が起こるのか?
  • その可能性は何パーセントか?
 
ということについて書いて行きます。でははじめますね。

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住居に欠陥の疑いが浮上する可能性は0.6%〜1.0%

最近では旭化成建材による杭データ偽装問題で、横浜のマンションが傾斜してしまったという、非常にショッキングな事件がありましたね。
 
最近めっきり報道されなくなりました。しかし、これから自分が購入するマンション、建設する一戸建てに基礎や構造の欠陥があったら…と考えると二の足を踏んでしまいます。
これは氷山の一角だ
イヤそんな傾いた建物だらけじゃないでしょ
本当のところはどうなんでしょうか?
 
新築住宅の不具合の可能性は0.6%〜1.0%(千日試算)
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上記は2000年〜2014年度までの新築住宅の着工戸数を分母にし、新築住宅のトラブル相談件数を分子にして計算した数値です。
 
以下はその根拠と前提又は仮定です。
 
公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センターが公表している住宅相談統計年報2015にそのヒントがありました。
 
同センターは国土交通大臣による『住宅紛争処理支援センター』の指定を受けて、2000年4月から電話による住宅相談業務、住宅紛争処理支援等の業務を行っている法人です。
 
  • 2000年〜2014年度の新築等住宅に関する相談は累計146,159件
相談件数の推移グラフ
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2008年度を境として増加し、右肩上がりに増加しています。2000年から開始した指定管理者なので前半については認知度の問題もあるでしょう。
 
2000年当時から2014年度位の件数は潜在していたと思います。仮に2014年度の件数16,831件が2000年度から存在したと仮定した補正件数を算定すると累計252,465件になります。
 
また、2014年度の新築等相談件数の内、雨漏りやひび割れなどの不具合が生じている相談は10,021件で59.5%を占めています。この傾向は大きく変化していないという前提を置きました。
 
では同じ期間の新築住宅の戸数を見てみましょう。
 
  • 2000年〜2014年度の新築住宅な着工戸数は累計15,704,260戸
新築住宅着工戸数の推移グラフ
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(出典 国土交通省 建築着工統計調査 統計情報 - 国土交通省
2008年度から2009年度を境に減少しているのはリーマンショックが原因です。ちなみに千日がマンションを購入したのは2008年度のリーマンショック直前でした。
 
 

住宅ローンが返せなくなる確率は0.34〜0.61%

住宅ローンについては、毎月の約定返済額が返せなくなったからといって、直ちに家を取り上げられるわけではありません。
 
説明出来る理由があり、ちゃんとした返済計画を示すことができれば貸出条件緩和債権という区分に入り、元本の猶予、利息の減免、一部債権の放棄などを得ることが出来ます。
 
この段階で大抵の人は返せるのですが、それでもダメな場合は破綻先という区分に入ります。
 
破綻先債権の割合は0.34%〜0.61%
(住宅金融支援機構)
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フラット35などの長期固定金利の住宅融資を行っている住宅金融支援機構のディスクロージャー誌から抜粋した破綻先債権と元金残高の推移です。
 
全ての金融機関ではありません。フラット35に代表される全期間固定金利型のシェアは平成24年度で21.9%です。金利タイプ毎のシェアでは以下のような順位です。
1位 変動金利型 53.6%
2位 固定期間選択型 24.4%
3位 全期間固定型 21.9%
(出典 住宅金融支援機構 機構調査から見た日本の住宅ローン利用者の特色)
ここ数年で変動金利か固定金利かで明暗が分かれるような事象は起こっていませんので、仮に金融機関、全金利タイプで集計しても概ね同じような水準になると思います。
 
また融資件数ではなく融資残高での割合ですが、住宅の値段のバラツキの範囲内に収まるので、件数で計算しても概ね同じような水準になると思います。
 
 

離婚により夫婦を解消する確率は35%

ここまで読んで来て、その可能性が高いと思われたか、低いと思われたかはその人によると思います。
 
しかし本題はコレです。
 
多くの人は家を買うか賃貸かを考える際に、住宅の欠陥リスクや住宅ローンの重荷に頭を悩ませます。しかし、そんな事より遥かに高い確率で離婚による夫婦関係の解消、つまり財産分与というリスクがあるんです。
 
3組に1組が離婚する(厚生労働省 人口動態調査)
婚姻率と離婚率の推移グラフ
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(出典 厚生労働省 人口動態調査 人口動態調査|厚生労働省
婚姻率とは千人中何人がその年度に結婚したかという割合で計算されます。
離婚率とは千人中何人がその年度に離婚したかという割合で計算されます。
 
離婚率は婚姻率の3分の1で推移していますよね。つまり単純化すると、毎年3組のカップルが結婚したとすれば何処かで1組が離婚しているということが言えます。
 

住宅ローン付き居住用不動産の財産分与

財産分与は基本的に2分の1ずつです。住宅という資産のみならずローンという負債も財産分与の対象になります。
 
  • 住宅ローンの金額
  • 住宅の価格を査定
  • 住宅の価格が住宅ローンより大きい(アンダーローン)か住宅ローンが住宅の価格より大きい(オーバーローン)かを確認する
  • これを踏まえてその住宅にどちらが住むか、売却するかを考える
当たり前ですが家を2分の1に半分こすることは出来ません。この交渉ではお互いに多大なストレスがかかるでしょう。
家なんか買わなきゃよかった
心底そう思うはずです。
その結婚が失敗であったか、失敗ではなく必要なものだったかは人によって見解の分かれる所です。
 
しかし
 
家を購入したことについては、失敗であると千日は思います。(結果論ですが)
 
 

養育費という関係では続く家族

親権を獲得した方が子供の養育義務を獲得します。元妻が親権を獲ることになるケースが多いです。元夫は養育費の支払義務を得ます。
 
養育費の相場について知りたい方は養育費算定表に基づいた計算機/弁護士実務をどうぞ。年収と子供の年齢を入力すれば養育費算定表に基づいて月々の養育費が自動計算されるサイトです。
 
養育費を払えば親の義務を果たせる、と言いたいのではありません。最低限の義務であると思います。また、養育費を最後まで払い切る人は少数派だそうです。
 
 

まとめ

いかがでしたでしょうか。欠陥住宅による財産価値の毀損、住宅ローンの破綻リスクについて、可能性がゼロでは無い以上はちゃんと考える必要があります。
 
しかし、これらよりももっと不確かなものは、むしろ永遠の愛を誓ったはずのパートナーとの関係なんです。
 
自分達の意に反して住居を追われる可能性よりも、自分達の意思でHomeを手放す可能性の方が遥かに高い。
 
賃貸か持ち家か?という選択は…
 
  • 夫婦の未来をどう考えているのか
  • 子供の未来をどう育んでいきたいのか
こういう事について改めて自分と向き合う夫婦で向き合う。そう言う機会なんだと千日は考えます。

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以上、千日のブログでした。

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