2018年1月のフラット35金利は1.36%
どうも千日です。12月はいつもより少し早く機構債の表面利率が発表されました。発表された機構債の表面利率は0.42%と前月から0.02%上がりましたので、フラット35の2018年1月金利は前月から0.02%上がると予測しました。
| フラット35 1月予想 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.29% | 1.09% |
| 21年～35年 | 1.36% | 1.16% |
ちなみに1月の実績は以下のとおりでした。ほぼ的中したと言って良いと思います。
| フラット35 1月実績 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.30% | 1.10% |
| 21年～35年 | 1.36% | 1.16% |
今後のフラット35を予測する上でのポイントはやはり北朝鮮情勢です。ただ、今回の機構債の発表が早かったのは、北朝鮮情勢に大きな動きが無く、金利の決定に不確定要素が少ないと思われているからです。
2018年2月の予想はこちら
長期金利と機構債の表面利率の関係
フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。
なので、フラット35の金利は投資家達が長期の安全資産に投資するときの金利＝市場の長期金利の影響をモロに受けるのですね。その長期金利の指標となる新発10年国債利回りの推移と機構債の表面利率の推移を並べてみましょう。
直近の10年国債利回りと機構債表面利率の関係
| 年月 | 10年国債利回り | 機構債表面利率 |
| 2016年5月 | -0.134% | 0.34% |
| 2016年6月 | -0.102% | 0.36% |
| 2016年7月 | -0.208% | 0.23% |
| 2016年8月 | -0.229% | 0.19% |
| 2016年9月 | -0.084% | 0.33% |
| 2016年10月 | -0.040% | 0.37% |
| 2016年11月 | -0.056% | 0.34% |
| 2016年12月 | 0.013% | 0.41% |
| 2017年1月 | 0.076% | 0.48% |
| 2017年2月 | 0.065% | 0.46% |
| 2017年3月 | 0.093% | 0.47% |
| 2017年4月 | 0.071% | 0.46% |
| 2017年5月 | 0.014% | 0.40% |
| 2017年6月 | 0.048% | 0.43% |
| 2017年7月 | 0.050% | 0.44% |
| 2017年8月 | 0.074% | 0.46% |
| 2017年9月 | 0.043% | 0.42% |
| 2017年10月 | 0.035% | 0.42% |
| 2017年11月 | 0.064% | 0.43% |
| 2017年12月 | 0.025% | 0.40% |
| 2018年1月 | 0.045% | 0.42% |
（注）年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2018年1月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は2017年12月15日ですので、2018年1月には12月14日時点の金利を書いています。
長期金利は前月から0.02％上がっていて、それを反映するがごとく、機構債も0.02%上がっているということです。
長期金利（新発10年国債利回り）の動向
基本的には安倍政権の続投で、基本的に現行の日銀政策がかなり長い間続くという見方が支配的になっています。債権市場のトレンドを出すような材料も見当たらないためイレギュラーな動きは無い見込みです。
直前の長期金利（新発10年国債利回り）は以下のようになっています。
小幅な動きのなかで、12月5日を境に一度上がり、そのまま維持しているような感じです。特段のトピックがあっての動きでは無いと思います。
今までの長期金利とフラット35の金利推移からおおむね1.38%前後で推移すると予測
フラット35の金利は金融市場の金利の動向だけでなく国の思惑で決まっている側面もあります。千日の分析によると、今のところ国はフラット35の金利（団信0.28%抜き）を1.1%弱に抑えたいと考えているようです。
2017年10月の申込からは団信保険料0.28%が金利に込みになっています。それ以前の長期金利の推移とフラット35（団信抜き）の金利推移をみるとそれが見えてきます。
つまり、今後は団信込みで1.38%前後で推移していくでしょう。
詳しくは2018年以降のフラット35の金利を予測している記事で詳しく書いていますので、まだ読んだことのない方は読んでみてください。今のところ、この当時の予想通りに進んでいる感じです。
ただ、この予想は北朝鮮情勢については織り込んでいないので、その点はご了承くださいね。さすがにそれが予測出来たら人間じゃないです。
まとめ～複数の金利タイプで審査を通しておく
安部政権下では長期金利の上昇を抑制する方向で金融緩和政策を継続するでしょう。少し上がったとは言え、フラット35を中心として固定金利が低い状況が続いています。
しかし、2018年はここ最近表面化してきている北朝鮮リスクによって、一時的に大きく変動する可能性があります。何もないと思ってたら、急に上がったり下がったりするのが長期金利というものです。
言うまでもなく変動金利は今も最低金利ですよね。変動金利の方は日銀が政策金利をゼロ金利政策で抑えている限り、短期的に動くことは無いでしょう。もし北朝鮮リスクが顕在化して長期金利が高騰した場合には変動金利にシフトすることも考えておいた方が良いでしょう。
しかし、今後数年で上がる可能性がありますので、原則として金利が上がる前提で準備をしておかねばなりません。
もし今、フラット35オンリーで準備しているのなら、変動金利も合わせて審査を通しておき、ギリギリまで粘って有利な方を選択することをお勧めします。
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以上、千日のブログでした。
《あとがき》
いやはや、ほんとだったら昨日公開しておかないといけない記事なんですけど、今日やっと本の初稿の校正が終わったところなんです。
それまでも何度もやってるんですが、いざ本にするとなるとまだまだ字数オーバーしてまして、11万３千字を8万４千字に削減しなくてはならなかったと、いうことなんですよね。
文字に酔って吐きそうでしたが、さっき何とか終わりました！
2017年12月16日
千日太郎おすすめ住宅ローン
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