千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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東京23区70㎡3000万台の新築築浅マンション8物件!デベ7社の懐事情から値引の傾向教えます

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高騰する首都圏新築マンション!でも徒歩5分~15分圏内3000万台で8物件がヒット!

どうも千日です。価格の高騰から契約率が低迷している首都圏マンション。そろそろ値引きが始まる頃合いです。すでに東京23区内でも、地方のマンションと同水準まで値段を下げてきている、新築、築浅物件が出てきたみたいです!

こちらは、どれも新築~築1年くらいまでのマンションの価格です。

住所 路線 徒歩 価格(万円)
足立区新田 南北線 王子神谷 15分 70.0 3678
足立区西新井 東部大師線 大師前 13分 70.9 3918
足立区綾瀬 千代田線 北綾瀬 7分 72.6 3898
葛飾区新宿 京成本線 京成高砂 15分 75.1 3938
葛飾区小菅 東京スカイツリー線 小菅 9分 70.2 3858
葛飾区立石 京成押上線 京成立石 6分 65.7 3990
墨田区八広 京成押上線 京成曳舟 11分 66.6 3730
荒川区東尾久 舎人ライナー 熊野前 5分 68.6 3400

ネタ元はこちら、千日と同じブログサービスでブログを書かれているid:murakoshi5さんの記事です。びっくらこきました。

一般の方なんですが、プロ顔負けの的確な分析をされていて、おどろきました。各物件や地域、路線の側面からとても分かりやすく書かれてますので是非読んでみてください。

千日はというと、得意分野を生かしてこれらの販売会社(デベロッパー)の側面から、懐事情を探り、値引き作戦を考えてみることにしました。ではどうぞ。

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新築マンション契約率、価格の推移とマンションデベロッパーの販売戦略

大きな前提として、最近の新築マンション市場の現在のトレンドを把握しておく必要があります。そして、マンションデベロッパーが販売価格をつけるのには、決まったやり方があります。

首都圏マンション契約率と価格に異変アリ!?新築マンション価格はどうやって決まるか - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答えるで詳しく書いていますが、ざっとその内容をおさらいしておきましょう。

首都圏新築マンションは価格が高騰したので契約率が伸び悩んでいる

まずは契約率の推移を見てみましょう。近畿圏と首都圏で比較した棒グラフです。

(%)

2017年新築マンション契約率推移

契約率 1月 2月 3月 4月 5月
近畿圏 75.1% 74.5% 73.3% 78.2% 79.9%
首都圏 61.6% 68.4% 66.2% 66.3% 72.2%
6月 7月 8月 9月 10月 11月
80.2% 73.6% 80.0% 74.5% 74.2% 77.7%
67.2% 71.9% 68.2% 64.9% 60.7% 67.9%

基本的に首都圏の契約率が低い理由は、その圧倒的な価格の高さにあります。新築マンションの販売価格の推移を近畿圏と首都圏で比較してみました。

(万円)

2017年新築マンション販売価格推移

価格 1月 2月 3月 4月 5月
近畿圏 3,341 3,747 3,987 3,833 3,570
首都圏 6,911 5,793 5,588 5,918 5,981
6月 7月 8月 9月 10月 11月
3,776 4,264 3,549 4,186 3,863 3,609
5,672 6,562 5,794 5,823 5,586 5,551

だいたい1.5倍くらいの価格になっているのですね。一般庶民にはなかなか手が出ないというのがその理由です。

完成在庫から値引き販売されていく

売れ残っている新築マンション、築浅マンションというのは、すこしずつ値引きされて販売されていきます。

マンションの価格は、

  • いくらで売りたいか?
  • いくらなら売れるか?

この二つの交差するところで決まるのですが、売れ残りは「いくらなら売れるか?」寄りになっていくということです。

つまり、値引き交渉で買い手の私たちが優位に立てる物件であるということですね。

マンションが完成した後も売れ残った「完成在庫」は財務的に販売会社(デベロッパー)にダメージを与えます。完成在庫が値引き販売されるのは、一つのセオリーのようなものです。

ただし、高いブランドイメージと豊富な資金力をもった大手はそれに対して耐性があります。

なので、ブランドマンションは値崩れしにくいです。しかし、大手の中でも「社内の風土」というものが会社によって違い、ブランドデベロッパーの中でも値引きしやすいところと値引きしにくいところがあるのですよ。

これについては、新築マンションを値引きする会社はどこ?デベロッパーの懐具合から傾向を分析は年の瀬にザイオンラインで記事にしています、あわせて読んでみてください。

つまり、今回の…

東京23区70㎡駅徒歩15分で3000万台

こうした新築、築浅マンションのデベロッパーについても同じように分析ができるということです。

会社は営利企業です。営業マンがどんなトークをしようと、その懐事情を見れば、交渉における傾向と対策が筒抜けなのです。

デベ7社をタイプ別に4つに分類し、傾向と対策を分析します

最初に挙げた8物件のマンション名と販売会社をリストにしました。7社の販売会社(デベロッパー)の名前があがりますね。

マンション名 販売会社 徒歩 価格(万円)
ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト 京阪電鉄不動産 15分 70.0 3678
パークゲートメイツ西新井 名鉄不動産 13分 70.9 3918
ヴェレーナ綾瀬 セコムホームライフ 7分 72.6 3898
アデニウムザ・オアシスガーデン ジョイントコーポレーション 15分 75.1 3938
ソライエ葛飾小菅 東武鉄道 9分 70.2 3858
アーデル立石ワンズプレイス フォーユー 6分 65.7 3990
アーデル曳舟マークイースト フォーユー 11分 66.6 3730
プレサンスロジェ熊野前 プレサンスコーポレーション 5分 68.6 3400

これらの販売会社は、そのタイプで4つに分類できます。

  • 電鉄系:京阪電鉄不動産、名鉄不動産、東部鉄道
  • 上場専業:プレサンスコーポレーション、(ジョイントコーポレーション)
  • 上場副業:セコムホームライフ
  • 中小:フォーユー

では、それぞれのタイプ別に傾向と対策をまとめていきましょう。

電鉄系は大手でも値引きできる!

京阪電鉄不動産、名鉄不動産、東部鉄道はそれぞれ鉄道というインフラを担う大企業がバックについています。

こういう会社は、資金力がありますし昔から続いているのでもともと良い土地を持っていたり、土地の開発力もあります。駅を作ればそこが「駅前」になるんですからチート級の強さともいえるのです。

なので、値引きは難しいだろう…

なんて思いがちですが、そうではありません。これは、大企業で専業でマンションを販売している会社に共通なのですが「ここまでなら値引きしても良いライン」というものを持っています。

ただ、値引して!と言うだけで引き出せるものではありませんが、粘り強く交渉すれば引き出せる数字です。

上場専業のプレサンスコーポレーションは「完成在庫を持たない」方針の会社

プレサンスコーポレーションは首都圏ではあまり名前を聞きませんが、関西(近畿圏)では新築マンション販売戸数で堂々の1位をマークしている大手のデベロッパーです。

プレサンスの傾向と対策は以下のとおりです。

近畿圏(関西)でトップのプレサンスコーポレーションは、完成在庫が極端に少ないタイプです。「完成までに絶対に売り切る」という方針でなければ、こうはならないです。決算月まで待つとかではなく、物件の完成月までにはほとんどの部屋を売り切りますので、随時値引き交渉すべき会社です。

引用:新築マンションを値引きする会社はどこ?デベロッパーの懐具合から傾向を分析(2018年度版)

積極的に値引き交渉していきましょう。

ジョイントコーポレーションは、長谷工の子会社で首都圏を中心にマンションを展開するデベロッパーです。傾向としてはプレサンスに近いはずですが、これという明らかな傾向は見て取れないので、ノーコメントです。

上場副業のセコムホームライフも例外値引きが認められやすい傾向あり

セコムは東証一部上場の大企業です。セコムホームライフはその子会社という位置づけですね。もともと資金力があり、維持しなければならないマンションの完成在庫の数も少ないですから「値引きしないとヤバイ」みたいなプレッシャーはそれほど無いです。

そして、セコムがマンションを販売する目的としては、やはり「セコム」を使ってもらって長く収益を得るというものです。

普通のデベロッパーであれば売って終わりです。そのあとお金は入ってきません。

でも、セコムの場合は、売った後もセコムの利用料として細く長く収益が入ってきます。

トータルで考えて、そんなに高く売れなくても、そこに長く人が住んでくれることの方が、会社としてはプラスなのです。

ですから値引きの可能性としては、十分にあるのがセコムホームライフの特徴です。ただし「いくらまでなら」という明確な線引きは無い場合があります。すこし交渉には時間がかかるでしょう。

その代わり、こちらの希望価格を通せる可能性という点では、上記までのデベロッパーよりは期待できると思いますよ。

中小のフォーユーは資金力が弱い(かもしれない)ので積極的に値引き交渉を

フォーユーは非上場会社です。資本金は5000万円、マンションデベロッパーとしてはけして大きいとは言えません。

つまり、現在販売中のマンションが売れて現金化できなければ、次のマンション開発にお金が回らない、という可能性がある会社です。

  • お金を出してマンションを作る
  • それを売ってお金に変える

このサイクルを回さないと、会社として存続できないのです。

しかし、資金的にどうなのか?というのは非上場会社ということで、決算を公開していませんから知ることは出来ません。

しかし、足りない部分は「借りる」しか無いのです。つまり利息を払わなければならない。ですから、値引き交渉には基本的に応じてくれるケースが多いのがこうした中小のデベロッパーの特徴です。

積極的に値引き交渉してください。

 

まとめ~不動産バブルの終わりと今後の価格交渉

基本的にここ最近の新築マンションの価格は「デベロッパーが売りたい価格」で推移してきたと言えます。契約率が全体として低迷しているのは、買い手とのミスマッチが原因であることは明らかです。

高すぎる価格はこれから下がっていく。これが自然な流れなのですね。

特に首都圏の新築マンションでその傾向が顕著になってきます。ただ、価格交渉についてはそのデベロッパーの懐事情によっても傾向と対策が異なってきます。

今回の記事は、同じブログサービスを利用しているid:murakoshi5さんの記事がネタ元でしたのでブログで公開しましたが、本来はメルマガでお知らせするような内容だったかな、と思っています。

メルマガでは、リアルタイムで入手した情報を分析したり、不特定多数の人が読むブログには書けないウラ話を書いたりもします。よろしければ、この機会に登録して頂ければ嬉しいです!

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

2018年に入ってからは毎日更新を復活させています。

そろそろネタが切れそうです(笑)

千日にこんなテーマで買いて欲しい!

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最近の記事を見てください。色んなことを書いてると思います(笑)。千日のブログはもともと何でもアリの雑記ブログなんです。

id:murakoshi5さん、今回は勝手に言及、引用してしまいました。もし、ご迷惑な部分、不都合な部分などありましたらご連絡ください。すぐ対応します。

2018年1月14日

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