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住宅ローン控除の改正で住宅ローン金利は上がる…!プロ目線で今おさえるべき住宅ローン

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2021年1月29日更新

どうも千日です。令和4年の税制改正で住宅ローン控除の控除率1%を見直すことを与党税調が予定しています。予定どおりとなれば直接的には住宅ローンを借りることで逆に儲かるという「住宅ローン錬金術」は終了するでしょう。

ただし、それだけでなくこの「改正」(我々にとっての改悪?)で我々が借りる住宅ローンの金利が上がる可能性があります。銀行の融資金利の付け方はこの制度と関連している面があるからです。

ただし今のところはまだ「予定」の段階ですので、住宅ローン金利に影響はありません。今日は、以下の2つについて解説します。

  1. 住宅ローン控除の改悪がされると、なぜ住宅ローンの金利が上がるのか?
  2. 今のうちにおさえておくべき住宅ローンは何か?

では、始めましょう。

【金利予想】令和4年度住宅ローン控除改正で住宅ローンの金利が上がる!

住宅ローン控除の控除率と住宅ローン金利の関係

よく誤解されている方がいるのでちゃんと確認しておきましょう。令和4年度の税制改正で1%の控除率が下がる可能性があるのは令和5年に居住を開始する人です。

令和4年度税制改正

  • 令和4年12月31日までに居住を開始する人は、現行法の1%の控除率で住宅ローン控除を10年又は13年間受けられます。
  • 令和5年1月1日以降に居住を開始する人は、令和4年度税制改正で控除率の1%が引き下げられた場合に影響を受けます。

そして、居住開始時点で、1%の控除率が受けられている人は、その後の住宅ローン控除の改正によって途中から1%の控除率が引き下げられてしまうということはありませんのでご安心くださいね。

改正後の控除率はどうなる?(現在未定です)

そして、引き下げられる控除率がどうなるのか?というのは今のところ未定ですが、以下のように、1%と借入利率のいずれか低い方のになる可能性が濃厚だと言われています。

改正前の控除率 改正後の控除率
一律に1% 1%と借入利率のいずれか低い方

このようになると、借入利率が1%以上の人にとっては改正後であっても、住宅ローン控除の恩恵は変わらないということになります。

住宅需要への悪影響をできるだけ減らしつつ、高すぎる控除率を引き下げるという考え方にも沿った方向性だと思います。ではなぜこの改正によって住宅ローン金利が上がってしまうのでしょうか?

控除率が改正されると住宅ローン金利が上がる理由

金利の上昇リスクを取る代わりに低金利の住宅ローンで借りることで儲かるという現象が無くなるためです。現行の住宅ローン控除は一律で1%の税額控除が受けられるので、より低金利の住宅ローンを借りれば、それだけ儲かるのですよ。

例えば0.4%位まで下がっている変動金利で借りれば0.6%儲かるわけです。変動金利は上昇するリスクがありますが、こういう儲けがあるならそのリスクを取っても良いかと思うのですね。

住宅ローン控除の改正後に変動金利と3年固定が上がる!

住宅ローン控除の控除率が借入金利を上限とすることになるとどうでしょう?次の2つを比べてどちらがトクだと思いますか?

  • 変動金利が0.4%:控除も0.4%となり、金利の上昇リスクを負う。
  • 固定金利が1%:控除も1%となり、金利の上昇リスクは負わない。

固定金利1%で借りた方がトクですね。固定金利と変動金利の差はいわば金利上昇リスクに対する保険です。住宅ローン控除によってその保険料を国が出してくれるようなものです。

そのため、銀行としては1%よりも低い金利の商品を出すインセンティブが無くなってくるわけです。つまり、民間住宅ローンの金利は1%の商品に力を入れるようになり、今のようにめちゃくちゃ低い変動金利は無くなっていきます、つまり上がります。

★すでに変動金利を借りている人の金利はこの予想では上がりません。「改正の時点から新規借入する人の変動金利が今の水準よりも上がるだろう」という予想です。ほかの理由で既に変動金利を借りている人の金利は上がる可能性はあります。もともと変動金利は上がる可能性のある金利タイプです。

そのため、今のうちに低金利の変動金利を利用しておくと良いと思います。改正になると今のようなめちゃくちゃに低い変動金利は無くなる可能性が高いためです。

改正で金利が上がる前に借りておくべき変動金利と3年固定

低金利で5年ルールと125%ルールのあるお勧めの変動金利変動金利より低金利な3年固定は以下の通りです。

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
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1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン3年固定>
0.34%←史上最低金利 ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
3年という固定期間がありながら、変動金利よりも低金利。住宅ローン控除改正後に姿を消す可能性が高い。
  1. 当初固定の3年がメガバンクの変動金利よりも低金利。
  2. 3年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が1.85%もある。

当初固定金利は固定期間が終わった後に金利が上がるのがデメリットとされるのですが、三菱UFJは固定金利が終わった後の引き下げ幅も大きく1.85%です。固定期間終了後も十分に低金利です。

早期完済の理想的パターン(公式サイトへ)☟

2位 SBIマネープラザ<店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動金利>
0.41% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • 変動金利の低さではトップクラス。住宅ローン控除改正前に借りておくべき。
  • ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能(19時まで時間拡大中)なので安心感が高い。
  • 業界最低金利の変動金利と固定金利でプロに相談、シミュレーションも全て無料。

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2位 auじぶん銀行<変動金利>
0.41%(全期間引き下げプラン) 借入額×2.2%(税込み)
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。じぶんでんきとのセット契約で0.03%引き下げになる。住宅ローン控除改正前に借りておくべき。
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。全疾病保障もプラス!
  • ※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しません。
詳細はこちら(公式サイトへ)☟
3位 住信SBIネット銀行 <変動金利>
0.44% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • 金利引き下げのキャンペーン中。住宅ローン控除の改正前に借りておくべき。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が無料で付帯する。

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4位 三井住友銀行 <変動金利>
0.475% ゼロ円 借入額×2.2%(税込み)
  • 変動金利の低さではメガバンクでトップ。金利引き下げのキャンペーン中。住宅ローン控除の改正前に借りておくべき。
  • ペアローンの場合はクロスサポート(どちらか一方が死亡高度障害で住宅ローンゼロ)が付けられる。

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三井住友銀行 <変動金利>

住宅ローン控除の改正後に疾病保障団信の料率が上がる!

それでも低金利の変動金利で借りたいという人はいます。しかし、住宅ローン控除で損をしたくない。ではどうすればいいか?

金利に上乗せになる疾病保障付きの団信を付ければ良いのです。これも借入金利という扱いになるでしょう。

  • 変動金利が0.4%+一般団信0%:控除率も0.4%で死亡と高度障害で住宅ローンがゼロ円になる
  • 変動金利が0.4%+疾病保障団信0.6%:控除率も1%で死亡と高度障害だけでなくいろんな病気になったときに住宅ローンがゼロ円になる

固定金利が金利上昇リスクに対する保険だったとしたら、疾病保障付きの団信は病気や入院保険です。こういう入院保険を国が出してくれるなら、積極的に加入しますよね。

そのため、金利に上乗せとなる疾病保障団信はより高く充実したものになり、住宅ローンと抱き合わせで販売されるようになるでしょう。

改正で値上がりする前に入っておくべき疾病保障団信

金利上乗せになる疾病保障で今のうちに入っておくとしたら三菱UFJ銀行の「7大疾病保障付住宅ローン」の〈3大疾病保障充実タイプ〉ですね。

がんの診断(90日の待機期間があります)でゼロ円になるのはもちろん、脳卒中(脳梗塞など)・急性心筋梗塞の入院時点で、住宅ローン残高が0円になります。 他行では就業不能60日とか半年、長いものでは1年超という期間を条件とするケースばかりであり、1日の入院で住宅ローンがゼロ円になるのは三菱UFJ銀行だけです。

わたしのご相談者にはお医者さんも多いのですが、「ここまで短期の入院ですぐに保険金が支払われるのはすごい」と言われる方が多く、医療現場を知っている方は、大多数がこの三菱UFJ銀行を軸に住宅ローンを選ばれます。

値上がりすれば、保障も充実するのでしょうが、現行の0.3%で加入できるうちに加入しておくとおトクだと思います。

0.3%の金利上乗せの中では最もおトク

まとめ~税制改正と金利動向に注視

住宅ローン控除の最新情報はわたしのYouTubeでリアルタイムに公開しているほか、ブログの関連記事は毎年現行法に更新しています。ぜひご利用ください。

本記事では住宅ローン控除と住宅ローン金利に与える影響について解説しましたが、コロナ禍の金融情勢は非常に不安定であり、ちょっとしたことでヒステリックに反応する可能性があります。それが住宅ローン金利に影響することもあるので注意が必要です。

マメに情報収集し、複数の金融機関、金利タイプで審査を通すようにしておいてください。

以上、千日のブログでした。

千日のブログでは住宅ローンやその税金をはじめ、マイホームのお金についての様々なお役立ち情報を公開しています。

これ以外にも変動金利と固定金利の選び方や住宅ローン控除などについて、分かりやすい表現で丁寧に解説するよう努めていますので、よろしければ読んでみてくださいね。

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30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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