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住宅ローン控除の改正で住宅ローン金利は上がる…!プロ目線で今おさえるべき住宅ローン【令和3年度税制改正を反映】

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2021年4月1日更新し、令和3年度税制改正を反映しました。

どうも千日です。令和4年の税制改正で住宅ローン控除の控除率1%を見直すことを与党税調が予定しています。予定どおりとなれば直接的には住宅ローンを借りることで逆に儲かるという「住宅ローン錬金術」は終了するでしょう。

ただし、それだけでなくこの「改正」(我々にとっての改悪?)で我々が借りる住宅ローンの金利が上がる可能性があります。銀行の融資金利の付け方はこの制度と関連している面があるからです。

ただし今のところはまだ「予定」の段階ですので、住宅ローン金利に影響はありません。今日は、以下の2つについて解説します。

  1. 住宅ローン控除の改悪がされると、なぜ住宅ローンの金利が上がるのか?
  2. 今のうちにおさえておくべき住宅ローンは何か?

では、始めましょう。

【金利予想】令和4年度住宅ローン控除改正で住宅ローンの金利が上がる!

住宅ローン控除の控除率と住宅ローン金利の関係

よく誤解されている方がいるのでちゃんと確認しておきましょう。令和4年度の税制改正で1%の控除率が下がる可能性があるのは令和4年に居住を開始する人です。

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  • 令和3年度税制改正が適用される人は現行法の1%の控除率で住宅ローン控除を10年又は13年間受けられます。
  • 令和3年度税制改正が適用されず、令和4年1月1日以降に居住を開始する人は、令和4年度税制改正で控除率の1%が引き下げられた場合に影響を受けます。

そして、居住開始時点で、1%の控除率が受けられている人は、その後の住宅ローン控除の改正によって途中から1%の控除率が引き下げられてしまうということはありませんのでご安心くださいね。

改正後の控除率はどうなる?(令和3年度は1%を維持)

そして、引き下げられる控除率がどうなるのか?について、令和3年度には1%を維持することとしています。令和3年度で13年の特別措置を得られる人については、令和4年に居住を開始しても1%が維持されます。

上記以外の人で令和4年度に居住を開始する人については以下のように、1%と借入利率のいずれか低い方のになる可能性が濃厚だと言われています。

改正前の控除率 改正後の控除率
一律に1% 1%と借入利率のいずれか低い方

このようになると、借入利率が1%以上の人にとっては改正後であっても、住宅ローン控除の恩恵は変わらないということになります。

住宅需要への悪影響をできるだけ減らしつつ、高すぎる控除率を引き下げるという考え方にも沿った方向性だと思います。ではなぜこの改正によって住宅ローン金利が上がってしまうのでしょうか?

控除率が改正されると住宅ローン金利が上がる理由

金利の上昇リスクを取る代わりに低金利の住宅ローンで借りることで儲かるという現象が無くなるためです。現行の住宅ローン控除は一律で1%の税額控除が受けられるので、より低金利の住宅ローンを借りれば、それだけ儲かるのですよ。

例えば0.4%位まで下がっている変動金利で借りれば0.6%儲かるわけです。変動金利は上昇するリスクがありますが、こういう儲けがあるならそのリスクを取っても良いかと思うのですね。

住宅ローン控除の改正後に変動金利と3年固定が上がる!

住宅ローン控除の控除率が借入金利を上限とすることになるとどうでしょう?次の2つを比べてどちらがトクだと思いますか?

  • 変動金利が0.4%:控除も0.4%となり、金利の上昇リスクを負う。
  • 固定金利が1%:控除も1%となり、金利の上昇リスクは負わない。

固定金利1%で借りた方がトクですね。固定金利と変動金利の差はいわば金利上昇リスクに対する保険です。住宅ローン控除によってその保険料を国が出してくれるようなものです。

そのため、銀行としては1%よりも低い金利の商品を出すインセンティブが無くなってくるわけです。つまり、民間住宅ローンの金利は1%の商品に力を入れるようになり、今のようにめちゃくちゃ低い変動金利は無くなっていきます、つまり上がります。

★すでに変動金利を借りている人の金利はこの予想では上がりません。「改正の時点から新規借入する人の変動金利が今の水準よりも上がるだろう」という予想です。ほかの理由で既に変動金利を借りている人の金利は上がる可能性はあります。もともと変動金利は上がる可能性のある金利タイプです。

そのため、今のうちに低金利の変動金利を利用しておくと良いと思います。改正になると今のようなめちゃくちゃに低い変動金利は無くなる可能性が高いためです。

改正で金利が上がる前に借りておくべき変動金利と3年固定

低金利で5年ルールと125%ルールのあるお勧めの変動金利変動金利より低金利な3年固定は以下の通りです。

金利順位(最適な人) 1位(史上最低金利の3年固定)
住宅ローン名(金融機関) ネット専用住宅ローン3年固定(三菱UFJ銀行)
金利 3年固定0.34%←史上最低(以降店頭金利-1.75%)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • 女性向け特典として出産予定・直後の金利を優遇する。出産前から出産後6ヵ月以内に申し出ると、そこから1年間、適用金利よりさらに年0.2%優遇される。
  • 固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が業界トップクラスであり、3年固定は基準金利から1.75%の引き下げになる。頭金が少ないが、今後の収入増又は安定が見込める人に適合する。
  • リフォーム資金も融資対象になるため、中古住宅のリノベにも使える。
デメリット(注意)
公式サイトはこちら
金利順位(最適な人) 2位(変動か固定か対面で相談したい人)
住宅ローン名(金融機関) 対面で相談→ミスター住宅ローンREAL変動金利(SBIマネープラザ)
金利(金利プラン) 0.41%(通期引き下げプラン)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット35保証型を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が金利上乗せなしで付く(加入に年齢制限なし)。
  • 変動金利の5年ルールと125%ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。
デメリット(注意)
  • 「ミスター住宅ローンREAL」と「フラット35」の両方を相談できるが、同時に両方を申し込むことはできない。
  • 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする?シミュレーションで把握しておこう。
  • 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。
  • リフォーム資金は融資の対象外。ただし中古物件の引渡しまでに工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム代金を支払う場合は融資対象となる。
公式サイトはこちら

住宅ローン控除の改正後に疾病保障団信の料率が上がる!

それでも低金利の変動金利で借りたいという人はいます。しかし、住宅ローン控除で損をしたくない。ではどうすればいいか?

金利に上乗せになる疾病保障付きの団信を付ければ良いのです。これも借入金利という扱いになるでしょう。

  • 変動金利が0.4%+一般団信0%:控除率も0.4%で死亡と高度障害で住宅ローンがゼロ円になる
  • 変動金利が0.4%+疾病保障団信0.6%:控除率も1%で死亡と高度障害だけでなくいろんな病気になったときに住宅ローンがゼロ円になる

固定金利が金利上昇リスクに対する保険だったとしたら、疾病保障付きの団信は病気や入院保険です。こういう入院保険を国が出してくれるなら、積極的に加入しますよね。

そのため、金利に上乗せとなる疾病保障団信はより高く充実したものになり、住宅ローンと抱き合わせで販売されるようになるでしょう。

改正で値上がりする前に入っておくべき疾病保障団信

金利上乗せになる疾病保障で今のうちに入っておくとしたら三菱UFJ銀行の「7大疾病保障付住宅ローン」の〈3大疾病保障充実タイプ〉ですね。

がんの診断(90日の待機期間があります)でゼロ円になるのはもちろん、脳卒中(脳梗塞など)・急性心筋梗塞の入院時点で、住宅ローン残高が0円になります。 他行では就業不能60日とか半年、長いものでは1年超という期間を条件とするケースばかりであり、1日の入院で住宅ローンがゼロ円になるのは三菱UFJ銀行だけです。

わたしのご相談者にはお医者さんも多いのですが、「ここまで短期の入院ですぐに保険金が支払われるのはすごい」と言われる方が多く、医療現場を知っている方は、大多数がこの三菱UFJ銀行を軸に住宅ローンを選ばれます。

値上がりすれば、保障も充実するのでしょうが、現行の0.3%で加入できるうちに加入しておくとおトクだと思います。

0.3%の金利上乗せの中では最もおトク

まとめ~税制改正と金利動向に注視

住宅ローン控除の最新情報はわたしのYouTubeでリアルタイムに公開しているほか、ブログの関連記事は毎年現行法に更新しています。ぜひご利用ください。

本記事では住宅ローン控除と住宅ローン金利に与える影響について解説しましたが、コロナ禍の金融情勢は非常に不安定であり、ちょっとしたことでヒステリックに反応する可能性があります。それが住宅ローン金利に影響することもあるので注意が必要です。

マメに情報収集し、複数の金融機関、金利タイプで審査を通すようにしておいてください。

以上、千日のブログでした。

千日のブログでは住宅ローンやその税金をはじめ、マイホームのお金についての様々なお役立ち情報を公開しています。

これ以外にも変動金利と固定金利の選び方や住宅ローン控除などについて、分かりやすい表現で丁寧に解説するよう努めていますので、よろしければ読んでみてくださいね。

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