千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

毎日更新!日米金利の最新動向➤
毎月更新コロナ状況下お勧め住宅ローンランキング➤
毎月更新コロナ破産から自分を守る借換ランキング➤

注文住宅の見積もり合わせのノウハウ~質を落とす値引きと質を落とさない値引きの違い

Sponsored Link

見えないところで手抜き工事、安い材料を使って利益を確保する手口

どうも千日です。私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本では業者選びでは『坪単価相場』のことは一旦忘れることをお勧めしています。

そのうえでいろんな業者で見積もりを取るなかで、どの業者が家づくりのパートナーとして相応しいか?を見極めるんですね。

業者が出してきた見積書の金額で一番安いところに決めるだけであれば、子どもでもできます。

トータルで安くしていても目に見えない部分で安いものを使っていて実は割高になっているのかもしれません。というか、十中八九そうです。

こういうことは、仕様を決めるのに担当者と打ち合わせを重ねていけば自ずと分かることです。家を構成する全てを把握したうえでコストパフォーマンスを判断するなんて普通の人には出来ません。

導入の段階で坪単価の安さをアピールする業者というのは、まだ、そういうことを分かっていない人を取り込んで、その後…

なのかも知れませんよ。今回は後者について詳しく書きます。

f:id:sennich:20180321190829j:plain

注文住宅では値引額で決めるとカモにされる

新築住宅や中古住宅など、もう既に出来上がっているものにつけられている値段は、広く公表されています。ある程度開かれた市場なのですね。

その値段が割高なのか、割安なのかを吟味しようとする多くの人の目に晒されている状態です。なので、そこから値引きをするというのは、買い手にとってお得であることは客観的に分かるのです。

これに対して注文住宅に付けられる値段は、その施主にだけ提示されるものです。閉じた世界なんですね。

この値段が割高なのか、割安なのか、業者と施主の間でのみやりとりされる数字です。ですからこの見積書の『出精値引き』というものが、施主にとってお得なのか?金額だけ見ても分からないのですよ。

お得感を演出する見積書の出精値引きに騙されるな

もともと高めの積算合計を出しておいて、最後に大きく値引きしておけば、すごくお得に見えますよね。

例えば以下のような二つの見積書を見てどう思うでしょうか?

f:id:sennich:20180321171502p:plain

  • メシウマ工務店は小計2000から400の出精値引きで1600
  • カモウチ工務店は小計2800から1200の出精値引きで1600

です。

カモウチ工務店の方がオトクに見えると思います。でも本当にこんな値引きをして商売として成り立つわけがありません。カモウチ工務店は、どう見ても多めに見積もった見積書から大きな値引きを演出しているんですね。

安かろう悪かろうな業者が無くならない理由

実際には見積書に書いているものとは違う安い素材を使い、業者も安い工賃で短期間に終わらせる業者を使います。

『これに飛びつくような人なら、少々のことがあってもうまく丸め込める』ことが多いからです。

カモウチ工務店を選ぶお客さんはカモにされるんです。普通は、複数の見積もりを出すことで、こうした分かりやすい手抜き工事業者は排除できるんです。

しかし、複数の見積もりをしてなお、表面的にお得に見えるだけのカモウチ工務店を選んでしまう人が一定数居るのでこうした業者は無くならないのですね。

 

質を落とさない出精値引きと質を落とす出精値引きの違い 

建築工事費を大きく左右する要素に、建材や設備機器、外注費(工賃)などがあります。

値引きをするには、建材等をいかに安く仕入れるか、工賃を抑えるか、自社の経費などを抑えるかです。

単に材料の質を下げるのではなく、あくまでも企業努力で行う値引きを出精(しゅっせい)値引きと言うのです。

質を落とさない出精値引き

一般に出精値引きというものは、会社の努力による値下げです。

  • 製品の掛け率
  • 職人の手間
  • 仮設部材のリースなど

あらゆる工事項目の無駄を省いてコストを減らし、それを工事価格に還元するのです。

塵も積もれば山となる。的な地道な努力によるものです。一般的な注文住宅の工事の規模でやりくりできるのは、100万円以下の値引きになるでしょう。

質を落とす出精値引き

業者によってはただ単に『この仕事は必ずとりたい』という理由だけで、通常より大きな値引きをする場合があります。決算前などはそうした傾向がありますね。

その下げた金額の裏付けハッキリ言ってないです。仕事をとれた後にどうするか考えようということなんです!

マジで?

マジです。

頑張れ、気合だ。

出来なきゃボーナスカット。

f:id:sennich:20180321190914j:plain

こんな感じの値引きです。なのでこうした値引きは、最終的にはどこかにしわ寄せが来るのですね。

そのしわ寄せには3つのパターンがあります。

  1. ハウスメーカーが赤字工事で損を被る。
  2. 下請け業者が赤字工事で損を被る。
  3. わたし達が手抜き工事の欠陥住宅を掴まされる。

このどれかになるんですよ。

なので、大きな値引きがされた場合は特に、3.の欠陥住宅にならないように、よくよく注意する必要があるんです。

契約書に載らないことでも安くできます。施主は工事の素人なんです、簡単に騙せます。

まあ、普通に考えて3.の方に流れがちだよなということは分かると思います。

例えば賃金の安い職人さんを使ったり、下地を2回ペーパー掛けするところを1回で仕上げる、設備機器の品質を落とすといった具合ですね。

なので、こうした点でも信頼できるパートナーなのか?という点が単なる見積書の金額以上に優先されるということを肝に銘じておく必要があるのですね。

 

出精値引きとVE提案の違い

VE提案とは、Value Engineeringの略で、一言でいえば、コストと機能の両面から考え、さらに満足をさせるということです。

V=F/Cという基本式があります。

  • V=価値(Value)
  • F=機能(Function)
  • C=コスト(Cost)

を意味しています。つまり機能とコストの両面から対象の価値が評価されることを示しているのです。

したがってプロならではの、アイデアや創意工夫がとても重要になるのです。

f:id:sennich:20180321191047j:plain

値引きというのは、あくまで金額を見てそれを予算に納めるということですけど、VEではコストが上がっても、それ以上に機能が上がるのなら、積極的にやるべきということになります。

一生に一度のマイホームです。

単に値段を下げてくれる業者ではなく…

同じお金を払うのであればこれをやった方がいい。

逆に、この部分はオーバースペックで無駄になっているから省くべき。

こうしたプロならではの提案をしてもらえることが、数字には表れないバリューなのだと思います。

 

まとめ~『お客様』ではなく『施主』である

注文住宅を建てる場合は、なんとなく相手が言ってくることに身をゆだねていれば、それで良いというものではありません。

わたし達はお客様ではなく、施主なのです。

大阪城を築城したのは?大工さんではなく、豊臣秀吉ですよね。要するにそういうことです。

家について全くの素人でいいのです。秀吉だって素人でしょ。

私と同じブログサービスで家づくりの過程をブログで公開されているid:mashley_sltさんは、その心構えを以下のように書いてます。

①信頼できるビルダーさんといい関係をつくる

②建築現場に顔を出す

任せっきりではなく 一緒に作っていくんだ という気持ちが大切だと思うのです。

<家づくり>職人さんは選べない。選ぶのは建築ビルダー!メーカーの選び方 - My Midcentury Scandinavian home 〜北欧ミッドセンチュリーの家〜

いくら安くても、手抜き工事をしそうな業者をパートナーに選んではだめです。そして作りたい家のイメージをプロに伝えて実体にするのがわたし達の施主の役目です。

予算についてはもちろんのことですが、作るプロセスにも主体的に関わっていくことが大事なんですね。

 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日太郎初の著書家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本が発売されてます。

 

 

全国の大型書店と通販で発売中です。

監査法人の元同僚の奥様のご両親が住宅関係の仕事をされているのですが、興味をもって読んでいただき『すごく分かりやすく、面白かった』と感想を頂きました。

むしろ、業界の方にこそ読んでいただきたい本です。

ある程度知識のある人からどうすれば信頼を勝ち取れるのか? 

このヒントが得られると思います。

2018年3月21日

毎月更新!千日太郎の金利先読み住宅ローンランキング

毎月更新!年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

千日太郎おすすめ住宅ローン

合わせて読みたい関連記事

物件選びと値引き交渉のコツのカテゴリー

千日の住宅ローン無料相談ドットコムで家を買う心構えと交渉のコツについて質問に答えています