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日銀の金融緩和政策修正!住宅ローン金利の今後を千日太郎が予想します

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民間銀行の当初固定金利は上がりフラット35は横ばい

どうも千日です。日銀は7月31日の金融政策決定会合で、これまで行ってきた異次元の金融緩和政策の副作用に配慮して、政策の修正を行うことを決めました。

この政策修正の影響は既に金融市場の長期金利に反映されていまして、この金融政策決定会合の前に新発10年国債利回りは急上昇しましたね。

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これを受けて千日のブログでは、今後の住宅ローンの金利動向を予想する特集記事を立て続けにアップしました。

日銀の金融緩和政策と住宅ローンの金利の関係

2019年のフラット35の金利予想

まだ2019年にはなっていませんが、7月から8月にかけての住宅ローンは、おおむね以下の予想どおりに推移していると言えます。

  • 民間銀行の当初固定金利は上げる銀行が出てきた
  • 民間銀行の変動金利は消費増税までは上がらない
  • フラット35の金利は7月から8月にかけて横ばい

今日はその答え合わせをしたいと思います。

7月31日の金融政策決定会合の要旨と長期金利への影響

  • 長期金利の誘導目標は変わらず『ゼロ%程度』にするが『経済・物価情勢等に応じて上下にある程度変動しうる』としています。
  • 民間金融機関が日銀に預ける当座預金の一部にマイナス0.1%の手数料をかけるマイナス金利政策は維持します。

いままで長期金利が0.1%を超えると無制限の買いオペで何が何でも引き下げようとしていたのを、ある程度は上がるに任せるということです。会合前にある程度予想されていた通りの結果となりました。

2019年10月の消費税増税の影響に配慮し、政策金利については『当分の間、現在の極めて低い長短金利の水準を維持することを想定している』とフォア―ド・ガイダンスをしています。

フォワード・ガイダンスは、中央銀行が将来の金融政策の方向性を説明する指針をいいます。これは、市場(マーケット)との対話術と言えるもので、政策をめぐる誤解を避け、体系だった政策の先行きや将来の対応を明示し、その効果を高めるものです。

千日も前回のブログで以下のように書いてます。こういうのは、草の根レベルのフォア―ド・ガイダンスです。

2019年10月には8%から10%への消費増税が予定されています。この大事な時期に「住宅ローンの金利が上がる⁉」という不安を増大させることは政策上どう考えても得策ではないからです。

今回の日銀の決定によって、金利がすぐに上がるのか?というとそんなことはなくて、それを織り込んだ金利水準に、既に今あるという感じです。

 

民間銀行の住宅ローン当初固定金利は上がったが変動金利は横ばい

民間銀行の固定金利は金融市場の長期金利の影響を強く受けます。銀行もまた、下図のように金融市場から資金を調達してるからです。

そして銀行の利益を乗せて我々に住宅ローンを貸しているのです。

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民間銀行の住宅ローンの金利は毎月の1日に発表され、原則としてその月はその金利がずっと適用されますが、すでにこの日銀の決定を受けて8月の金利を公開しているネット銀行を見てみましょう。

じぶん銀行(三菱UFJ銀行の子会社)は10年固定が0.03%上昇

じぶん銀行は三菱UFJ銀行とKDDIが50%ずつ出資して設立した戦略子会社です。目玉商品としては変動金利と10年固定ですが、それが7月から8月でどうなったか?見てみましょうか。

  7月 8月
変動金利 0.457% 0.457%
10年固定 0.620% 0.650%

10年固定金利が7月から8月にかけて0.03%上昇していますね。

これはつまり、市場の長期金利の上昇を反映したものということです。

住信SBIネット銀行(三井住友信託銀行の子会社)は20年固定が0.05%上昇

住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行とSBIホールディングスが50%ずつ出資して設立した戦略子会社です。この目玉商品は変動金利と20年固定です。同じく見てみましょう。

  7月 8月
変動金利(新規借入) 0.457% 0.457%
変動金利(借り換え) 0.428% 0.428%
20年固定 1.210% 1.260%

20年固定金利が7月から8月にかけて0.05%上昇しています。変動金利には変動なし(笑)。

メガバンクではりそな銀行が10年固定を0.05%引き上げ

メガバンクでは、りそな銀行が10年固定金利を0.7%(7月)から0.05%引き上げ、0.75%(8月)としました。

他の4行(三井住友信託銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行)は据え置きとなりました。

金利は、以下の通りです。

  • 三井住友信託銀行0.8%
  • 三菱UFJ銀行0.85%
  • みずほ銀行0.85%
  • 三井住友銀行1.15%

 

民間銀行の変動金利は消費増税までは上がらないが問題はその後

  • 民間銀行の変動金利は、短期プライムレート(略して短プラ)に連動する。
  • そして短プラは政府が設定する政策金利の影響を強く受ける。
  • 政府は景気を良くするために投資や消費を促進したいときは政策金利を下げる。

今は景気を上げるために大規模な金融緩和政策の真っ最中で、この7月に決まったことは『ちょっと微調整』ということなんです。それでも過敏に反応するのが金融市場というものであり、中央銀行の市場への影響力とも言えます。

前述してますけど、来年の2019年10月に消費増税を控えており、なかなか物価上昇率が目標の2%に達しない現時点で、日銀が政策金利を上げることは考えにくいですね。

なので、日銀は『当分は上げないよ』というフォア―ドガイダンスをしてるんです。

目下、政策金利の上昇というのはノーマークで良いと思います。

むしろ、政策金利が上がるからよりも、日銀の金融緩和政策の副作用で収益性の圧迫された銀行が自分の生き残りのために金利を上げるというシナリオの方がリアリティがあるんですよ!

詳しくはこちらをどうぞ。

 

フラット35の超長期固定金利は横ばい

フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。

そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。

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なので、フラット35の金利は投資家達が長期の安全資産に投資するときの金利=市場の長期金利の影響をモロに受けるのですね。

ならば、長期金利が急減に上がったら、それに連動してフラット35の金利も急激に上がる?ということがまず考えられます。

しかし千日としては、フラット35については今のところ、そうはならないと予測しています。

今のところ国はフラット35の金利(団信0.28%込み)で1.38%に抑えたいと考えており、現時点でその方針に変更は無いからです。

過去に何度か長期金利が激動したときがありました。英国のEU離脱やトランプ政権の誕生などのタイミングです。そのときのフラット35の金利はその時の長期金利の激動を緩和するかのような動きをしてきています。

これはフラット35を手掛ける住宅金融支援機構が国民の住宅金融の円滑化を目的としたものだからです。

今のところ、2019年の金利予想も同じく1.38%としています。

2018年8月フラット35の金利は横ばい1.34%

なので、今のところは従来と変わらずフラット35の金利は推移するものと予想されます。ちなみに2018年8月の金利は横ばいと予想しました。←的中しました!

2019年10月には8%から10%への消費増税が予定されています。この大事な時期に「住宅ローンの金利が上がる⁉」という不安を増大させることは政策上どう考えても得策ではないからです。

ジワジワ機構債の利率が上がり続けるとフラット35の金利も上がる

フラット35の金利がほぼ確実に読めるのは翌月までなんですよね。それ以降ということになると、やはりちょっと精度は落ちます。

急激な上昇については、住宅金融支援機構が吸収するでしょう。

激変緩和

これが彼らの責務だからです。

では長い時間をかけてずっと長期金利が上がり続け、それによって機構債の表面利率もジリジリと上がり続けたらどうなるか? 

そうなったら、フラット35の金利も上がっていかざるを得ないのですよね。千日のブログでは毎月その動きを分析し、公開していますのでたまにのぞいてくださいね。

 

まとめ~フラット35を中心に変動金利でも審査を通す

こういう激変期の住宅ローンは早い時点から一つに決めてしまうのではなく、異なる金融機関で変動金利、固定金利でそれぞれ審査を通しておき、ギリギリまで粘って最後どちらかに決めることをお勧めします。

  • 固定金利ならば金利が安定していて団信が充実したフラット35。
  • 変動金利ならば史上最低金利を維持しているネット銀行の変動金利にして金利が上がったら繰り上げ返済する。

複数の金融機関に審査に出すのは、ハウスメーカーや不動産会社の営業は良い顔をしないかもしれません。

借り審査を申請し過ぎたり、それに落ちたりすると印象が良くないですよ。

なんて言ってくる人もいます。彼らは最後まで粘られると書類を出す先が決まらずスケジュールがタイトになるので、そうやって脅すのです。

しかし、後から変動金利が上がったからといって、彼らが固定金利との差額を払ってくれるわけではありませんよ。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

ブログで紹介しているマイホームの購入と住宅ローンのノウハウの詳細をまとめたのがこちらの本です。

 

 

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2018年7月31日 

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