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定年退職まであと10年は住宅ローンのラストスパート!三菱UFJ3年固定へ借り換えのススメ

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定年まであと10年以下で借り換えるなら三菱UFJ銀行3年固定0.4%か住信SBI変動0.428%の2択だ

どうも千日です。私の知る範囲で最も低金利の住宅ローンは三菱UFJ銀行の3年固定0.4%借り換え専用です。そして次点は住信SBIネット銀行の変動0.428%借り換え専用です。(2018年6月現在)

この3年固定っていうのは万人向けではないと思っていたのですが、三菱UFJ銀行の3年固定に限って言うと、定年まであと約10年となった人が定年退職までの完済を目指すにはうってつけの住宅ローンであることが分かりました。

当初3年 そのあと
0.4%

店頭金利から-1.850%引き下げ

変動の店頭金利2.475%なら0.625%

固定期間の3年間が終わった後の店頭金利からの金利引き下げが1.85%と大きいのです。

一般的な当初固定金利は固定金利が終わると、もっと金利が上がってしまうのですが、それがだいぶ緩やかなのです。

固定期間が終わった後の店頭金利からの金利引き下げ1.85%というのは変動金利で新規借入するのと同じ引き下げ幅です。

新規借入 金利 店頭金利 引き下げ幅
変動金利 0.625% 2.475% -1.850%

つまり、三菱UFJ銀行の変動金利に借り換えるよりも、3年固定に借り換えた方が、3年間は0.4%で金利が固定される分だけお得ということになります。

ただし、金利が固定される期間は3年間だけですので短いです。これからまだまだ長く借りるという人には向いていません。なのであと10年ほどで定年退職となり、住宅ローンがラストスパートという人に向いているのですね。

今回は、2位の住信SBIネット銀行の変動金利0.428%(借り換え)と比較しながら、この三菱UFJ銀行3年固定の利用法を研究してみようと思います。

ローン残高2000万円で残期間が15年の場合

例えば以下のような典型的なケースで三菱UFJ銀行3年固定と住信SBIネット銀行変動金利を比較していみましょう。

  • 年齢:50歳(定年まで10年)
  • 住宅ローン:残高2000万円、残り期間15年
  • 3年固定後は変動金利
資金繰り面の比較シミュレーション

(単位:円)

2000万円残り15年 三菱UFJ3年固定0.4% 住信SBI変動0.428% 差異
当初3年毎月返済 114,496 114,735 -239
それ以降毎月返済 116,046 114,735 1,311
10年後 6,853,371 6,809,830 43,541

そんなに差異は無いですよね。当初3年は三菱UFJ銀行の方が金利が低いのでわずかに毎月の返済が少ない位の違いです。

比較するにあたっては、変動金利の店頭金利は変わらないという前提にしています。なので実際にこの金額になるとは限りません。

しかし、銀行が店頭金利を上下させるとすれば、ほぼ横並びに動くことになりますので「差異」の金額についてはこれにほぼ近似するはずです。

借換費用の比較シミュレーション

(単位:円)

借換費用 三菱UFJ3年固定0.4% 住信SBI変動0.428% 差異
印紙 20,000 20,000 0
登録免許税 20,000 20,000 0
保証料 239,640 0 239,640
事務手数料 32,400 432,000 -399,600
司法書士報酬 70,000 70,000 0
合計 382,040 542,000 -159,960

借換費用では三菱UFJ銀行の方が若干安くなります。主な差は保証料と事務手数料で出てきます。

三菱UFJ銀行は保証料です。保証料は借入金額と借入期間によって決まります。今回のように残り期間が15年と短い場合には35年借りる場合よりも安くなります。

これに対して、住信SBIネット銀行の事務手数料は一律に借入金額×2.16%です。15年であっても最長の35年であっても同じです。

残りの返済期間が短くなっている状況では保証料の方が割安になるのですね。保証料の目安は姉妹サイトの住宅ローン無料相談ドットコムの「借換と金利交渉のセオリー」のページで一覧表を載せていますので参考にしてください。

総支払額の比較シミュレーション

総支払額を比較するにあたっては、変動金利の店頭金利は変わらないという前提にしています。なので実際にこの金額になるとは限りません。

しかし、銀行が店頭金利を上下させるとすれば、ほぼ横並びに動くことになりますので「差異」の金額についてはこれにほぼ近似するはずです。

差し引きの「差異」は、三菱UFJ3年固定の方が35千円支払いが少なくなることを示していますね。

(単位:円)

  三菱UFJ3年固定0.4% 住信SBI変動0.428% 差異
借換費用 382,040 542,000 -159,960
10年返済 13,869,720 13,768,200 101,520
10年後残高 6,853,371 6,809,830 43,541
保証料返金 20,800 0 20,800
差し引き 21,084,331 21,120,030 -35,699

10年間の返済額や10年後の残高では住信SBIの方が少なくなるのですが、借換費用で三菱UFJ銀行が約16万円安いということでほぼチャラになっています。

加えて、三菱UFJ銀行は保証料ですので、全額繰上げ返済することで残りの期間の部分が返金されます。 住信SBIは融資手数料ですから、繰上げ返済しても返金されません。

この保証料の返金も影響しています。

保証料の返金額の目安も姉妹サイトの住宅ローン無料相談ドットコムの「借換と金利交渉のセオリー」のページで一覧表を載せていますので参考にしてください。

 

残期間が15年より短くなると、より三菱UFJ3年固定が有利になる

残期間が15年のケースではわずかに三菱UFJ銀行3年固定の方が有利という結果になりました。

この残期間が短くなるほど3年固定の0.4%の有利さが際立つので、残期間が短ければ短いほど、3年固定が有利になってきます。 

実際にどうなるかやってみましょう。

  • 年齢:50歳(定年まで10年)
  • 住宅ローン:残高2000万円、残り期間10年
  • 3年固定後は変動金利
資金繰り面の比較シミュレーション

(単位:円)

2000万円残り10年 三菱UFJ3年固定0.4% 住信SBI変動0.428% 差異
当初3年毎月返済 170,050 170,288 -238
それ以降毎月返済 170,915 170,288 627
10年後 0 0 0

そんなに差異は無いですよね。当初3年は三菱UFJ銀行の方が金利が低いのでわずかに毎月の返済が少ない位の違いです。

10年後には定年ですが、このケースは返済の残期間も10年ですので、定年と同時に普通に完済できることになります。

借換費用の比較シミュレーション

(単位:円)

借換費用 三菱UFJ3年固定0.4% 住信SBI変動0.428% 差異
印紙 20,000 20,000 0
登録免許税 20,000 20,000 0
保証料 170,880 0 170,880
事務手数料 32,400 432,000 -399,600
司法書士報酬 70,000 70,000 0
合計 313,280 542,000 -228,720

借換費用では三菱UFJ銀行の方が若干安くなります。主な差は保証料と事務手数料で出てきます。

三菱UFJ銀行の保証料は10年分で17万円です。前の15年のとき(24万)よりさらに安くなっています。

これに対して、住信SBIネット銀行の事務手数料は一律に借入金額×2.16%です。15年であっても最長の35年であっても同じ43万円です。これが総支払額に影響してくるのですね。

総支払額の比較シミュレーション

総支払額を比較するにあたっては、変動金利の店頭金利は変わらないという前提にしています。なので実際にこの金額になるとは限りません。

しかし、銀行が店頭金利を上下させるとすれば、ほぼ横並びに動くことになりますので「差異」の金額についてはこれにほぼ近似するはずです。

差し引きの「差異」は、三菱UFJ3年固定の方が184千円支払いが少なくなることを示していますね。

(単位:円)

  三菱UFJ3年固定0.4% 住信SBI変動0.428% 差異
借換費用 313,280 542,000 -228,720
10年返済 20,478,660 20,434,560 44,100
10年後残高 0 0 0
保証料返金 0 0 0
差し引き 20,791,940 20,976,560 -184,620

10年間の返済額では住信SBIの方が44千円少なくなるのですが、借換費用で三菱UFJ銀行が228千円安いということでトータルで三菱UFJ銀行が安くなっています。

借換費用の差です。まさに、金利だけ見て決めてはイケナイという典型的な例です。

 

残期間が15年より長くなると、住信SBIの方が有利になる

残期間が10年のケースでは、明らかに三菱UFJ銀行3年固定の方が有利という結果になりました。この残期間が短くなるほど3年固定0.4%の有利さが際立ちます。

ということは、残期間が長くなると、逆に平均的に金利の低い住信SBIの変動金利が有利になってきます。 実際にどうなるかやってみましょう。

  • 年齢:50歳(定年まで10年)
  • 住宅ローン:残高2000万円、残り期間20年
  • 3年固定後は変動金利
資金繰り面の比較シミュレーション

(単位:円)

2000万円残り20年 三菱UFJ3年固定0.4% 住信SBI変動0.428% 差異
当初3年毎月返済 86,724 86,965 -241
それ以降毎月返済 88,382 86,965 1,417
10年後 10,278,706 10,213,959 64,747

そんなに差異は無いですよね。当初3年は三菱UFJ銀行の方が金利が低いのでわずかに毎月の返済が少ない位の違いです。 

借換費用の比較シミュレーション

(単位:円)

借換費用 三菱UFJ3年固定0.4% 住信SBI変動0.428% 差異
印紙 20,000 20,000 0
登録免許税 20,000 20,000 0
保証料 296,680 0 296,680
事務手数料 32,400 432,000 -399,600
司法書士報酬 70,000 70,000 0
合計 439,080 542,000 -102,920

借換費用では三菱UFJ銀行の方が若干安くなります。主な差は保証料と事務手数料で出てきます。

三菱UFJ銀行は保証料です。借入金額と残り期間によって変わります。

  • 残り10年の保証料:170千円
  • 残り15年の保証料:239千円
  • 残り20年の保証料:296千円

これに対して、住信SBIネット銀行の事務手数料は一律に借入金額×2.16%です。10年であっても最長の35年であっても同じ432千円です。

残り期間がながいことで、この違いが狭まってきているのがミソです。

総支払額の比較シミュレーション

総支払額を比較するにあたっては、変動金利の店頭金利は変わらないという前提にしています。なので実際にこの金額になるとは限りません。

しかし、銀行が店頭金利を上下させるとすれば、ほぼ横並びに動くことになりますので「差異」の金額についてはこれにほぼ近似するはずです。

差し引きの「差異」は、住信SBI変動金利の方が15千円支払いが少なくなることを示していますね。

(単位:円)

  三菱UFJ3年固定0.4% 住信SBI変動0.428% 差異
借換費用 439,080 542,000 -102,920
10年返済 10,546,152 10,435,800 110,352
10年後残高 10,278,706 10,213,959 64,747
保証料返金 56,380 0 56,380
差し引き 21,207,558 21,191,759 15,799

 

ほとんど差は無いですけど、残期間20年で10年後に繰上げ返済するとなると、住信SBIの変動金利へ借り換える方がわずかに有利ということです。

以上が、量的な側面からの三菱UFJ銀行3年固定と住信SBIネット銀行の比較でした。最後に質的な側面から両行のお勧めポイントと注意点を書いておきましょうか。

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三菱UFJ銀行3年固定のお勧めポイント

  • 3年間の固定金利が0.4%と低い上にその後の引き下げ幅も-1.85%と大きい【量的側面のメリット】
  • メガバンクの信頼性と様々な付帯サービス【質的側面のメリット】

定年まで残り10年の人にとっては最安になる

まずは前半の大半で説明してきた量的側面のメリットです。

定年まで残り10年以内のカウントダウンが始まった人にとっては、変動金利最安の住信SBIネット銀行よりもほとんどのケースで総支払額が少なくなる。こういう分析をして公開している人は私だけです。

まだほとんど知られていなでしょう。

メガバンクの信頼性

もう一つはメガバンクの信頼性です。三菱UFJ銀行の住宅ローンは2018年3月まで11年連続取り扱い残高一位だそうです。さらに3大疾病に4つの生活習慣病を加えた7大疾病保障保険を用意し大手ならではの無料サービス、優遇、特典(ATMの時間外無料など)が充実しているのも魅力ですね。

 

三菱UFJ銀行3年固定の注意点

  • 固定期間の終了後に変動金利を選ぶ場合は毎月金利を見直す「毎月型」になる【質的側面の注意点】
  • 3年固定が安い理由は3年後に店頭金利を上げたいからか?【質的側面の注意点】

固定期間終了後の変動金利は「毎月型」になる

3年間の固定期間の終了後は、その時点の店頭金利から1.8%~1.85%引き下げた金利で、さらに固定金利を選んでもいいですし、変動金利を選んでもいいです。そして、もし変動金利を選ぶ場合には三菱UFJ銀行の変動金利には2つの種類があります。

  • 変動金利(年2回型):年に2回店頭金利を見直す
  • 変動金利(毎月型):毎月店頭金利を見直す

固定金利の終了後に変動金利を選ぶ場合にはこの毎月型の方になるのです。

ただし、金利を毎月見直すといっても、返済額が毎月変わるということではありません。5年ルールと125%ルールの適用があるからです。

  • 5年ルール:毎月の元利均等返済額は5年間は直前の金額のまま据え置く。
  • 125%ルール:元利均等返済額を上げるときは、直前の金額の125%を上限とする。

つまり、金利が毎月変動したとしても、元利均等返済額は5年間は一定のままで、内訳の利息部分が変動するということです。

今のところ「毎月型」も「年2回型」も店頭金利は同じ2.475%で、ここ10年は変動していません。「毎月型」と「年2回型」の違いについては、あまり神経質にならなくても良いかもしれませんが、念のため頭にいれておきましょう。

3年固定を安くしているのは三菱UFJ銀行の罠か?という見方もある

これは銀行の立場から考えて、という推理です。明らかに3年固定に人を集めようとしている、そういう金利の設定なのですよね。量的な側面から見ると支払額が一番安くなるケースがあるわけですから。

ということは、3年固定で人を集めきったら、3年後に店頭金利を上げて高い金利を払わせるというのがセオリーということになります。

千日は個人的に、もし変動金利が上がるとすれば、過去の高い金利で借りている人が居なくなり、団塊ジュニアの人件費の負担が最大となる2023年~2028年が濃厚だというシナリオで予想しています。

今の2018年から3年後というと2021年ですね、3年経過して「なんだ、そんなに上がってないな…」とホっとしたところでグンと上げてくる可能性も無きにしもあらずということです。

当初固定金利というのは、質的に変動金利です。

繰上げ返済によって、随時残高を減らせる人に向いているのですね。

三菱UFJ銀行の3年固定への申込はこちら☟

 

住信SBIネット銀行変動金利のお勧めポイント

  • 金利引き下げ競争が激化している中で変動金利の低金利ナンバーワン【量的側面のメリット】
  • 全疾病保障が無料で付帯する【質的側面のメリット】

借換の変動金利で最安

まず分かりやすいところで、変動金利では今最安の0.428%ということです。

直近では2018年5月にりそな銀行が借り換え用の変動金利を0.429%に下げましたが、これによってトップの座を奪われた住信SBI(当時0.439%)は5月8日に急きょ金利を変更し0.428%とし、わずか0.001%安いということでトップを奪い返しています。

熾烈さを極める価格競争の中でトップを走り続けているのが住信SBIネット銀行の変動金利です。

団信の全疾病保障が無料で付帯する

さらに、低金利だけではありません。全疾病保障が無料で付帯する付加価値でも差別化しています。

住信SBIネット銀行全疾病保障
精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったらローン返済がゼロ円になる。
8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。
8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。

50代を過ぎると、生活習慣病やガン(8疾病)だけでなく健康上のリスクが上がってきます。なので病気の種類にかかわらず全ての病気、けが(精神疾患除く)を広く対象とする全疾病保障が無料で付帯するのは大きなメリットです。

1年も入院するようなケースは、今はほとんどないから意味ない。

こんなことを言う人も居ますが、国の社会保障も組み合わせればこれでも十分に厚い保障になるんですよ。

病気になって入院費が高額になっても、国の高額医療保険制度で自己負担の上限は数万円です。長期間就業できず勤め先からの収入が途絶えた場合でも最長1年6カ月までは傷病手当金で生活を維持できるのです。

そして、この入院期間が12カ月を超えればローン残高はゼロ円になります。十分に手厚いと思います。

こちらから申し込めば特典が受けられます☟

 

住信SBIネット銀行変動金利の注意点

  • 融資手数料が高い【量的側面の注意点】 
  • 審査が厳しく融通が利かない【質的側面の注意点】

融資手数料が2%プラス消費税と高い

これは前半で具体的に示したことですね。借り入れる期間に関わらず融資手数料として2%プラス消費税を取られます。その代わり保証料は無料です。

保証料ゼロ円!

などとホームぺージでデカデカと宣伝しているのですが、実態としては保証料の代わりにこの融資手数料を取っているのですよ。何のことはないです。

なので、これまで長く返済をしたうえで借り換えるようなケースでは特に割高になります。

また、早期に繰上げ返済して完済しても保証料のように返ってきません。

 

審査が厳しいそして融通が利かない

ネット銀行の金利はハッと目を引く安さです。しかし、その低金利の恩恵を受けられるのは審査の属性が良い人達です。特に高収入であることは求められませんが、安定した収入が今後長期にわたって見込まれるような人ですね。

また、審査を機械的に行いますので、「例外的なこと」「個別に検討すること」というのが苦手です。そういうケースは検討するコストの方がもったいないので、審査で落としてしまいます。

なので、しばしば収入が多いのに審査で落とされたということが有り得るのがネット銀行の特徴です。

 

住信SBIネット銀行には実店舗での相談サービスもある

SBIマネープラザが販売する「MR.住宅ローンREAL」は、住信SBIネット銀行の商品です。

ネット銀行の商品でありながら、実店舗での相談を受け付けており、実店舗から申込を受け付ける商品です。金利も全疾病保障も手数料も全く同じです。

ネット銀行には書類の記入に不備があるとその都度手戻りとなるなど、ネットならではのデメリットがありますが、そのデメリットが無くなるという点だけでも魅力的です。

こちらから申し込めば特典が受けられます☟

 

まとめ~住宅ローン後半戦の戦い方

わたしは著書「家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本」の中で無理なく完済できる住宅ローンの金額を計算するために、4つのルールを提唱しています。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本

4つ目の「定年時のローン残高を1000万円以下にする」理由は、完済の可能性をより確実にするためです。

その金額を定年退職までに繰上げ返済しないと、収入のある現役のうちに住宅ローンが終わらないからです。定年までに残り10年となったら、この定年時の残高を強く意識しなければならないのです。

あと10年となったら、定年時のローン残高が幾らになるかをシミュレーションで確認し今の貯蓄額と見比べて、

  • 確実に返せるか?
  • 老後の資金は幾ら残せるか?

を確認しておきましょう。

 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

いやー軽く書くつもりだったんですが、どえらく長くなってしまいました。

ずっといままで10年固定以外の当初固定金利というのは食わず嫌いだったんですけど、どうにか使い途が無いものかな…?と考えました。

ちょうど自分がそろそろ50代の声が聞こえてきたということで、定年まで10年を切っている人にとってはどうか?と思ってシミュレーションしてみたところ、意外にもあの住信SBIを凌ぐということがわかり、驚いたしだいです。おすすめですよ。

2018年6月28日

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