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2018年12月の民間住宅ローン固定金利は0.05%下がる⁉銀行・金利タイプ別に予想します←的中!

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2019年1月予想

来月は住宅ローンの金利が下がるので借り換えの好機

どうも千日です。2018年最後の住宅ローン金利の予想です。長期金利の下落に伴い、金利を下げる銀行は0.05%金利を下げてくるでしょう。

的中しました!

11月は長期金利の上昇に伴い、住宅ローンの金利を0.05%も上げた銀行もあれば現状維持の銀行、そして下げた銀行もある!という珍しい現象が起きましたね。

結論を先に言いますと、11月に金利を上げた銀行は12月に同じだけ下げる可能性が高いです。2018年12月は安く借りるor借り換えるチャンスの月です。

つまり戻すということですが、なぜこのような予想になるのか?銀行別、金利タイプ別の予想とベストな借り換えタイミングについてお話しします。

なお、千日太郎による2018年12月の先読み借り換え住宅ローンランキングはこちらをどうぞ。

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なぜ2018年12月は住宅ローンの金利が下がるのか?

ここ3か月はずっと住宅ローンの金利が上がってきていたのに、なぜ来月は下がるのか?

まずはこの疑問にお答えしておきましょう。

住宅ローンの金利は長期金利と連動します。銀行もまた金融市場から資金を調達し、それに調達金利に銀行の利益を上乗せして私たちに貸しています。

つまり、仕入れの値段=調達金利になる市場の長期金利が下がってきているので、売値=住宅ローンの金利を下げるだろうと予想しているのです。

では、これまでは上昇基調にあった長期金利がなぜ一転して下がっていているのか?分かりやすく解説します。

将来への不透明感から安全資産へ投資家のマネーが流入している

日本の長期金利が上昇した発端は、7月末に行われた日銀の金融政策修正です。

  • 長期金利の誘導目標は変わらずゼロ%程度にするが経済・物価情勢等に応じて上下に0.2%程度まで変動しうるとする。

市場はこれを『いよいよ日銀に利上げの兆しか?』と受け止め、この決定を境として日本の長期金利は上昇に転じ、さらに好調な米国の長期金利との連動性を高めてきたのです。

それで一時は0.15%付近で高止まりし、フラット35の金利も9月~11月まで3か月連続で上昇となりました。 しかし、10月25日を境として0.1%台に一気に下落し11月20日には節目の0.1を切り、0.09%にまで下落しています。

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10月25日の世界的な株式相場の下落を背景に、投資家のリスク回避の動きが強まり、リスク避難先として日本国債に買いが集中し、債券高となり利回り(長期金利)は下がったということです。

7月以降は日本の景気は上がっていないのに、アメリカに釣られて金利が上がる現象があったのですが、それがもとに戻ったということです。

加えて英国の欧州連合(EU)離脱協議への懸念や英政治不安、ハイテク景気の終わりも安全資産の買い圧力になっていると専門家は指摘しています。

11月に住宅ローンの金利を上げた銀行はなぜ12月に下げるのか?

長期金利が下がるんだったら、全ての銀行が同じように金利を下げるのか?というとそうではありません。銀行それぞれに営業戦略が違うからです。

実際に11月の民間の住宅ローンでは金利を上げた銀行、現状維持の銀行、下げた銀行と3つに分かれましたので、その理由をこの千日のブログで解説しましたよね。

では今月、長期金利が下がったことによって来月の12月金利を下げる可能性が高い銀行についてお話しましょう。

住宅ローンはあくまで実行月の金利が適用されるというのがミソ

12月、1月というのは、1年の中でも最も引っ越しの少ない月です。これ、何となくわかりますよね「師走」というくらいバタバタと忙しい時期ですから、何もこんなときに引っ越しなんてやりたくないですよね。

月別の引っ越し件数の割合(総務省統計局2016)

1月 6.2%
2月 7.5%
3月 16.8%
4月 12.7%
5月 7.6%
6月 7.0%
7月 7.0%
8月 7.7%
9月 6.7%
10月 7.1%
11月 6.9%
12月 6.8%
合計 100.0%

つまり、住宅の引き渡し月としては避けられる月なのです。

住宅ローンの適用金利というのは、実行日=引渡し日の金利が適用されます。つまり12月の金利を赤字覚悟で下げたとしても、実際にその低金利で実行される件数は少ないのであまり痛くないのですよ。

引渡しが集中するのは3月です。1年の中で最も引っ越しの多い月でもあります。その3月に引き渡しを予定している人に低金利をアピールするまたとないチャンスなのです。

それで11月に金利を下げたのがじぶん銀行の10年固定金利でした。他行のほとんどが金利を上げる中で唯一下げたので良いアピールとなりました。

各行が金利を下げるのは2019年3月の目玉商品

なので、各銀行がかき入れ時の2019年3月に売りたい商品については…

  • 長期金利が下がっている12月のタイミング
  • しかし実行件数の少ない12月のタイミング

このタイミングで下げてくる可能性が高いのです。それぞれの金利タイプで下がる可能性の高い商品をご紹介しましょう。

35年固定金利ではフラット35が0.04%下がる

民間住宅ローンではありませんが、まず外せないのがフラット35ですね。毎月、千日のブログで予想していますが、12月は0.04%下がりました。

20年固定金利では三井住友信託銀行と住信SBIネット銀行

先日20年国債の入札が平均利回り0.618%で行われましたが、専門家は年末には0.55%にまで下がると予想しており、アメリカの利上げ鈍化の観測が広がれば来年には米景気によって0.4%~0.6%の可能性もあると指摘しています。

ここ数か月という短期のスパンでは低下傾向が予想できます。

20年固定金利では、三井住友信託銀行と住信SBIネット銀行が目玉商品としており、この2行は同じグループの兄弟会社です。

  • 20年固定は三井住友信託銀行
  • 変動金利は住信SBIネット銀行

このような、棲み分けがされているようです。20年固定では三井住友信託の方がどちらかというと狙い目です。

10年固定ではじぶん銀行、三井住友銀行、三菱UFJ銀行

10年固定では何といってもじぶん銀行でしょう。11月は多くの銀行が10年固定を上げましたが唯一下げた銀行です。

なのでさらに12月も下げてくる可能性があります。前述のように、11月12月に金利を下げても実行件数が少なければそんなに痛くないのです。

また三井住友銀行、三菱UFJ銀行は11月に0.05%金利を上げました。これは長期金利がそれだけ上がったからです。ならば長期金利が0.05%下がった12月では金利を下げてくる可能性が高いということです。

変動金利は変わらず、注目は三菱UFJの3年固定

変動金利は12月に変動しません。変動金利は長期金利ではなく、日銀の政策金利に連動するからです。なので現在の金利がそのまま12月にもスライドするでしょう。

注目は短期の固定金利です。

三菱UFJ銀行の3年固定は11月に0.05%上がりましたが12月、1月には再び下げてくる可能性が高いですね。

今の金利は0.45%ですが…

12月、1月にはここから0.05%くらい下がると予想しています。12月の引き渡し、または借り換えを考えているのであれば今から審査に出しておくべきでしょう。

申込はこちらからどうぞ

まとめ~12月1月は低金利で借り換えるチャンス

銀行はあくまで2019年3月を見ているんです。ちょうど今の時期は銀行内で第2四半期(上半期)の業績が分かる時期ですので、これから年度の目標を達成するのに再度営業施策の見直しを行う時期です。

それまで動きの無かった銀行の住宅ローン金利にも動きが出てくる時期でもあります。

なので12月、1月に住宅の引き渡しを予定している少数派の人達はその恩恵を得られるでしょう。 

また、住宅ローンの借り換えのタイミングを考えている人にとっては、12月と1月は狙い目ということですね。銀行が宣伝として出している低金利で借り換えるチャンスというわけです。

こんな忙しい時期に借り換えなんて…

そう思われるでしょうが、そういうタイミングだからこそうま味があるということなんですよね。

借り換えを考えている人は借り換え金利先読みランキング2019 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答えるもご一読くださいね。この予想を反映したランキングとなっています。

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是非、参考にしてください。

  • 2018年11月30日にフラット35の金利を更新しました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最近は本を読んで千日太郎を知り、ご相談して下さる方が増えてきました。嬉しいことです!全国の大型書店と通販で発売中です。

 

最近は「ランキング」に力を入れています。年齢と年収から気を付けなければならないリスクは違ってきます。それをリアルに展開されている商品に当てはめる、というのはなかなか難しいのですが、やりがいもあります。

ひ利用してください。そして、なんでこうなるのかよくわからないなどのご意見があれば、メール等でお寄せください大歓迎です

2018年11月21日

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