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2018年11月の住宅ローンに動きアリ!銀行の金利決定の舞台裏をプロの視点から解説します

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主要行で動きが分かれた11月の住宅ローンの舞台裏を解説

どうも千日です。住宅ローンの金利を上げた銀行もあれば現状維持の銀行、そして下げた銀行もある!という珍しい現象が起きています。

  • 三井住友銀行、三菱UFJ銀行は主力の10年固定など0.05%引き上げ。
  • みずほ銀行、三井住友信託銀行は引き上げないし据え置き。
  • じぶん銀行は主力の10年固定を0.01%引き下げ。

これから2019年3月までに住宅ローンの実行を予定している人にとって一喜一憂の11月金利だったのではないでしょうか。

今日は、なぜこのような動きになったのか?その舞台裏とこれから住宅ローンの実行を予定している人にとってどんな対策があるのか?について書きます。

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なお、千日太郎による2019年3月の先読み住宅ローンランキングはこちらをどうぞ。

住宅ローンの金利を上げた銀行はなぜ金利を上げたのか?

住宅ローンの金利は長期金利と連動します。銀行もまた金融市場から資金を調達し、それに調達金利に銀行の利益を上乗せして私たちに貸しているのです。

つまり、仕入れの値段=調達金利になる市場の金利が上がる予想なので、売値=住宅ローンの金利を上げてきたということですね。

つまり、金利を上げた銀行は割りかしオーソドックスな判断で金利を上げてきたということになります。

では、なぜ金利が上がると予想したのか?その理由はアメリカの長期金利が上がるという予想があるからです。

米国長期金利との連動で「日本は不景気なのに金利が上がる」現象が起きている

日本の住宅ローンは、あくまで日本の長期金利に連動します。

アメリカはアメリカ、日本は日本です。

しかし、7月の日銀金融政策決定会合を境として、日本の長期金利は上昇に転じ、さらに好調な米国の長期金利との連動性を高めているんですよ。

グラフを重ねてみたら一目瞭然ですよね。

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つまり、日本の景気は上がっていないのに、アメリカに釣られて金利が上がるという現象が今起きているのです。

日銀は物価情報を一段と下方修正し金融政策は現状維持のジリ貧

日本銀行は10月31日に消費者物価指数の見通しを一段と下方修正した上で、さらに下振れのリスクの方が大きいという判断を示しました。

今の日銀の金融緩和政策は物価上昇率2%を目標としているのですが、その達成はさらに遠のいたということです。

それに対する新たな手はなく、現行の金融政策を従来どおりに据え置くと決定しました。もはや金融政策で改善するようなレベルではなさそうだ…というため息が聞こえてきそうです。

景気が上がらなくてもマネーゲームで上がる長期金利

なのになんで、日本の長期金利が上がるのか?それは投資マネーがアメリカの株式などのリスク投資に集中し、安全資産である日本国債が売却されて国債の価格相場が下がっているからです。

  • 債券価格が上がると長期金利は下がる。
  • 債券価格が下がると長期金利は上がる。

債券価格と長期金利はこうした相関関係にあります。

金利=利回りとは投資した元本に対して投資の成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合です。

額面100円表面利率2.0%
債券価格 95円 100円 105円
利息 20円 20円 20円
満期 100円 100円 100円
リターン 95円投資して120円返ってくる 100円投資して120円返ってくる 105円投資して120円返ってくる
利回り 2.60% 2% 1.40%

例えば、額面100円の国債が95円に値下がりしている時に買えば、毎年2円の利息を貰える上に満期で額面どおり100円で償還されます。

購入価格との差額である5円が値上り(キャピタルゲイン)として手に入ります。 95円投資して毎年2.5円の利益ですから、2.5÷95で運用利回りは2.6%です。

例えば、額面金額100円、券面利率2.0%の国債の価格が100円の場合、券面利率は2%です。つまり100円に対して毎年2円の利息が貰えて、10年後の満期には100円の元本が返ってきます。

100円投資して毎年2円の利益ですから、運用利回りは年2%です。

例えば、額面100円の国債が105円に値上がりしている時に買えば、毎年2円の利息を貰えますけど、満期で返って来るのは額面の100円だけです。

購入価格との差額であるマイナス5円を値下がり(キャピタルロス)として被ることになります。105円投資して毎年1.5円の利益ですから、1.5÷105で運用利回りは1.4%です。

このように、投資家が債券を売り買いして債券価格が上下して金利が動いているという面もあるのです。

米国の好調な経済指標に中間選挙とFOMC金融政策発表

今、日米の長期金利の連動性が高まっているというのはつまり、米国債を売却する投資家が日本国債も同時に売却しているからなんですね。 

米長期金利の上昇(米国債の売却)要因は好調な経済指標にあります。

また、11月6日には中間選挙、8日にはFOMC金融政策発表を控えており、これによって金利が大きく動く可能性があります。

11月の住宅ローンの金利の上昇は、このような投資家マネーの動きによってもたらされたものです。

住宅ローンの金利を下げた銀行はなぜ金利を下げたのか?

長期金利が上がるんだったら、全ての銀行が同じように金利を上げないとオカシイですよね?しかし、実際にはそうはならず、現状維持の銀行もありましたし、じぶん銀行は10年固定金利を下げました。

これは金利情勢に逆行した動きということになります。なんでそういうことが起こるのか?解説しましょう。

住宅ローンはあくまで実行月の金利が適用されるから

例えば、じぶん銀行は11月の10年固定金利を下げました。

10月は0.69%だったのを11月は0.68%にしたんですね。「おお!頑張ったな!」と思われるかもしれませんが、これにはウラがあります。

これによって、銀行の収益が減るのは、あくまで11月に住宅ローンの融資を実行した分だけなのです。

じぶん銀行に融資を申し込んでいて、11月に住宅ローンを実行する人が少なかったら、そんなに損はしないんですよね。

逆に他の銀行が金利を上げている中で自行だけ金利を下げたということで「じぶん銀行は低金利だ!」という効果的な宣伝が出来るというわけです。

じぶん銀行10年固定は2019年3月の目玉商品

なので、上げて普通だというこの11月に金利を据え置いている銀行の商品、さらに金利を下げた商品については、2019年3月の目玉商品として位置付けていると考えてよいでしょう。

2019年3月までの間は金利の上昇を抑えるor据え置く可能性が高いです。10年固定は基本的に上がると考えていますが、じぶん銀行についてだけは期待できそうですね。

また、じぶん銀行の住宅ローンはガン50%保障団信が金利上乗せなしで付帯する点で、特に50:50の共働き夫婦にとって魅力のある商品です。

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公式サイト☟

まとめ~2019年3月に焦点を当てる銀行の思惑とその対策

銀行はあくまで2019年3月を見ているんですよね。新築マンションの完成引き渡しが集中するのが3月だからです。

3月だけ低金利にしても間に合わないですから、意味ないです。それまでの間にどれだけ主力商品の低金利をアピールするかというのが銀行の営業戦略です。

なので、11月に普通に金利を上げた銀行の商品であっても、今後2019年3月に向けて金利を下げる(アピールしてくる)という可能性は十分にあると思います。

例えば三菱UFJ銀行の3年固定などが良い例ですね10月から11月にかけて金利を上げましたが主力商品ですので2019年3月までの効果的なタイミングでもう一度金利を下げてくる可能性があります。

また、三菱UFJ銀行は今回唯一10年固定を下げたじぶん銀行の親会社でもあります。

3年固定 9月 10月 11月
三菱UFJ銀行 0.4% 0.4% 0.45%

ただし一度上げてますから、ここだけに絞るのではなく、本審査は複数の銀行で通しておくことをお勧めします。

申込はこちら☟

ここまで読んで、こう思った人がいるんじゃないでしょうか?

だったら2019年2月までは低金利をオトリに申し込みを集めておいて、3月にドカンと金利を上げれば銀行はすごく儲かるよな…

その通りです。ただし理由もなく上げると信用を失うので、必ずしも金利を上げることが決まってるわけではありません。

しかし、金利を上げる大義名分さえあれば、迷わず金利を上げるでしょう。

こちらの対策としては、複数の金融機関で本審査まで通しておくことです。

もしも実行月(2019年3月)に金利を上げてこられたら、急きょ第2候補の金融機関に変更することも可能です。

そんな局面で、一行しか事前審査に出さずにいたら、まんまと収穫されてしまうことになりかねないですよ。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最近は本を読んで千日太郎を知り、ご相談して下さる方が増えてきました。嬉しいことです!全国の大型書店と通販で発売中です。

 

 

なお、この千日のブログでは2019年3月の金利を先読み住宅ローンおすすめランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答えるをスタートしました。こちらは今、低い金利のランキングではなく、2019年3月までの完成引き渡しを想定し、その時点で低くなるだろうランキングです。

千日のブログの方はニュースとか金利予想が主なコンテンツということで、金利予想を前面に出しています。

ここで将来安くなるだろう(又は上がりにくいだろう)と予想した住宅ローンを中心として住宅ローン年齢・年収別パーフェクトランキング 毎月更新! | 千日の住宅ローン無料相談ドットコムの個別のランキングに反映させるというようにしています。

なので、両方読んで審査に出すというのがお勧めです。

2018年11月2日

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