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【金利予想】2019年2月の住宅ローン金利は再びマイナス金利に突入するか⁉狙い目の住宅ローン教えます

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2019年の長期金利が再びマイナスに!2月の固定金利は0.03%~0.08%下がる

どうも千日です。2019年1月4日の日本の債券市場で新発10年国債利回りがマイナス0.05%にまで下落しました。12月から1月にかけてもかなり下がりましたが、さらに2019年2月の住宅ローンは下がる可能性が高いです。

先に結論を書いておくと、変動金利は変わらず、固定金利は0.03%~0.08%のレンジで下がるんじゃないかと思っています。

今日は2019年2月~の金利予想とその予想をふまえたオススメの住宅ローンについて書きます。

ではさっそく始めましょう。

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アップルショックで2019年2月住宅ローンの金利がさらに下がる

新年早々マイナスからのスタートとなった長期金利ですが、3日のアップルの業績下方修正やアメリカの経済指標の悪化からリスクを避けようとする投資家が安全資産とされる国債や円を買いに動いたのが主な原因です。

債券の価格が上がると、利回りが下がります。

この長期金利の下落は一過性の動きではなく、世界景気の減速がいよいよ現実味を増してきたのではないかと思います。

しかし、長期金利が下がるということは、私たちが借りる住宅ローンの金利もまた下がるということを意味しますので、家を買う人にとっては悪いことばかりではありません。

銀行もまた金融市場から資金を調達し、その調達金利に銀行の利益をのせて私たちに貸しているからですね。

銀行は金融市場からお金を調達し、我々に貸している

言ってみれば、銀行は「お金」を売買する商売です。だとするなら「金利」は商品の価格なのですね。

金融市場の「長期金利」の上がり下がりというのは、銀行にとっての仕入れ値の上がり下がりです。

  • 今後の長期金利の動向
  • 銀行のビジネス(営業)戦略

この二つの肝を押さえておけば、ある程度の確度で住宅ローンの金利動向は予想できるのです。上記はカッコよく言った言い方です。もっと直接的に言うと以下の二つです。

  • 銀行の仕入れ値の今後(=長期金利の動向)
  • 銀行の売り値の付け方(=銀行のビジネス戦略)

米国の長期金利に引っ張られるように日本の長期金利が下がっていく

日本の長期金利の動向を考えるうえで、米国の長期金利の影響は無視できない要素です。以下のグラフは日米長期金利の終値の推移を2018年11月16日から2019年1月4日まで取り、目盛りのスケールを揃えて重ねたものです。

日米長期金利2018年11月15日~2019年1月4日推移

日本の0.3%=米国の3.1%で概ね重なりますね。日米の長期金利の金利差は日本のバブル崩壊後から今まで概ね3%前後で維持されてきています。

アメリカの方が約3%高いというのは、移民の受け入れやITで世界経済をけん引してきた地力の成長率の差です。加えて米ドルが基軸通貨であることも関係しているでしょう。 

米国の長期金利は大きな振れ幅で変動しつつ右肩下がりとなっていて、日本はなだらかに下がっています。12月の後半からは特に米国の長期金利が沈んでいますが、これは主に米連邦政府機関の閉鎖が発端です。

さらに今年に入ってからはアップルの業績下方修正や景気指数の低下で、世界経済の先行き不透明感が強まり、安全資産である円、債券買いに拍車をかけたということですね。

日本の長期金利の振れ幅は小さいですが、米長期金利の低下と連動して下がらざるを得ない状況になっています。

フラット35の金利は1.2%台まで下がる

フラット35の金利は長期金利とほぼ連動します。なぜならフラット35の資金は住宅金融支援機構が機関投資家(銀行や保険会社)に販売する機構債の代金が元手だからです。

フラット35の機構債

機関投資家は安全資産としてフラット35の機構債を買います。つまり、国債などの債券の利回り(長期金利)が下がっているときは低い利回りでも買ってくれるのです。

長期金利が低い➤機構債の利回りが低い➤フラット35の金利も低い。

ということなんですね。

フラット35の金利と長期金利は連動しているから

機構債の表面利率は1月下旬に発表されますが、表面利率を何パーセントにするかは、そのときの長期金利が何パーセントかによって変わるわけです。これまで表面利率が発表された時の長期金利を見ると、ほぼ連動していることが分かります。

フラット35と長期金利の連動

左の吹き出し:2018年12月のフラット35の機構債の表面利率が発表されたのは11月17日でその時の長期金利は0.11%で12月のフラット35の金利は1.41%でした。

中央の吹き出し:2019年1月のフラット35の機構債の表面利率が発表されたのは12月19日でその時の長期金利は0.03%で前の月から0.08%下がりました。すると、2019年1月のフラット35の金利も0.08%下がって1.33%となりました。

右の吹き出し:2019年2月のフラット35の機構債はまだ公表されていませんが、例えば1月4日の終値と同じで-0.03%だったとすると、前月から0.06%下がっていますよね。ということは、フラット35の金利も0.06%下がるのです。

つまり、1.33%-0.06%=1.27%ですね。

長期金利は日々変動していますが、この低下傾向が続くとなると、2月のフラット35の金利は1.2%台に突入することが濃厚でしょう。

金利予想 長期金利 フラット35
12月 0.11% 1.41%
1月 0.03% 1.33%
2月 -0.05%~0% 1.25%~1.3%

そしてフラット35では国内最大手であり、最も審査のスピードが早く、通り易く、低金利とバランスが取れているのがアルヒです。おすすめです。

フラット35は0.03%~0.08%のレンジで下がる☟

 

2019年2月の民間主要銀行の住宅ローンの動向

また主要銀行の固定金利もさらに下がる可能性があります。その傾向として2016年度の日銀マイナス金利政策の時と似た動きになってきています。

もともと2月は一年の中でも日数が最少で融資の実行件数も少ない月です。赤字覚悟で金利を下げても痛みの少ない月です。

加えて3月には一年で一番の大量の融資実行を控えています。これだけ長期金利が下がっているタイミングで、一行だけ下手に金利を上げればニュースになってしまいます。

3月に新築マンション完成で住宅ローンの実行を予定している人が他行に逃げてしまうことだけは避けたいですよね。

10年固定金利が再び低金利に!

2016年1月には日銀のマイナス金利政策によって歴史上初めて新発10年国債利回りがマイナスになってしまいました。これによって安全な投資先を無くしてしまった銀行は、国債の代りに住宅ローンの金利で運用しようとしたんです。

10年国債の代りとして住宅ローンの10年固定金利がすごく安くなりました。しかし、銀行は国債への投資の代りとして必要十分な量の10年固定を売ると、一転して金利を上げ始め、最近はあまり魅力が無くなってきていたのです。

しかし、2018年12月からちょっと様相が変わってきたようですよ。凄く下がってます!

10年固定 11月 12月 1月
三菱UFJ銀行 0.85% 0.8% 0.7%
じぶん銀行au住宅ローン 0.68% 0.64% 0.59%

特に三菱UFJ銀行は、12月から1月にかけての金利の下げ幅が大きいですね0.1%も下げています。

さらに0.05%~0.08%位のレンジで下がる可能性があります。

特に三菱UFJ銀行は去年の12月18日から、住宅ローンの申し込みから契約までインターネットで完結できるサービスを開始しているのですが、このネット申込を増やしていかなければIT投資を回収できないのです。

総支払額では三菱UFJ銀行、ガン50%団信+全疾病保障のじぶん銀行au住宅ローン

ただ金利だけを見るとじぶん銀行au住宅ローンの方が見た目の金利が安いように見えますが、実は総支払額の差は僅差なんですよ。

以下は4千万円を35年元利均等返済ボーナス払い無しで借り、10年後に一括返済するという極端なケースでの総支払額の比較シミュレーションです。

(単位:万円)

4千万円35年 じぶんau 三菱UFJ
借入費用 100 101
10年返済額 1,265 1,289
10年後残高 2,940 2,955
保証料戻り 0 -30
住宅ローン控除 -200 -200
合計 4,106 4,115

たったの9万円しか違わないですよね。これは三菱UFJ銀行は繰上げ返済によって保証料の戻りがあり、じぶん銀行au住宅ローンは融資手数料方式なので繰上げ返済しても手数料は返金されないからです。

さらに、10年の固定期間が終わった後の金利引き下げが大きく違います。

  • じぶん銀行au住宅ローンは-0.8%
  • 三菱UFJ銀行は-1.6%

なので、10年後に完済せずに返済を継続する場合は三菱UFJ銀行の方が総支払額は少なく済むでしょうね。

10年固定は0.05~0.08%のレンジで下がる☟

じぶん銀行au住宅ローンは金利の安さばかりが目を引きますが、むしろ本当の魅力はガン50%団信が金利上乗せ無しで付帯するということに加え2019年2月申込から全疾病保障(180日入院で住宅ローンがゼロ円!)が金利上乗せ無しで付帯することメリットです。

そうした意味で10年固定でランキングさせています。

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
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1位 au住宅ローン<10年固定>
10年固定0.590% ゼロ円 借入額×2.2%
  • 10年固定の最低金利、ただし10年の固定期間が終わった後の優遇が少ないので10年後に必ず完済することが前提。
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
最大40000円分のポイントゲット☟
2位 じぶん銀行<10年固定>
10年固定0.590% ゼロ円 借入額×2.2%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 変動金利は2019年にまださらに下がる可能性あり。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯するのでお金以上のメリットがある。さらに2019年2月申し込みから全疾病保障もプラス!
  • 住宅ローン審査の流れ全体を効率化し、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
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3年固定はまだ下がり代がある

比較的短期の固定金利は長期金利の動きに一番敏感に反応します。

三菱UFJ銀行の3年固定は長期金利の動向から2018年12月から2019年1月にかけて金利が下がると予想し、的中しました。

ただし、ガッツリ下げたというよりも、ちょっと刻んだ感じなんですよね。

三菱UFJ3年固定 11月 12月 1月
三菱UFJ銀行 0.45% 0.4% 0.39%

0.39%からさらにどれだけ下げられるかが真価の問われるところでしょう。まだ下げしろを残していると私は見ています。

2019年にまだ下がる☟

変動金利トップの住信SBIが金利を下げる時とは?

銀行は常に下がりしろを残しています。現在、借り換えで最低金利は0.428%の住信SBIネット銀行ですが、現在の金利になるまで、りそな銀行とずっとデッドヒートをしてきました。

  • 2016年2月までの1位:りそな銀行(0.569%)
  • 2017年7月までの1位:住信SBIネット銀行(0.444%~0.566%)
  • 2017年8月以降の1位:りそな銀行(0.440%)
  • 2017年12月以降の1位:住信SBIネット銀行(0.439%)
  • 2018年5月1日以降の1位:りそな銀行(0.429%)
  • 2018年5月9日以降の1位:住信SBIネット銀行(0.428%)対抗措置として緊急引下げを実行

ただ、最近はりそな銀行は0.429%から下げてこないので、住信SBIネット銀行の単独トップとなっています。ライバル行が下げないのに住信SBIが金利を下げることはありません。

りそな銀行がこの競争からオリたとして、次にライバルになるとすれば、前述した三菱UFJ銀行の3年固定でしょう。

仮に三菱UFJがネット専用住宅ローンの3年固定が0.35%まで下げたとしたら?それに合わせて住信SBIも変動金利を下げてくる可能性が高いですね。

変動金利では必ず押さえておきたい住宅ローンです。

SBIマネープラザのリアル店舗で受け付けしてもらえる

また、住信SBIはSBIマネープラザというリアル店舗で対応する唯一のネット銀行です。

さらに全疾病保障団信が上乗せ無しで付くので金利以外の部分でも有利。審査での不安な点なども親身に答えてくれます。

来店予約は30秒で完了☟

ネットで申し込みも可能

もちろんネットでの借入れ(新規・借換とも対象)も可能です。

申し込みはこちらから☟

 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

この予想は記事の執筆時点で公開されている情報に基づき、千日太郎が予想をしたものです。したがって実際の金利の動向と異なってくることは大いにあり得ることです。

それをご了承のうえでご利用くださいませ。

また当ブログでは住宅ローンを早くから一つに絞るのではなく、複数の金利タイプ、金融機関で住宅ローンを通しておき、直前の月までに決めることをお勧めしています。

最近は本を読んで千日太郎を知り、ご相談して下さる方が増えてきました。嬉しいことです!全国の大型書店と通販で発売中です。

 

最近は「ランキング」に力を入れています。年齢と年収から気を付けなければならないリスクは違ってきます。それをリアルに展開されている商品に当てはめる、というのはなかなか難しいのですが、やりがいもあります。

ひ利用してください。そして、なんでこうなるのかよくわからないなどのご意見があれば、メール等でお寄せください大歓迎です

2019年1月4日

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