千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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自宅を売却せず低金利の住宅ローンで借りながら賃貸収入で儲ける方法を教えます

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住み替えを機に自宅を安全に収益化する資金調達の方法

どうも千日です。サラリーマンをしながら不動産投資で副収入を得ている人から話を聞いていつも思うのが「高い金利でリスクのある借り方をしているよな」ということです。

ほとんどの人が投資不動産を取り扱う不動産管理会社の勧められた金融機関の変動金利の事業用ローンを借りてます。(変動金利でだいたい2.475%です。)しかし金利が上がったらどうするんですか?不動産賃貸業で銀行の金利が上がったからといって、家賃は上げられませんよ。

そんなリスクの高い変動金利で借りなくても、十分に低金利の住宅ローンで借りる方法があります。

  • 変動金利なら0.5%未満で5年ルールと125%ルール付き。
  • 固定金利なら1.5%未満で最長35年の超長期固定金利。

上記は住宅ローンとして借りる場合には当たり前の条件ですが、それは自宅として利用しているからこその条件なんですよね。

しかし、これからお話する方法で銀行の審査に通れば確実に上記のような破格の条件で融資を受けることが出来ます。

では始めましょう。

現在の住宅ローンを継続しながら住み替え先の住宅ローンを借りるダブルローン(2重ローン)

ダブルローン(2重ローン)とは、現在の住宅ローンと住み替え先の住宅ローンを並行して組むものです。図にすると分かりやすいと思います。

自宅を賃貸に転用して住み替え先の住宅ローンを借りるスキーム

住み替え先の住宅ローンは現在の銀行と同一でも、他行でもどっちでも構いません。

現在の住宅ローンを完済するまでの間、毎月2つの住宅ローンを返済していくことになります。

ダブルローンの審査では、2つの住宅ローンの毎月返済額の合計が返済負担率の基準内に収まっていることや銀行の定める住宅ローンの融資可能額の枠内に収まっていることが条件になります。

  • 返済負担率=年間の住宅ローン返済額÷年収×100

例えば現在の年収800万円で、毎月返済額が現在の住まいが8万円、新居が10万円とすると、次のような計算で返済負担率が計算されます。

  • 返済負担率27%=(10+8)×12か月÷800×100

国土交通省が平成29年度に民間住宅ローンを取り扱う金融機関に対して、主な審査項目とその具体的な内容について行った調査の結果によると、返済負担率の上限を45%としている金融機関が最も多いです。

上記のように3割以下に抑えておけば、ダブルローンでも十分に通る可能性があるのですよね。

なお、似たものに「セカンドハウスローン」という商品があります。こちらは一般の住宅ローンよりも金利が高く、住み替えを前提としたダブルローンとは別物ですので、注意してください。

「賃貸への転用を絶対認めない」銀行など無い

こういう事を書くと、絶対言われるのが「住宅ローンを借りながら賃貸したら債務不履行になるから全額返済や金利の高い事業性ローンへの切り替えになるでしょ」という声です。

それはやり方次第なんですよ。

  • 最初から賃貸で儲けることを目的として不動産を買う。
  • もともと自宅だった家をやむなく賃貸に出す。

前者と後者では全く違うのです。

銀行にとって全額返金と継続どっちが得なのか?

全額返済するというのは、すごく困ったことのように思うでしょうが、要するに他の金融機関に借り換えるということです。

銀行にとっては、それを境にして利息の収入が無くなり、他の金融機関に利益をみすみす渡すということになります。

銀行にとっては全額返済してもらっても、全くメリットがないんです。

賃貸してでも返済を継続してくれているならその方が良い

当初の約定どおりに返済を継続してくれるならば、その方が銀行にとっても有難いのです。

つまり、条件さえそろえば、任意に賃貸への転用を認めるメリットは銀行の方にもあるんですよ。

ただし事業性(金儲け)を前面に出すとダメ

ただし、それを賃貸に回すことで、大きく儲ける。もっと拡大して手広くやる、ということになると話は別です。

儲けているなら、それなりに金利を取れるだろうということになります。そういうところの嗅覚は鋭いです。

しかし、もともと賃貸で儲けようと思って買った家じゃないですよね。でもこの記事を読んでいる人には、今の家に住み続けられない、やむを得ない事情があるはずです。

  • 転勤になってしまってそこに住めないが、定年後は戻ってきてまた住みたい。
  • 親の介護や看病のために実家の近くに引っ越したいが、いずれまた戻りたい。
  • ご近所トラブルでその家に住みずらくなってしまったが、ほとぼりが収まったらまた戻りたい。

 今までも延滞したことがなく、主たる収入に変動が無ければ、高い確率で今までの金利で用途変更に応じてもらえます。

ポイントは約定の返済に滞りが無いということです。 これをクリアしていれば、その他の事項についてはかなり弾力的に応じてもらえるのが実態です。

銀行に黙って住所変更してはダメ!

新しい家に住み替えるわけですから、今の家から住所を変更することになります。

銀行に黙って住所を変更してもとの住居を他人に貸すと銀行からの郵便物が「宛所不明」で返送されることになりますので、勝手に住宅を賃貸に出していることがバレてしまいます。

なので必ず、事前に「やむを得ない理由で引っ越ししなければならない」「賃貸して返済を継続したい」ということを銀行に伝えて、銀行の承諾を得ましょう。

そうすれば、次は新たな銀行で住宅ローンを借りられるかどうか?という話だけになります。

住宅ローン減税は新居に居住開始した年度からまた受けられる

また、気になるのが住宅ローン減税ですよね。消費増税に伴って拡充が予定されていまして、政府税調によって10年から13年に3年延長されるということにほぼ決定したようです。(2018年12月11日)

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これから住み替えによって新たな住宅ローンを組むということになった場合、新たに拡充された住宅ローン減税の条件を満たせば、新しく拡充される予定の住宅ローン減税を受けることが出来ます。

  • つまり既に10年の住宅ローン減税を受けた人はこれから13年受けられます。
  • まだ10年受けてない人も、新たな住宅ローン減税でこれから13年受けられます。

良いことづくしですよね!住宅ローン減税の最新情報については、この千日のブログでリアルタイムに公開、解説しているので、たまにのぞいてみてください。

ダブルローンで住宅ローンを借りられるおすすめ銀行 

ただし、民間の金融機関でダブルローンを認めているところは、住信SBIネット銀行、三井住友信託銀行などごく一部です。

【認められるケースの一例】

  • 三井住友信託銀行で借入中の自己居住用の物件とは別に、親族居住用の物件を住信SBIネット専用住宅ローンで借りる。
  • 三井住友信託銀行で借入中の住宅ローンを完済し、別の物件を住信SBIのネット専用住宅ローンで借りる。

また、借り入れにあたって、銀行の子会社の不動産会社を利用するのであれば認める、など条件が付いていることもありますので、直接銀行に確認してください。

特に、住信SBIネット銀行は、変動金利では0.457%と業界最低金利、20年固定でも1.33%とかなりの低金利です。その上団信に「全疾病保障」(全ての病気とケガで1年入院や就業不能となったら住宅ローンがゼロ円になる保険)が上乗せなしで付帯します。

また、ネット銀行として唯一SBIマネープラザというリアル店舗での相談を受け付けています。住み替えでのダブルローンの条件や可否については直接相談で確認すべきです。

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フラット35はもっとやりやすい

現在フラット35で住宅ローンを借りている人は、賃貸への転用はもっとやり易いです。

民間金融機関の場合は、前述のようにちょっと精妙なやりとりを銀行の担当者を行う必要がありますが、住宅金融支援機構のフラット35については賃貸への転用のハードルがグッと下がります。

  • もともとフラット35は自分ではなく、親が住む家やセカンドハウスでも住宅ローンを借りることが出来ます。
  • また、事情によらず住所変更届のみを提出してその物件を賃貸に回すことも可能です。

これ、住宅ローンのプロの間では常識です。 

最初から賃貸はNGだが後から条件変更には応じる「金融円滑化」の取り組み

もちろん最初から賃貸目的でフラット35を借りるのはNGですよ。あくまで最初は住居として使用することが条件です。しかし、その後に返済を継続するための選択肢の一つとして賃貸への転用が当然に認められているんです。

この背景には、中小企業金融円滑化法があります。

この法律の趣旨は、中小企業や住宅ローンの借り手が金融機関に返済負担の軽減を申し入れた際に、できる限り貸付条件の変更等を行うよう努めるよう義務付けるものです。

この法律自体は2013年3月末で終了しましたが、住宅金融支援機構では現在も継続しています。

住宅金融支援機構のホームページには以下のように、賃貸への転用を認めると明確に書いています。

機構の住宅ローンにより住宅を取得して入居いただいた後の取扱いにつきまして、従来は、転勤、転職、病気などのご事情により融資住宅から一時的に転居される場合は、事前に留守管理承認申請書を提出いただいた上で、お認めしておりました。

しかし、一部のお客さまには、ご事情によらず住所変更届のみをご提出いただくことにより転居ができるようにしました。 これにより、住宅に入居いただいた後に、所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間融資住宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することも可能となりました。

 金融円滑化への取組について:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

太字は千日が付けました。

あくまで「金融円滑化」が趣旨ですから、賃貸事業を推奨しているものではありません。

しかし、「事情によらず転居出来る」「賃料収入により返済を継続できる」ということですから、実質的に任意に賃貸への転用を認めていることになります。

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フラット35は賃貸or売却予定なら残債を0円と見なして審査する

ダブルローンはそれを認める銀行が少ないですし、借入額が膨らむため審査が厳しくなるという側面があります。 

しかし「毎月返済額が倍増する」という問題は、現在の住居の賃貸がスタートすれば当面は解消しますよね。そしてローンを完済すればあとは利益だけです。

となると、このダブルローンの最大のハードルは「借りにくい」「審査が厳しい」点です。

ところが最近、フラット35の審査基準が変わりました。

現在の住宅を売却するもしくは賃貸に出す予定であれば、住宅ローンの残債はゼロとして返済負担率を審査してもらえるのです!ただし、すでにフラット35で借りている人は対象外です。

売却や賃貸に出すことを依頼している証明として、不動産仲介会社との媒介契約書は必要です。あくまで意志を客観的に示すだけですので、実際に買主や賃借人が決まっていなくても大丈夫です。つまり、売買契約書や賃貸契約書までは不要です。

なので、ダブルローンでフラット35を利用するときの流れは実にシンプルです。

  1. 現在のマイホームに暮らしながら新居を探す。
  2. 購入物件が決まったら、現在のマイホームの賃貸(or売却)を不動産仲介会社に依頼して媒介契約を結ぶ。
  3. フラット35に申し込む際に、媒介契約書を提出して仮審査に出す。
  4. 仮審査に通ったら現在の銀行に「賃貸への転用」を申し出る。

たったこれだけのことで、一般の住宅ローンをはじめて借りるときと同じ審査基準で借りられてしまうのです。

フラット35のオススメ住宅ローンはアルヒ(ARUHI)

フラット35は安心の固定金利です。今後金利がどれだけ上がったとしても、実行時の金利が絶対に変わらない唯一の住宅ローンです。 35年固定(団信込み)で1.41%ですが今後2019年にかけて金利は下がりそうです。

そのフラット35で一番のオススメはアルヒです。フラット35の取り扱いでは国内最大手というのも安心ですね。

アルヒ(ARUHI)スーパーフラット8と9

全期間固定住宅ローンのフラット35は、金利が上昇しないので安心して借りられ、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。

その中でも、アルヒの独自商品である「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げています。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入し、その後スーパーフラット借り換えもスタートしています。

概要は以下の通りです。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

頭金1割でも金利引き下げあり☟

全国175店舗で対面の相談を受け付けるフラット35業界最大手

また、アルヒは本審査のスピードが早いことでも有名です。仮審査は当日、本審査も最短3営業日という革命的な早さです。

例えば千日のフラット35金利予想を見て急きょフラット35が下がることが分かり、フラット35で借りたい!となったときに、当月中の申込で唯一間に合う可能性があるのがアルヒです。

また、ネット銀行は店舗がなく、電話と郵送での対応となりますが、アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力で国内最大手になっています。

フラット35最大手予約はこちらからどうぞ☟

まとめ〜安い金利と住宅ローン減税で2%の利回りアップ

こちらでも書いていますが今後、2019年前半までという前提では長期金利は低下傾向にあると思います。

つまり、金利が低いタイミングで住宅ローンを借りるチャンスなんですよね。投資をやってる人はキツイでしょうが、調達金利という面ではチャンスです。

また、消費増税に伴って住宅ローン減税(税額控除)の期間の延長が予定されています。今の10年が13年に延長されたとしたら、増税による支払増よりも減税の恩恵の方が大きくなります。

また、既に住宅ローン減税を受けている人もフレッシュスタートで新たに住宅ローン減税の恩恵を受けることが出来るのです。

もちろん、賃貸には事業リスクが付き物です。空き室リスクがありますし、家賃を滞納されるリスクもあります。しかし…

  • 約1%安い住宅ローンの金利で借りられるメリット。
  • さらに住宅ローン減税で1%の税金キャッシュバック。

この二つで利回りが2%もアップするということです。参考にしてください。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

今日のネタはあるサラリーマン大家さんに取材をしたことがキッカケでした。こちらの方です。公認会計士って書いてますが私の自作自演ではありません。

かなり正直に、赤裸々に書かれてます。読みまくりました。

サラリーマン不動産投資生活

フラット35の金利で融資してもらえれば、かなりリスクを下げることが出来ます。ただし、この手が使えるのは一軒までです。いくつも手広くやることは出来ませんが、やむを得ず住み替えをせざるを得ない、でも売りたくないという人にはお勧めです。

わたしも気が向いたら、ブロガー大家さんの節税対策なんていうブログも書いてみようかな…なんてね。

2018年12月11日

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