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長期金利が急上昇!民間銀行の長期固定金利で住宅ローンを借りる人はどう備えるべきか?

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長期金利の上昇に伴い民間銀行が住宅ローンの金利引き上げに動くことを前提に考える

どうも千日です。10月3日に米長期金利が3.18%に上昇しました!これは2011年7月以来、実に7年3か月ぶりの高水準です。アメリカの投資家が積極的にリスクを取りはじめ、安全資産の米国債を売り、株式を買う流れになっています。

アメリカの金利上昇とドル高は新興国からのマネー流出を招くためその経済混乱が懸念されていますが、もちろん日本の住宅ローン金利にも影響を与えます。

この米長期金利が急上昇した流れを受けて日本国債も売り圧力が強まり、10月4日には日本の長期金利が0.15%に上昇しました。

金融市場の長期金利が上昇基調となると、民間銀行は住宅ローンの引き上げに動き出します。そこで、

  • これから住宅ローンの実行を控えている人
  • 既に10年以上の長期固定金利で住宅ローンの契約をして、金利上昇で憂鬱になっている人

向けに契約時点から実行日までにとれる金利上昇対策についてお話したいと思います。

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既に住宅ローンの契約を済ませていても実行までは変更できる!

まず最初に「もう銀行と住宅ローン契約を結んでしまったから手遅れだよ」と思っているひとがいるんじゃないでしょうか。

住宅ローン契約書にサインしてハンコを押しても融資の実行までは変更することが出来ます。

住宅ローンの契約をしても、その銀行で借りなければならないということはありません。逆に銀行の方も必ず融資してくれるとは限りません。実行日までに事情が変れば「やっぱ融資できません」となるような、その程度のものです。

銀行に住宅ローンの申込をしてから融資の実行までの流れと、法的な実態は下図のようになっています。

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営業マンの言いなりになっていると、結構早い段階で住宅ローンの契約を結ばされることがあります。実際、契約から実行までやることなんて無いので、急いでやらなければならないことじゃありません。

お客の気が変って逃げられてしまうのを防ぐために、外堀を埋めてるだけのことです。

また、銀行としても早めに契約してもらって、自行に決めてもらう方が良いのですから、わざわざ「まだ契約は早いですよ」なんて言う訳がないのです。

長期金利の影響をあまり受けない住宅ローンの金利タイプ

なので、今のように長期金利が急上昇している局面では、長期金利の影響を受けにくい住宅ローンで本審査まで通しておき、どっちでも借りられるように準備しておくのです。

既に住宅ローンの契約をしていても、問題なく他行で住宅ローンの審査は受けられますし、事前審査に通過すればその銀行の担当者が的確にガイダンスしてくれます。

その銀行は融資を取りたいのですからね。

変動金利は政策金利の影響を受けるので長期金利と連動しない

長期金利の影響を受けにくい金利タイプの代表格は変動金利です。変動金利は日銀が民間銀行にお金を融資するときの政策金利の影響を強く受けます。

日銀は9月の政策決定会合で「当分の間は極めて低い長短金利水準を維持する」というフォア―ドガイダンスを導入していますので、民間銀行は変動金利を上げにくい状態にあります。

変動金利のお勧めは以下の2行です。

変動金利 9月 10月
住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン 借り換え 0.428% 0.418%
新規借入 0.457% 0.447%
じぶん銀行 新規借入 0.457% 0.457%

住信SBIネット銀行の団信は「全疾病保障」が無料で付帯し、じぶん銀行の団信には「がん50%保障」が無料で付帯しますので、お勧めしています。しばらくはこの低金利が続くでしょう。

特に住信SBIネット銀行は9月から10月にかけて0.1%下げてきました。

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5年未満の短期間の固定金利

三菱UFJ銀行がネット専用で特別金利の住宅ローンを出しています。当初3年間が0.4%と低金利で、かつ固定期間の3年間が終わった後の店頭金利からの金利引き下げが1.85%と大きいです。

3年固定 3年後変動金利 変動店頭金利 引き下げ幅
0.4% 0.625% 2.475% -1.850%

3年以下の固定金利はネット銀行の変動金利がライバルなんです。また、実質的にも変動金利と大して変わらないです。

それでいて、変動金利より低金利になるというのがセールスポイントですからね。

3年固定 9月 10月
三菱UFJ銀行 0.4%

0.4%

申込はこちら☟

3年後は変動金利ですがメガバンクは大資本がありますので、今後金利が上がるような事態になったとして、最後に金利を上げる金融機関となるでしょう。

超長期固定金利でもフラット35は金利が上がりにくい

とはいえ、もともと長期の固定金利で住宅ローンを借りたいと思っていたのに、今さら変動金利や3年固定にするのは抵抗があるという人も多いでしょう。

事実、これらには金利の変動リスクがあります。

あくまで長期固定金利で借りたいが、たまたま実行のタイミングで長期金利が上昇されると困る。

ならば、フラット35でも審査を通しておいてください。

千日の分析によると、今のところ国はフラット35の金利(団信0.28%込み)で1.38%に抑えたいと考えていると見込んでいます。

これはフラット35を手掛ける住宅金融支援機構が国民の住宅金融の円滑化を目的としたものだからです。

民間銀行は営利企業ですから利益を増やそうとしますが、住宅金融支援機構は公的機関ですから自分の利益を増やすことは目的じゃないのです。

また、日銀は2018年9月の政策決定会合で「当分の間、現在の極めて低い長短金利の水準を維持することを想定している」と政策金利のフォア―ドガイダンスを採用して金利が上げないという堅い意思表明をしています。

つまり、住宅金融支援機構もまた、日銀との足並みを揃えてフラット35の金利上昇を抑えると考えるのが筋です。

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長期金利が急激に上がるとフラット35の方が低金利になる可能性もある

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で固定金利について1.38%という前提でシミュレーションしているのはそうした理由です。

この傾向は現時点の公開情報を総合すると、2020年前半までは継続すると見ていますので、ある程度先に住宅ローンの実行を予定している人にとっても参考になると思いますよ。

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2018年に入ってからのフラット35の金利推移は以下のようになってます。

2018年 フラット35 期間21~35年
1月 1.36%
2月 1.40%
3月 1.36%
4月 1.35%
5月 1.35%
6月 1.37%
7月 1.34%
8月 1.34%
9月 1.39%
10月 1.41%

今のところ、この予想通りに進んでいる感じですよね。

9月から10月にかけて機構債は0.03%上がったので、普通であればフラット35の金利も0.03%上がって1.42%となるべきところ、1.41%になったということは、0.01%住宅金融支援機構が損を被ったということです。

金利上昇を抑えているというのはこうした部分でも見て取れます。

今の民間銀行の長期固定金利はこれより高いかもしれませんが、今後実行までに長期金利が高騰したら、逆転する可能性は十分にあります。

事実、2015年は民間銀行の20年固定よりフラット35の方が低金利でしたからね。

審査スピードが早く月内でも間に合うアルヒがおすすめ

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基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いていますので、フラット35はオススメしやすい金利タイプです。

なかでも金利の安さと対応力で総合的にオススメなのがアルヒです。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

記事の中にも出てきたマイホームの購入と住宅ローンのノウハウを一冊にまとめたのがこちらの本です。

ブログでは様々なエントリーに分散しがちですが、体系だててまとめています。

 

全国の大型書店と通販で発売中です。是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年10月4日

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