千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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来年10月の消費増税で逆に348万トクすることも⁉期間限定お宝物件に注目!

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住宅ローン控除の条件緩和があれば適用外だった物件がお宝化する!

どうも千日です。安倍首相が予定通り2019年10月1日に消費税率を8%から10%に引き上げる方針を固めたそうです。とうとう、確定的になりました。

同時に、増税の影響を和らげる対策の検討を指示するそうですね。既に分かっている情報だけでもかなりの緩和になりそうです。詳しくはこちら☟

これから家の購入を考えている人にとっては住宅ローン控除がどうなるか?が気になりますよね。

一応知らない人のために簡単に説明しておくと、住宅ローン控除とは年末の住宅ローン残高の1%を所得税等から還付(返金される)減税制度で、最大10回すなわち10年の税金が安くるものです。

4000万円の住宅ローンを35年借りると、最初の10年で約348万円の税金が国からキャッシュバックされます(フラット35金利1.41%元利均等返済ボーナス払いなしの場合)。

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なので、1%よりも安い金利だと、当初10年は逆に儲かるということもあるんですよ。ですから、住宅ローン控除が受けられる物件なのか、受けられない物件なのか、というのはマイホーム選びでは超重要なんです。

そこで、今回の増税に伴って…

今まで住宅ローン控除の対象外だった物件が対象になるかもしれない。

業界ではこのウワサで持ち切りなんです!

では始めましょう。

今までにない住宅ローン控除の条件緩和があるかも!

住宅ローン控除は住居を金融機関等からの融資で購入し、実際に住んでいる人が受けられる減税制度です。

これは消費税が増税されるたびに拡充されてきた過去があります。ざっと今までの流れを表にすると以下のようになります。

入居年 控除年 上限 消費税率
2008年1月1日~2008年12月31日 1~6年目 20万円 5%
7~10年目 10万円
2009年1月1日~2009年12月31日 10年間 50万円
2010年1月1日~2010年12月31日 10年間 50万円
2011年1月1日~2011年12月31日 10年間 40万円
2012年1月1日~2012年12月31日 10年間 30万円
2013年1月1日~2013年12月31日 10年間 20万円
2014年1月1日~2014年3月31日 10年間 20万円
2014年4月1日~2021年12月31日 10年間 40万円 ~2019年9月30日 8%

消費増税ではなく2008年のリーマンショックでも上限が引き上げられていますね。2008年から2009年がそうです。

そして、前回の5%から8%への増税の際には、約600億円(国税分)の財源を投じることで、減税枠の上限を年20万円から40万円に引き上げました。

次の10%への増税時にはさらに財源を投じるということですから、

この減税枠の上限を上げるだけではないんじゃないの?条件の緩和もあるんじゃないの?という期待があるのです。

だって、8%から10%ですよ?ケタが一つ上がるんです。5%から8%でやったのと同じようなことをやっても焼け石に水、と考えるでしょうね。それに上限を上げればいいのか?というとそんなことも無いからです。

なので、千日は条件緩和がある!という方にコインを置き、どういう物件が狙い目かを考えてみました。

住宅ローン控除の条件緩和でお宝化する物件とは?

千日がもし条件緩和があるとお宝化するとみている物件は、以下のような理由で適用外とされていた物件や中古物件です。

  1. 床面積が50㎡未満の物件は対象外
  2. 20年超の築古物件(耐火建物は25年超)は対象外
  3. 中古物件は住宅ローン控除の上限が半分

それぞれ詳しく見ていきましょうか。

床面積50㎡以上が緩和されると都心の新築マンションにお宝が出現!

新築マンションの間取りを眺めていると一番多いのは床面積70㎡以上の3LDKです。そしてたまに50㎡前後の2LDKがありますね。帖数にすると約30.9帖(=50÷1.62)くらいの大きさです。

たとえば下記間取りは48㎡の2LDKです。新婚夫婦や一人っ子の3人家族にはちょうど良い広さと間取りです。

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しかし、現行の住宅ローン控除は床面積50㎡以上の住居でないと受けることが出来ません。

だったら50㎡以上なら安心かというと、そうでも無いんですよ。

壁芯面積が50平方メートル以上でも、内法面積が50㎡に満たない場合は住宅ローン控除を受けることが出来ないのです。

区分所有する部分の床面積になりますが、それは登記簿上表示される、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分です(内法面積)。

マンションのパンフレットに載っている専有面積は壁の中心から内側の面積です(壁芯面積)。

内法面積と壁芯面積の違い

柱が1本で約1平方メートルです。もしも壁芯面積で50平方メートル台前半なら、内法面積では50平方メートルに満たない可能性が高いです。

詳しくはこちら☟

なので、販売価格にもそれが反映されるのです。ちょっと安い、でも敬遠されるんですよね。しかし、住宅ローン控除の対象となったら見方はかなり変わるでしょう。

既に売りだしている新築マンションでは、住宅ローン控除を受けられない前提での値付けとなっています。住宅ローン控除の条件が緩和されたからといって、途中で価格を上げるわけには行かないのです。

つまり、

  • 今の住宅ローン控除を前提に売り出されている新築マンション
  • 床面積50平方メートル未満で家族が住める2LDKの間取り

こういう物件があれば、全力で買いです。

千日が検討している2020年完成予定の大手のデベロッパーの新築マンションでは、まだ価格を発表してやがらないです(笑)。やはりテキも考えてますよね。しかし、中には既に価格を発表しているマンションもあるようですよ。

こちら、実際に2020年完成予定のマンションを契約した人の相談事例です。

リノベーションの普及に伴い中古と新築の格差は小さくなる?

最近はリフォームの技術が上がってきていて、古い建物を建て替えるよりもコストが抑えられるということから、中古住宅を購入して全面的にリフォームする人が増えてきました。

特に中古マンションは好立地の物件が多数流通していますし、築古マンションであれば建物の資産価値が低い分だけ安く購入することが出来ます。

それにリノベーションは単に費用を抑えるという目的だけではありません。内装を完全に取り払って、ゼロから自分好みの住空間を作ることも可能です。

しかし、既製品の間取りや建具ではなく全てが自分の選んだものになるのが魅力です。 リーズナブルに思い通りの住空間が実現するリノベーションは、

  • 無理をしない=費用を省きつつ
  • 妥協もしない=理想の住空間を

というマイホームの選択肢として確立されつつあるのです。

そして、リノベ工事には通常、700万円~1000万円くらいの費用がかかります。

現在は一定の条件を満たすリノベ工事についても住宅ローン控除を受けることが出来ますし、省エネリフォームにも補助金が出るようになっています。

また、フラット35リノベという商品で当初10年(又は5年)の金利が0.5%引き下げになる補助金制度もあります。

なので築年数の古い中古住宅だからといって、住宅ローン控除を受けさせないというような条件は無くなっていく傾向にあるでしょう。

築古物件であっても、新築とそんなに変わらないような減税が受けられるようになる可能性があると思います。

今以上に住宅ローン控除の上限を上げても効果は薄い 

ここまで読んでこのように思った人も居るかもしれません。

そんなのオマエが思っているだけだろ?いままでと同じで上限が上がるだけじゃないの?

確かに所詮は千日個人の考えなのですけど、それをメディアに流すのにはちゃんとしたワケがあります。

住宅ローン控除の上限を今以上に上げたからといって借りる人が増えるか?

住宅ローン控除によって、確かにキャッシュバックがあり、儲けられるという側面があるのは確かです。

しかし、あくまで借金は借金なんですよ。返せる金額でなければ借りてはダメなんです。当たり前ですよね。

それに、住宅ローン控除には所得による上限というものがあります。

ただし、この住宅ローン控除には2種類の上限があります。つまり、所得税等を納めた金額以上には返ってきません。

実は高額所得者しかトクしない

住宅ローン控除には、自分の所得によって自ずと上限があるのです。これを理解していないと借り過ぎて、利息の負担と借入のリスクだけ大きくすることになってしまいます。

税き前の額面年収と所得税、住民税、それに対する住宅ローン控除の目安は以下の通りです。

(単位:万円)

年収 所得税 住民税 住宅ローン控除
200 2.80 6.35 9.15
300 5.53 11.81 17.34
400 8.64 18.02 22.29
500 13.94 24.44 27.59
600 20.36 30.86 34.01
700 31.91 38.08 45.56
800 47.54 45.90 50
900 62.76 53.50 50
1000 79.93 62.09 50
1100 99.20 71.53 50
1200 120.77 80.91 50
1300 142.97 90.56 50
1400 174.64 100.22 50
1500 205.12 109.45 50

なので、各年収に対応するローン残高の上限を並べると以下のようになりますね。

  • 年収200万円→住宅ローン上限915万円
  • 年収300万円→住宅ローン上限1734万円
  • 年収400万円→住宅ローン上限2229万円
  • 年収500万円→住宅ローン上限2759万円
  • 年収600万円→住宅ローン上限3401万円
  • 年収700万円→住宅ローン上限4556万円
  • 年収800万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収900万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1000万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1100万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1200万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1300万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1400万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1500万円→住宅ローン上限5000万円

上限は現行の5000万としています。つまり、年収700万円を超えた辺りからは、いくら借りたところで頭打ちになるんですよ。

もしも、消費増税によって住宅ローン控除の上限をさらに上げてたところで、その恩恵を得られるのは一部の高額所得者だけということです。 

40代から住宅ローンを組む人は現行の上限でも借り過ぎかも⁉

では、現行の住宅ローン控除の上限でいっぱいいっぱい借りればいいのか?というとそうでは無いです。

借り過ぎになっている人は意外と多いのですよ。

著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本にもあった年収と年齢で、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる4つのルールです。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

これをザックリ当てはめて無理なくへ完済できる住宅ローンの金額を表にすると以下のようになります。 (単位:万円)

年齢/月収 15万 20万 25万 30万 35万 40万
25歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
30歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
35歳 1997 2663 2972 3535 4125 4714
40歳 1997 2357 2630 3043 3550 4057
45歳 1768 2029 2263 2515 2934 3354

その手取り月収に対応する税込み年収と住宅ローン控除の上限は次の通りです。

年収 300万 400万 600万 700万 900万 1000万
住宅ローン控除 1734 2229 3401 4556 5000 5000

35歳までなら、ほぼ良いセン行ってますよね!手取り月収30万(額面年収700万)のところは、オーバーしていますけど30代ならまだこれから収入が増えていく伸びしろがあります。

でも、40代からはどうでしょう?住宅ローン控除の上限だと、安全ラインをオーバーした残高になっているのです。

40代からは良くも悪くも会社での地位がフィックスされていきます。それほど下がらないかもしれませんが、逆にそれほど上がらないんですよね。

つまり、もし住宅ローン控除の上限が引き上げられたからといって、喜んでいい人というのは実に限られた人達だけだということなんです。

 

まとめ~税金、補助金を知っているか知らないかだけで…

この記事を読んだ方はもう「知っている人」になりました。消費増税によって逆に数百万円トクすることが出来る可能性があります。

わたしは基本的に物件について「掘り出し物」とか「お宝」みたいな表現は好きじゃないです。だって基本、全て値段に反映されているからです。

しかし、住宅ローン控除がこれからどうなるか?ついては、こればっかりはマジで誰も知らないことです。それを反映した値段になるにはタイムラグがあります。

新築マンションの場合は一度価格表を公表したら、途中からそれを変更することは難しいですので、まさに期間限定のお宝物件になるでしょう。

住宅ローン控除の最新情報は12月にも出ると思います。また千日のブログでも取り上げますので、たまにのぞいてみてくださいね。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

家を建てる、購入するというのは、個人としては人生でもっとも大きなお金を動かすことであり、個人レベルで目に見えて社会経済に貢献することでもあるのです。

まり国の税収の増加につながります。ですから国は、私たちが家を購入しやすくするために減税制度や補助金制度でその後押しをしているのです。

マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで何百万円もの違いが出てきます。

知っているか知らないかだけで大きな違いが出てくるポイントです。

 

本書では、減税制度と補助金制度を最大限に利用する方法だけでなく、受けられる条件のポイントについても網羅しています。全国の大型書店と通販で発売中です。

是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年10月14日

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