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消費増税でも住宅ローン減税5年延長の方がトク⁉増税影響と控除増の早見表←3年延長で最終調整!

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移転しました。

最新情報はこちら☟

住宅ローン減税が10年から15年に延長になると増税後の方が得になるか?判断する表を作りました

どうも千日です。住宅ローン減税(税額控除)を受けられる期間を現在の10年から5年程度延長される可能性が高くなってきました。

公明党の西田実仁税制調査会長のインタビュー回答をまとめますと以下のようになります。

  • 住宅ローン減税を今の10年から5年程度延長すると中所得者の人が増税後の19年10月以降に家を買っても安くなる
  • 中低所得者に支給するすまい給付金も拡充し家を買うときの背中を押したい。
  • 住宅ローン減税の対象となる借入残高(4千万円が上限)の引き上げや、現在は残高の1%とする税控除率の引き上げには否定的。

注目は住宅ローン減税の期間の延長です。本当に中所得者の人が消費増税後に家を買っても安くなるのでしょうか?

一応知らない人のために簡単に説明しておくと、住宅ローン減税とは年末の住宅ローン残高の1%を所得税等から還付(返金される)減税制度で、最大10回すなわち10年の税金が安くるものです。 

すごくお得なのですが、その期間が15年(15回)に増える⁉ということなんです。

  • 消費税が8%から10%に増税となる影響。
  • 住宅ローン減税の期間が10年から15年に延長となる影響。

どっちがどれだけ大きいのか?それを一目でわかる表を作ることにしました。では始めます。 

f:id:sennich:20181118120418j:image

マイホームの種類ごとに消費増税と住宅ローン控除の比較表を作った

不動産取引の場合、消費増税の影響は単純に8%→10%で2%増だとは言えません。

それに購入手数料、住宅ローン手数料にも消費税がかかります。これも案外バカにならない額になるかもしれませんよね。

そこで、消費増税の影響額が変わるマイホームの種類ごとに、増税の影響額と住宅ローン控除10年→15年延長の影響額を並べてみることにしました。

たぶん皆、こんな表が欲しいんだと思います。

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 15年 増加額

前提条件は以下のとおりです。

  • 家の価格(税抜き)=住宅ローン借入額とします。 
  • 家の価格のうち、土地と建物の価格は半々とします。
  • 仲介手数料は一律3%+6万円(税抜き)とします。
  • 住宅ローンの金利は一律1.38%(35年固定金利)とします。
  • 住宅ローンの手数料は一律2%(税抜き)とします。

では始めますね。

新築マンション、注文戸建て住宅の場合

不動産の価格は土地と建物から成り立っていますが、そもそも土地には消費税がかかりません。なので新築マンション、注文戸建て住宅の消費増税の影響は以下のようになります。

  • 建物の代金(半分)で2%増
  • 仲介手数料はゼロ円
  • 住宅ローン手数料で0.04%増
  • その他司法書士報酬や引っ越し代などで1万円増

意外とこんなものです。もちろん上記以外にも費用はありますが、印紙税や登録免許税などの税金ですから消費税のかからない費用なのです。

そして、住宅ローン控除については、新築マンション、注文戸建て住宅は次の2つに分けられて、それぞれに1年に控除される税金の上限が定められています。

  • 一般の住宅:年40万円
  • 認定長期優良又は低炭素住宅:年50万円

なので、一般の住宅で上限40万円の場合と認定長期優良又は低炭素住宅で上限50万円の場合で一覧表を作成しましょう。

一般の住宅で上限40万の場合

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 15年 増加額
1000万 114 872 1,213 342
1500万 166 1,307 1,820 512
2000万 218 1,743 2,426 683
2500万 270 2,179 3,033 854
3000万 322 2,615 3,640 1,025
3500万 374 3,051 4,246 1,196
4000万 426 3,486 4,853 1,366
4500万 478 3,824 5,362 1,537
5000万 530 3,974 5,682 1,708
5500万 582 4,000 5,874 1,874
6000万 634 4,000 5,972 1,972
6500万 686 4,000 6,000 2,000
7000万 738 4,000 6,000 2,000
7500万 790 4,000 6,000 2,000
8000万 842 4,000 6,000 2,000

消費増税は8%から10%への2%ですが、新築マンション、注文住宅の不動産取引への影響としては1.05%程度なのですね。

家の価格(税抜き)=住宅ローン借入額という仮定を置いてますが、住宅ローン減税の延長の影響が消費増税の3倍くらいありますので、ほとんどのケースで住宅ローン減税の延長の方がおトクという結果になります。

認定長期優良又は低炭素住宅で上限50万円の場合

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 15年 増加額
1000万 114 872 1,213 342
1500万 166 1,307 1,820 512
2000万 218 1,743 2,426 683
2500万 270 2,179 3,033 854
3000万 322 2,615 3,640 1,025
3500万 374 3,051 4,246 1,196
4000万 426 3,486 4,853 1,366
4500万 478 3,922 5,459 1,537
5000万 530 4,358 6,066 1,708
5500万 582 4,718 6,597 1,879
6000万 634 4,916 6,966 2,050
6500万 686 4,995 7,215 2,220
7000万 738 5,000 7,376 2,376
7500万 790 5,000 7,465 2,465
8000万 842 5,000 7,500 2,500

消費増税の影響は8%から10%への2%ですが、新築マンション、注文住宅の不動産取引への影響としては1.05%程度です。

住宅ローン減税の上限が大きくなるので、さらに安定して住宅ローン減税の延長の方がおトクという結果になります。

建売戸建て住宅の場合

そもそも土地に消費税がかからないというのは新築マンション、注文住宅と同じですが、一点違うのは多くのケースで仲介手数料がかかるということです。建売住宅を作るメーカーとその販売をする仲介業者は別というケースが多いためです。

  • 建物の代金(半分)で2%増
  • 仲介手数料は0.06%+1,200円増
  • 住宅ローン手数料で0.04%増
  • その他司法書士報酬や引っ越し代などで1万円増

つまり仲介手数料にかかる消費税が増えるだけです。もちろん上記以外にも費用はありますが、印紙税や登録免許税などの税金ですから消費税のかからない費用です。

そして、住宅ローン控除については次の2つに分けられて、それぞれに1年に控除される税金の上限が定められているのはさっきと同じです。

  • 一般の住宅:年40万円
  • 認定長期優良又は低炭素住宅:年50万円
一般の住宅で上限40万の場合

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 15年 増加額
1000万 121 872 1,213 342
1500万 176 1,307 1,820 512
2000万 231 1,743 2,426 683
2500万 286 2,179 3,033 854
3000万 341 2,615 3,640 1,025
3500万 396 3,051 4,246 1,196
4000万 451 3,486 4,853 1,366
4500万 506 3,824 5,362 1,537
5000万 561 3,974 5,682 1,708
5500万 616 4,000 5,874 1,874
6000万 671 4,000 5,972 1,972
6500万 726 4,000 6,000 2,000
7000万 781 4,000 6,000 2,000
7500万 836 4,000 6,000 2,000
8000万 891 4,000 6,000 2,000

消費増税は8%から10%への2%ですが、建売住宅の不動産取引への影響としては1.1%程度です。仲介手数料分だけ新築マンションなどより多くなります、が知れてます。

家の価格(税抜き)=住宅ローン借入額という仮定を置いてますが、住宅ローン減税の延長の影響が消費増税の3倍くらいありますので、ほとんどのケースで住宅ローン減税の延長の方がおトクという結果になります。

認定長期優良又は低炭素住宅で上限50万円の場合

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 15年 増加額
1000万 121 872 1,213 342
1500万 176 1,307 1,820 512
2000万 231 1,743 2,426 683
2500万 286 2,179 3,033 854
3000万 341 2,615 3,640 1,025
3500万 396 3,051 4,246 1,196
4000万 451 3,486 4,853 1,366
4500万 506 3,922 5,459 1,537
5000万 561 4,358 6,066 1,708
5500万 616 4,718 6,597 1,879
6000万 671 4,916 6,966 2,050
6500万 726 4,995 7,215 2,220
7000万 781 5,000 7,376 2,376
7500万 836 5,000 7,465 2,465
8000万 891 5,000 7,500 2,500

消費増税の影響は8%から10%への2%ですが、新築マンション、注文住宅の不動産取引への影響としては1.1%程度です。

住宅ローン減税の上限が大きくなるので、さらに安定して住宅ローン減税の延長の方がおトクという結果になります。

中古マンション、中古戸建て住宅の場合

中古住宅の場合、多くは売主が個人です。中古マンションや戸建てなどの物件も不動産屋で買うというイメージがありますけど、あれは売買の仲介をしている仲介業者なんです。

一般の人が売主の場合は売買代金に消費税がかかりません。ブックオフに本を売ったときに消費税がもらえないのと同じです。つまり増税の影響は手数料等だけです。

  • 仲介手数料で0.06%+1200円増
  • 住宅ローン手数料で0.04%増
  • その他司法書士報酬や引っ越し代などで1万円増

もちろん上記以外にも費用はありますが、印紙税や登録免許税などの税金ですから消費税のかからない費用でしたね。

なので、住宅ローン減税も少な目になっているのですよ。

とはいっても、増税の影響が無いのに減税が受けられるのですからかなりお得ですよね。

  • 一般の住宅:年20万円
  • 認定長期優良又は低炭素住宅:年30万円

なのでそれぞれで一覧表を作りました。

一般の住宅で上限20万の場合

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 15年 増加額
1000万 21 872 1,213 342
1500万 26 1,307 1,820 512
2000万 31 1,743 2,426 683
2500万 36 1,987 2,841 854
3000万 41 2,000 2,986 986
3500万 46 2,000 3,000 1,000
4000万 51 2,000 3,000 1,000
4500万 56 2,000 3,000 1,000
5000万 61 2,000 3,000 1,000
5500万 66 2,000 3,000 1,000
6000万 71 2,000 3,000 1,000
6500万 76 2,000 3,000 1,000
7000万 81 2,000 3,000 1,000
7500万 86 2,000 3,000 1,000
8000万 91 2,000 3,000 1,000

消費増税は8%から10%への2%ですが、中古住宅の不動産取引への影響としては0.1%~0.2%程度なのですね。ほとんど誤差と言って良いレベルです。

これはもう確実に住宅ローン減税の延長の方がお得です。

認定長期優良又は低炭素住宅で上限30万円の場合

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 15年 増加額
1000万 21 872 1,213 342
1500万 26 1,307 1,820 512
2000万 31 1,743 2,426 683
2500万 36 1,987 2,841 854
3000万 41 2,615 3,640 1,025
3500万 46 2,919 4,115 1,196
4000万 51 3,000 4,366 1,366
4500万 56 3,000 4,479 1,479
5000万 61 3,000 4,500 1,500
5500万 66 3,000 4,500 1,500
6000万 71 3,000 4,500 1,500
6500万 76 3,000 4,500 1,500
7000万 81 3,000 4,500 1,500
7500万 86 3,000 4,500 1,500
8000万 91 3,000 4,500 1,500

消費増税の影響は8%から10%への2%ですが、新築マンション、注文住宅の不動産取引への影響としては0.1から0.2%程度です。言うまでもなく、さらに安定して住宅ローン減税の延長の方がおトクという結果になります。

住宅ローン控除は所得によっても上限がある

住宅ローン控除は住居を金融機関等からの融資で購入し、実際に住んでいる人が受けられる減税制度です。

年末借入残高の1%が税金からキャッシュバックされるのですが、青天井ではなく2つの上限があります。

  1. 家の種類による上限
  2. 住宅ローン減税を受ける人の所得による上限

家の種類による上限は前述したとおりです。ここでお話するのはもう一つの上限は所得による上限です。

住宅ローン減税は税額控除です。税額控除は払う税金からマイナスするということです。つまり、低所得だと払う税金も少ないですから住宅ローン減税の上限も低くなってしまうということです。

自分の年収では幾らが上限なのか?

これを知らないと、減税を受けられないのに余分に借り過ぎてしまい、かえって損をしてしまうこともあるのです!

そこでざっくりした早見表を作りました。税引き前の額面年収と所得税、住民税、それに対する住宅ローン控除の目安は以下の通りです。

(単位:万円)

年収 所得税 住民税 住宅ローン控除
200 2.80 6.35 9.15
300 5.53 11.81 17.34
400 8.64 18.02 22.29
500 13.94 24.44 27.59
600 20.36 30.86 34.01
700 31.91 38.08 45.56
800 47.54 45.90 50
900 62.76 53.50 50
1000 79.93 62.09 50
1100 99.20 71.53 50
1200 120.77 80.91 50
1300 142.97 90.56 50
1400 174.64 100.22 50
1500 205.12 109.45 50

注:家の種類による上限は認定長期優良又は低炭素住宅の50万円としています。

なので、各年収に対応するローン残高の上限を並べると以下のようになりますね。

  • 年収200万円→住宅ローン上限915万円
  • 年収300万円→住宅ローン上限1734万円
  • 年収400万円→住宅ローン上限2229万円
  • 年収500万円→住宅ローン上限2759万円
  • 年収600万円→住宅ローン上限3401万円
  • 年収700万円→住宅ローン上限4556万円
  • 年収800万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収900万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1000万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1100万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1200万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1300万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1400万円→住宅ローン上限5000万円
  • 年収1500万円→住宅ローン上限5000万円
つまり、年収700万円を超えた辺りからは、いくら借りたところで頭打ちになるんですよ。

冒頭の西田税制調査会長が『借入残高の引き上げには否定的』というのはこれが理由です。幾ら引き上げても所得による上限があるので中低所得者には恩恵が無く、高所得者を優遇することになるからです。

 

まとめ~12月半ばに発表される「税制改正大綱」に注目!

住宅ローン減税は、消費税が増税されるたびに拡充されてきた過去があります。ざっと今までの流れを表にすると以下のようになります。

入居年 控除年 上限 消費税率
2008年1月1日~2008年12月31日 1~6年目 20万円 5%
7~10年目 10万円
2009年1月1日~2009年12月31日 10年間 50万円
2010年1月1日~2010年12月31日 10年間 50万円
2011年1月1日~2011年12月31日 10年間 40万円
2012年1月1日~2012年12月31日 10年間 30万円
2013年1月1日~2013年12月31日 10年間 20万円
2014年1月1日~2014年3月31日 10年間 20万円
2014年4月1日~2021年12月31日 10年間 40万円 ~2019年9月30日 8%

消費増税だけではなく2008年のリーマンショックでも上限が引き上げられていますね。2008年から2009年がそうです。

そして、前回の5%から8%への増税の際には、約600億円(国税分)の財源を投じることで、減税枠の上限を年20万円から40万円に引き上げました。

次の10%への増税時にはさらに財源を投じるということですから、この減税枠の上限を上げるだけではないんじゃないの?条件の緩和もあるんじゃないの?という期待があるのです。

その大枠が決まるのが毎年12月半ばに公表される『税制改正大綱』です。

税制改正大綱から税制改正法案の可決までの流れ

税制改正大綱とは、翌年度以降の増税や減税、新しい税の仕組みなど、税制の具体的内容を網羅したもの(税制改正の原案)をいいます。

政権与党の自民・公明両党が国会議員同士で税のあり方を議論する「税制調査会(税調)」を設置し税制改正の方向性を提言したものです。

冒頭の西田氏は税制調査会長ですから、かなりの発言力があるわけです。

一方で政府内には、予算作りを担当する財務省主税局があり、税の専門家である官僚と国会議員が相談しながら、今後の税制を決めています。

税制改正の流れは以下のとおりです。

  1. 有識者による政府税調が税制改正の方向性を提言。
  2. 与党の税調が税制改正大綱を決定。
  3. 政府が大綱をもとにした税制改正法案を国会に提出。
  4. 国会で税制改正法案を審議し可決。

住宅ローン控除の最新情報は12月にも出ると思います。また千日のブログでも取り上げますので、たまにのぞいてみてくださいね。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで何百万円もの違いが出てきます。

知っているか知らないかだけで大きな違いが出てくるポイントです。

 

本書では、減税制度と補助金制度を最大限に利用する方法だけでなく、受けられる条件のポイントについても網羅しています。全国の大型書店と通販で発売中です。

おかげさまで好評で、発売から10カ月でもう3刷となっています。

是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年11月18日

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