2025年11月22日公開
どうも千日太郎です。今日は12月の住宅ローン金利予想をやっていきます。11月分の住宅金融支援機構債の表面利率が出たわけですが、今回の局面は「長期金利が爆上がりしている」という一点がとにかく重い。
高市政権の積極財政スタンスが、日本の財政を悪化させるんじゃないか、赤字国債が増えて国債価格が下がるんじゃないかという懸念が先走りして、投資家が国債を手放す動きが出てきた。その結果、10年国債利回りが短期間で17年ぶりの水準まで跳ね、住宅ローンの世界にも嫌な緊張感が走っています。
このまま積極財政が続き、円安とインフレにさらに火がつけば、日銀は利上げをせざるを得ない。そうなれば変動だろうが固定だろうが、金利が上がっていく。もちろんこれは悪いニュースです。
ただし、今すぐ「全部が一気に上がる」わけではないし、金利タイプごとに反応の仕方が違う。特にフラット35（公的融資）と民間ローンでは見え方が変わってきます。そこを順番に整理します。
千日太郎のYouTubeチャンネルでは、こうした新しい材料が出たときにリアルタイムで状況を解説します。チャンネル登録して最新情報を見逃さないようにしてください。
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
- フラット35の12月金利は横ばい〜＋0.05ポイントと予想
- フラット35は1か月の上昇幅が0.05以内に収まりやすい
- 高市総理と日銀植田総裁の直接会談が示したもの
- 政治と金融政策が住宅ローン金利に与える影響
- 機構はいつまで赤字でフラット35を提供できる？
- 機構の新たな資金調達「E55債」（イーゴーゴー）
- 日銀利上げと変動金利の上がり幅をどう見るか
- 利上げのトリガーは春闘の賃上げモメンタム
- 10年固定は長期金利に連動して上昇
- まとめ
フラット35の12月金利は横ばい〜＋0.05ポイントと予想
まずフラット35から。11月の機構債表面利率は2.15%でしたが、12月分は2.30%。たった1か月で0.15ポイントも上がっています。理屈の上では、機構が高い金利で資金を調達したなら、その分フラット35も同じだけ上がる、という立て付けになります。
だから「フラットも0.15上がるんじゃないか」と感じた人がいても不思議ではないでしょう。
ただ、ここ数年の実例を見ると、機構は長期金利の急上昇局面でフラット35の上げ幅をかなり抑えてきました。フラット35の役割は、国の住宅金融の円滑化にあります。
民間が市場金利に敏感に反応せざるを得ない局面で、「急に跳ね上がる固定金利の受け皿」になるという使命がある。だから今回も、横ばいの1.90%から、上がっても1.95%程度、つまり＋0.05ポイントに抑えられると見ています。
フラット35は1か月の上昇幅が0.05以内に収まりやすい
抑えられるという予想の根拠は単純で、過去からの傾向です。機構債利率が跳ねても、フラット35の上げ幅は月次で0.05を超えないケースが多かったのです。
もちろん例外はゼロじゃないけれど、機構が「急変動をそのまま転嫁しない」運用をしている以上、今回もその線が強いとみています。
0.15上がった調達金利を全部乗せると、フラット35の魅力が一気に削られてしまう。近年、フラット35の利用が増えている背景は、日銀利上げで変動が上がりやすい環境になったことに加え、機構が金利上昇を抑えて相対的な魅力を高めてきたことが大きい。
ここを自ら壊すインセンティブは薄いでしょう。
高市総理と日銀植田総裁の直接会談が示したもの
直近では、高市総理と日銀の植田総裁が直接会談しました。
植田総裁は「今の政策金利は中立金利より低すぎる、緩和の範囲内で正常な水準に戻していきたい」という説明を行い、高市総理も一定の理解を示しています。
つまり、積極財政の方向性は変わらないが、日銀も利上げをある程度のペースで進める前提が共有された、ということです。市場がそれを先読みして長期金利を押し上げている面もあります。
政治と金融政策が住宅ローン金利に与える影響
この構図が住宅ローンにどう影響してくるか？ですね。
政府の政策色が強く反映されるフラット35は、生活コストの抑制や住宅取得支援の観点から、急上昇局面でも「抑える力」が働きやすいというのは前述のとおりです。
一方で民間銀行の固定金利は、市場の長期金利に敏感に連動します。
10年国債利回りが上がれば、10年固定が上がる。20年、30年固定も基本は同じです。政治がどれだけ「抑えたい」と言っても、民間の固定は市場に引っ張られる。ここが公的融資と民間の決定的な違いといえるでしょう。
機構はいつまで赤字でフラット35を提供できる？
ただし、機構が赤字提供をいつまでも続けられるのか、という疑問は残ります。
機構債で2.30%で調達し、1.90%で貸すなら、その差分は赤字です。これが続けば「いずれ限界が来るのでは」という見方が出るのは自然なことです。
ただ、ここで効いてくるのが新しい資金調達手段、E55債と見ています。
機構の新たな資金調達「E55債」（イーゴーゴー）
E55債は、10月に初回発行された新しい機構債で、表面利率は1.63%という低水準で調達できています。
月次債だけなら赤字が続くところを、E55債のような低コスト調達を混ぜることで、機構全体としての赤字幅が緩和される。1.63で調達して1.90で貸せば、そこは黒字になるわけです。
機構が低金利フラットを「延命」するための仕組みを現実に作り始めたのは利用者にとってかなり大きいニュースです。
今回の長期金利急騰でも、フラット35は政策的に抑えられるという予想を維持しています。
日銀利上げと変動金利の上がり幅をどう見るか
次に変動金利ですね。変動は日銀の政策金利と短期プライムレートの連動が基本で、11月に会合がない以上、12月頭の時点では上がる材料はありません。
したがって12月の変動は原則横ばい。ただ、12月会合で利上げが入れば数か月のタイムラグの後、上昇することになります。
日銀の通常の利上げ幅は通常0.25ポイントです。政策金利が0.50から0.75へ上がれば、変動金利もほぼ同じ幅で平行移動します。数か月後の未来には「あと0.25はどこかで来る」と見ておくべき局面です。
利上げのトリガーは春闘の賃上げモメンタム
では利上げの引き金は何か？
最大のトリガーは春闘の賃上げモメンタムです。アメリカの関税政策や景気の減速リスクがある中でも、日本で賃上げの勢いが確認できるかどうかでしょう。
企業によっては12月から来春の賃上げ方針を出してくるので、その空気感を見て日銀が踏み切る可能性が出てきます。
高市政権が景気を下支えする姿勢を崩さなくても、日銀側も「緩和の範囲で正常化」を進める方針は維持される。つまり、変動を選ぶなら“上がらない前提”ではなく、さしあたり“0.25は上がる前提”で備えておくのが現実的です。
10年固定は長期金利に連動して上昇
最後に10年固定です。こちらは長期金利の影響をストレートに受けます。
すでに水準そのものが高くなり、2%を超える銀行も珍しくない。フラット35より高い10年固定が並ぶと、選択肢としての優先度は下がります。
12月は、今の長期金利上昇を反映して、0.10〜0.20程度の上昇が出てもおかしくないと見ています。
民間銀行からすれば、固定を積極的に売らなくても、変動で低く出しておき、利上げが来たら平行移動で上げればいい。合理的に考えれば、固定を攻める銀行が少数派になるのも自然な流れです。
まとめ
12月は「長期金利の急騰」という悪材料がある一方で、その影響の出方は金利タイプごとに差が出る局面です。
フラット35は機構の政策運用とE55債の効果で、横ばい〜＋0.05程度に抑えられる見通し。
変動は12月会合までは横ばいだが、中期的に＋0.25の利上げは現実的な前提として置くべき。
10年固定は長期金利に敏感で、上昇圧力が強い。
動画の後半では、各民間銀行ごとの金利予想をもう一段深く掘ります。営業方針で動きが割れる部分もあり、私の独断と偏見も入るので、メンバーシップ限定で整理していきます。また、最近コメントで質問が増えているフラット35の金融機関についても、確度が高い情報から順に紹介していく予定です。気になる方はYouTubeの概要欄からチェックしてみてください。
以上、千日のブログでした。
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