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【金利予想】円安インフレの利上げリスク下の2022年5月住宅ローン金利とお勧め住宅ローン

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最新予想

どうも千日です。20年ぶりの円安下に金利の先高観から住宅ローンは上昇傾向が続いています。民間銀行は3年以内の利上げに備えたシフトを取り始めています。この状況下での5月の住宅ローン金利予想とお勧め住宅ローンについてお話しします。

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日米金利の最新動向

三菱UFJ銀行が3年固定から撤退した背景

メガバンクの三菱UFJ銀行はここ数年の間、変動金利と並んで3年固定金利を全面に押し出してきました。一貫して3年固定は変動金利よりも低金利の0.3%台で推移してきたのですが、2022年3月に0.44%となって変動金利と大差ない水準となり、2022年4月にはホームページから無言で姿を消しました。つまりこれは3年間金利を固定するのであれば変動金利よりも低金利にすることが出来ないということなのです。

これに対して変動金利は日銀が政策金利を上げたらすぐ上げられますから前もって上げなくても良いので、横ばいとしているのです。

固定金利はその固定期間にわたって金利を固定するため、将来金利が上昇するという観測下では高めに金利を設定しておかなければ、将来銀行が損をしてしまうということになります。

しかし、変動金利は6か月ごとに金利を上昇させることができる金利タイプであるため、実際に日銀が利上げをしてから上昇させれば良いのです。

三菱UFJ銀行は3年固定の代わりに35年固定を1.2% に下げてきています。3年以内に変動金利が上がると予想しているのですが、それほど大きくは上がらないという予想をしているのでしょう。

35年固定はみずほ銀行がトップを走ってきましたが、今後は三菱UFJ銀行とみずほ銀行の金利競争という様相を呈していくのではないでしょうか。35年固定はお勧めです。

お勧め35年固定の住宅ローン

三菱UFJ銀行は7大疾病保障(3大疾病保障充実タイプ)は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となります。1日入院でゼロ円になる団信は他行にはないもので、医療現場を知る医療関係者に人気(加入できるのは満50歳まで)です。

ただし金利に0.3%上乗せとなりますが、住宅ローン控除で当初の13年は実質的な負担はゼロに近くなります。0.7%の住宅ローン控除とセットで使うとお得です。

さらに女性には出産による金利軽減があるので、女性や夫婦ペアローンにする人にもおすすめです。

フラット35の金利予想とお勧め住宅ローン

35年固定といえば、フラット35は超長期固定金利の代表格です。買取型は住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取って証券化し機関投資家に機構債という形で販売する仕組みになっています(後半で図解しています)。

投資家はこの機構債も安全資産という認識で購入するため、日本の長期金利(10年国債利回り)の動向とフラット35の金利は連動する傾向があります。

これまでの機構債の表面利率、フラット35(買取型)の金利推移を表にしています。

2021年推移

7月

8月

9月

10月

11月

12月

長期金利

0.06%

0.01%

0.01%

0.03%

0.09%

0.07%

機構債(参考)

0.36%

0.31%

0.31%

0.33%

0.38%

0.36%

フラット35

1.33%

1.28%

1.28%

1.30%

1.33%

1.33%

2021年推移

1月

2月

3月

4月

5月

6月

長期金利

0.04%

0.13% 0.22% 0.20% 0.24% %

機構債(参考)

0.32%

0.40% 0.48% 0.46% 0.50% %

フラット35

1.30%

1.35% 1.43% 1.44% 1.48% %

機構債の表面利率は前月よりも0.04ポイントの上昇なので、フラット35の金利も同様の上昇となるでしょう。35年の長期固定金利であれば、フラット35と三菱UFJの両方で審査を通しておくとリスクヘッジになると思います。

フラット35買取型の予想

フラット35買取型2022年4月 団信込み 団信抜き 頭金
返済期間10年~20年 1.35% 1.15% 1割
返済期間21年~35年 1.48% 1.28% 1割

フラット35保証型の予想とお勧め金融機関

フラット35保証型2022年4月 団信込み 団信抜き 頭金
ARUHIスーパーフラット9 1.43% 1.15% 1割
ARUHIスーパーフラット8 1.35% 1.07% 2割
ARUHIスーパーフラット7 1.33% 1.05% 3割
ARUHIスーパーフラット6 1.31% 1.03% 4割
住信SBIフラット35保証型 1.41% 取扱なし 1割
住信SBIフラット35保証型 1.28% 取扱なし 2割

ARUHIは団信に加入しないことで金利が0.28%引下げとなり、さらに頭金を多く入れることで金利が下がります。30代ならば団信の代わりに掛け捨ての生命保険の方が手厚い保障でコストが安くなるので、ARUHIがお勧めです。ARUHIは共働きの場合は連帯債務による収入合算も可能ですので30代までの共働き夫婦にお勧めです。

金利上昇局面で有利なフラット35がおすすめ30代までの共働き夫婦にお勧め

 

住信SBIネット銀行のフラット35保証型は団信抜きにはできません。また、連帯債務による収入合算もできません。しかし、団信込みの金利ではフラット35のなかで最低金利となります。40代以上で単独で住宅ローンを組む人にお勧めです。

 

➤35年長期固定金利で低金利と全疾病保障付きで40代以上におすすめ。

 

民間の超長期固定金利の予想とお勧め金融機関

民間の超長期固定金利については、2月から3月にかけては便乗利上げで長期金利の上昇以上に金利を上げています。4月については3月に大きく上げた銀行ほどその反動で金利が下がる可能性があると見ています。

ただし、この予想は銀行の営業方針を推定したものであるため、外れる可能性は大いにあり得ます。民間の長期固定金利だけで審査を通している人は、フラット35の保証型でも審査に出しておくことをお勧めします。

20年固定金利の予想とお勧め住宅ローン

メガバンクの金利競争が35年固定にうつったことで、20年固定もそこそこ低金利を維持する可能性が出てきました。

2022年5月のお勧め住宅ローンについてはこちらを確認してください。

毎月更新コロナバブル金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

10年固定金利の予想とお勧め住宅ローン

10年固定金利のお勧め度はかなり下がります。利上げの可能性が上がっているので、短期の固定金利は上昇傾向にありますが、長期の固定金利はそれほど上がらないという予想です。

10年固定は中途半端に金利を固定するため、高めになってしまっていますね。

2022年5月のお勧め住宅ローンについてはこちらを確認してください。

毎月更新コロナバブル金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

変動金利の上昇可能性

変動金利は日銀が民間金融機関に融資するときの政策金利の影響を受けると言われます。長期金利は市場の投資家によって債券がいくらで取引されるかによって日々変動していますが、日銀の政策金利は、文字通り日本銀行が政策として決める金利です。

なお利上げの可能性は上がっていますが、今のところそれほど高く上がる見込みはありません。

PayPay銀行などは変動金利が低金利なのですが、5年ルールと125%ルールの適用がありません(あまり知られていない)のであまりお勧めしません。見た目の金利だけで判断すると失敗するのでよく吟味して決めましょう。

長期金利とフラット35金利が連動する仕組み(おまけ)

そしてフラット35の金利がどうやって決まっているのか?について、5分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット35の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット35の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット35の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット35の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット35保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット35の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

以上、千日のブログでした。

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