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【2022年11月】大手行が10年固定の基準金利を引き上げた影響は?住宅ローンの金利タイプ別にお得な選び方

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2022年11月2日公開

どうも千日です。11月は長期金利の上昇に伴って大手銀行が固定タイプの住宅ローン金利を引き上げました。

各行が主力商品としている10年固定タイプの基準金利を引き上げたのは3行で、りそな0.03ポイント、三井住友が0.10ポイント、みずほが0.15ポイントの上昇となっています。これに対して三菱UFJ銀行と三井住友信託は10月から据え置きとしています。

この記事は、最新の金利動向と住宅ローン金利から、今もっともお得な住宅ローンの選び方について分かりやすく解説します。

具体的には、金利タイプ別に…

  • 今どの金利タイプが割安になのか?
  • どんな人にどの金利タイプがお勧めか?(どういう返済計画で借りるべきか?)

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10年固定の「基準金利」から透けて見える銀行の意図と変動金利の上昇可能性

報道では長期金利の上昇に伴って住宅ローンの金利が引き上げられたとされていますが、注目すべきは「基準金利」を上げたということです。基準金利は店頭金利とも呼ばれ、その銀行の住宅ローン金利の「定価」のような位置付けのものです。

わたしたちが借りる住宅ローンの適用金利は定価である基準金利から「引下げ幅」があって、適用される仕組みになっています。引下げ幅はいわば「値引き」のような位置付けです。

通常は基準金利を変えることなく、月ごとの金利動向を見て「引下げ幅」を増やしたり減らしたりして対応しています。定価を据え置いたまま、そのときの金利動向や他行の動向を見て実際の売値を変えるようなイメージですね。ですから、基準金利を上げるということは、まさに定価を上げる=「値上げ」に相当するものだということです。

つまり10年固定の基準金利を上げたりそな、三井住友、みずほの3行は、今後10年以内に金利が上昇することを見込んでいるということです。

これに対して、10年固定の基準金利を据え置いた三菱UFJ銀行、三井住友信託は今後10年以内に金利が上昇しないと見込んでいるということになります。

つまり今後の変動金利の上昇可能性について、大手の銀行間で見解が割れているということです。なお、変動金利は毎月又は6か月ごとに上げることができるため、どの銀行も横ばいですが、10年固定を据え置いている銀行は変動金利も上がりにくいと言えるかもしれません。

ただし、政策金利が上がるとなれば、現在10年固定の基準金利を据え置いている銀行も横並びで変動金利を上げるでしょう。特定の銀行が変動金利を据え置く可能性はゼロとまでは言えませんが、非常に特殊な状況だと思います。

11月に基準金利を上げた銀行と据え置いた銀行の基準金利、引下げ幅、適用金利は下表のようになっており、基準金利を据え置いた三菱UFJ銀行が最安となっています。

銀行名 基準金利 引下げ幅 適用金利
りそな銀行 ↑3.680% -2.655% ↑1.025%
三井住友銀行 ↑3.580% -2.650% ↑0.930%
みずほ銀行 ↑3.300% -2.100% ↑1.200%
三井住友信託銀行 3.400% -2.380% 1.020%
三菱UFJ銀行 3.480% -2.650% 0.830%

三菱UFJ銀行は定価の基準金利としても、比較的低めになっている上に引下げ幅は最も大きくなっているため、最低金利となっていますね。同行の特徴である7大疾病保障(3大疾病保障充実タイプ)は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となります。

医療現場を知る医療関係者に人気で加入できるのは満50歳までです。金利に0.3%上乗せとなりますが、住宅ローン控除で当初の13年は実質的な負担はゼロに近くなります。0.7%の住宅ローン控除とセットで使うとお得です。

さらに女性には出産による金利軽減があるので、女性や夫婦ペアローンにする人にもおすすめです。

フラット35の金利上昇が抑えられた理由

9月のFOMCで3度連続の0.75%利上げが決定された直後から米長期金利は急上昇し、4%を超える水準で推移しています。一方日本の長期金利は黒田日銀が上限とする0.25%で頭打ちとなっています。

そして10月21日にはフラット35のベースとなる機構債の表面利率が発表され、10月よりも0.16ポイントも高い0.74%となりました。

9月から10月にかけては、機構債の0.08ポイント上昇とは逆行してフラット35の金利は0.04ポイント下がったのですが、10月から11月にかけてはさすがに0.06ポイントの上昇となりました。しかし、機構債の上昇幅は0.16ポイントあったわけですから、0.1ポイントも上昇を抑制したことになります。

2022年 8月 9月 10月 11月
長期金利 ↑0.24% ↓0.20% ↑0.25% →0.25%
機構債(参考) ↑0.53% ↓0.50% ↑0.58% ↑0.74%
フラット35(買取型) ↑1.53% ↓1.52% ↓1.48% ↑1.54%

フラット35は住宅金融支援機構が取り扱う公的融資ですが、毎月発行する機構債によって資金を調達して貸しているため、市場の金利を反映して機構債の表面利率が決まり、機構債の表面利率によってフラット35の金利が決まるというスキームになっています。

そのため、9月から10月のように市場の長期金利が上昇し、機構債の表面利率も上昇したのにフラット35の金利が下がるというのは極めて珍しいことであると言えます。

このような動きとなる理由は、住宅金融支援機構が独立行政法人であり、政府に代わって公共的な事業を行うために設立された法人で、利益の獲得を目的としていないためです。

国民の円滑な住宅金融を設立目的とするので、急激な金利上昇局面では、利用者が困ってしまわないように住宅ローンの金利上昇幅を緩やかにして、吸収する対応を行うのです。10月から11月にかけても同様の理由で上昇を抑えたのでしょう。

金利引下げ制度のリニューアルで変動金利なみの低金利に

2022年10月からフラット35の金利引下げ制度のリニューアルも開始されています。フラット35S(ZEH)では、当初5年間0.5%引下げとなり6年目から10年目まで0.25%引下げとなります。

そして、従来わかりにくかった異なる金利引下げ制度の併用が整理され、ポイント合計制となったことで、多くの人が複数の制度を併用できるようになり、リアルなフラット35の適用金利が下がっていくことになるでしょう。

フラット35金利引下げ制度 ポイント

環境性能に配慮した住宅建設はメーカー側にもメリットがあるため、多くの人が2ポイントの適用を受けられるようになります。そうすると当初10年はフラット35の金利から0.25%引下げとなります。

さらに最大の4ポイントになると当初10年は0.5%の引下げとなるため、後述するARUHIのスーパーフラットを利用することで、当初の10年は変動金利なみの低金利で融資を受ける人が増えてくるでしょう。

2022年11月のお勧めフラット35(保証型)

フラット35(保証型)は各銀行の独自性が出せることから、買取型よりも低金利となることが多いのでお勧めしています。特にARUHIのスーパーフラットと住信SBIネット銀行の保証型がお勧めです。

下表の金利から当初10年間は最大0.5%下がるということですから、まさに変動金利なみの低金利となりますね。

フラット35保証型2022年11月 団信込み 団信抜き 頭金
ARUHIスーパーフラット9 1.53% 1.25% 1割
ARUHIスーパーフラット8 1.48% 1.20% 2割
ARUHIスーパーフラット7 1.46% 1.18% 3割
ARUHIスーパーフラット6 1.42% 1.14% 4割
住信SBIフラット35保証型 1.61% 取扱なし 1割
住信SBIフラット35保証型 1.44% 取扱なし 2割

フラット35の最低金利はARUHIスーパーフラット

フラット35で最低金利を提供しているのは上表のとおりARUHIです。

ARUHIは団信に加入しないことで金利が0.28%引下げとなり、さらに頭金を多く入れることで金利が下がります。30代ならば団信の代わりに掛け捨ての生命保険の方が手厚い保障でコストが安くなるので、ARUHIがお勧めです。

ARUHIは共働きの場合は連帯債務による収入合算も可能ですので30代までの共働き夫婦にお勧めです。

制度変更で低金利となったフラット35がおすすめ30代までの共働き夫婦にお勧め

 

全疾病保障の団信付きで低金利の住信SBI

住信SBIネット銀行のフラット35保証型は頭金を1割以上とするか、2割以上とするかで金利が異なります。頭金1割では買取型よりも高い金利であるため、ARUHIスーパーフラット9の方が有利となります。しかし、住信SBIネット銀行はフラット35保証型で全疾病保障が金利上乗せなしで付けられるというメリットがあります。

なお、住信SBIネット銀行のフラット35保証型は団信抜きにはできません。また、連帯債務による収入合算もできません。しかし、団信込みの金利ではフラット35のなかで最低金利となります。40代以上で単独で住宅ローンを組む人にお勧めです。

➤35年長期固定金利で低金利と全疾病保障付きで40代以上におすすめ。

 

2022年11月のお勧め変動金利(ランキングより抜粋)

変動金利は主要銀行がどこも低金利で競っています。ゼロコンマ数パーセントでさほどの差はありません。そのため、単なる金利だけではなく、団信の保障などトータルでお勧めする住宅ローンを挙げておきます。

金利タイプ別の割安(割高)度とお勧めする人のタイプ

住宅ローンの固定金利は長期金利に影響を受けます。長期金利は銀行にとって資金の仕入値の相場のような位置付けです。仕入値が上がれば売値を上げる大義名分になるという感じの影響度合いです。

長期金利は市場における投資家の債券売買によって常に動いています。そのため、住宅ローンの固定金利は長期金利の動向を反映してほぼ毎月変動しています。そのため、固定金利はその時々によって割安になったり割高になったり変動性があるのです。

また、変動金利は短期プライムレート(民間銀行が資金を融通しあう金利)に連動して銀行が金利を上下させることが出来る金利タイプです。その短期プライムレートは日銀が民間銀行に融資するときの政策金利の影響を受けます。

日銀は2008年のリーマンショックで政策金利を下げてからずっと上げることなく今に至ります。そのため住宅ローンの変動金利もずっと下がり続けて現在に至ります。そのため変動金利は基本的に安いと思われがちですが、日銀の利上げ可能性が高まると安いとも言い切れないのがミソです。

変動金利=「今まで上がらなかったから今後も上がらない説」を信じられる?

一定数、次のように言う自称専門家がいます。

変動金利は上がらないから変動金利で借りるべき!

これを心から信じられる人は、この後を読む必要はありません。どうぞブラウザバックしてください。変動金利は銀行が金利を上げることのできる金利タイプですが、事実上、変動金利が上がらないと断言できるなら考えるまでもなく変動金利が得に決まっていますよ。

信じる人にとっては、金利が上がらない間それが事実です。「変動金利は上がらない教」の信者になれば考えなくていいのでラクです。「信じられればラクなんだけど、どうしても信じられない!」という人なら、ぜひこの後を読んでください。そういう人の受け皿になるのが、千日太郎のコンテンツです。

最近の変動金利が低金利である理由

変動金利は日銀が政策転換すればいつでも上げることができます。一方で固定金利は定められた期間は金利を固定しなければなりません。つまり、近い将来に日銀が利上げしそうであると判断したなら、予め固定金利を上げておかなければ、いざ日銀が利上げしたときに損をする可能性があるのです。

現在は民間銀行が固定金利を上げ、変動金利を下げる傾向が強くなっています。これは日銀の利上げ可能性が高まっており、その時期が早まっていると、金融のプロである民間銀行が判断しているからだと見ています。

変動金利をお勧めする人=金利上昇を想定できる人

そのため、わたしが変動金利を勧めるタイプの人は「金利上昇を想定できる人」です。具体的には次のどれか1つ以上にバッチリ当てはまるという人は変動金利に向いています。

  1. 毎月返済額にかなり余裕のある人
  2. 繰り上げ返済資金が潤沢にある人
  3. 物件のリセールを想定して物件選びをしている人

3つのうち1.毎月返済額にかなり余裕があるというのは、毎月の元利均等返済額が手取り月収の3割以下という人です。最近は夫婦共働きが増えてきており、夫婦二人ならば3割以下だけども、夫単独だと4割を超えるという人が多いです。このような場合は、「かなり余裕がある」のは夫婦共働きが維持できている間だけであり、片方の収入が無くなると、全く余裕がなくなるので変動金利が向いているとまでは言えません。

次の2.繰り上げ返済資金が潤沢にあるというのは、金利が上昇したときに即座に繰り上げ返済して金利上昇を相殺できれば良いという考え方です。金利がどれだけ上がったら、いくら繰り上げ返済しなければならないか?は下記のシミュレーションでやってみてください。

ここで出ているレベルの金額を繰り上げ返済する資力が現時点であるなら、お勧めできます。ただしこの金額を見て大きなプレッシャーを感じるならば、それは金利上昇リスクが無視できない心理的な圧力になるということです。変動金利はお勧めしません。

最後の3.物件のリセールを想定して物件選びをしている人は、将来の状況によっては売却することで住宅ローンを清算することを選択肢として持っている人だとも言えます。資産の処分について一つでも選択肢が多いということは、具体的な金額として換算はできなくても、経済的な資産と同等に捉えることができます。つまり、1.の収入や2.の資金に代替しうると言えます。

金利が上昇して維持が困難と判断したら、比較的ためらうことなく任意売却を実行に移すことが出来る人です。現実的に変動金利をお勧めすることが出来ます。

3つに共通するのは現実的に「金利上昇を想定できる人」です。つまり「変動金利は上がらない教」の信者とは真逆の人なんですよ。しかし、多くの「信者」が変動金利を選んでしまっているのではないか?と危惧しています。

固定金利は上がってきているのか(割高なのか)?

固定金利は上昇傾向にはあるものの、年内は日銀が政策を転換する可能性は無いと見られているため、長期金利は0.25%で頭打ちとなるでしょう。

少なくとも年度内の黒田総裁のもとでは大きく上がることは無く、少し上がったと思われるかもしれませんが、全体的にまだ割安な範囲内です。

  • 10年固定は年度の下半期に入ったことで銀行間の競争で下がることが期待できます。
  • 20年固定については銀行間の競争が乏しくなっており、唯一低金利を出しているauじぶん銀行が上昇傾向にあるため、かなり割高です。
  • 35年の超長期固定金利については、フラット35の金利引下げ制度が拡充されることで割安となっていくでしょう。

35年固定をお勧めする人

35年固定の代表格といえばフラット35ですが、2022年4月から新たな金利引下げ制度として、フラット35維持保全型がスタートしています。この維持保全型は従来からあるフラット35Sとの相性が良く、併用できるケースが多いです。

そして2022年10月からフラット35S(ZEH)が開始されますが当初5年間年0.5%、6年目から10年目まで年0.25%引き下げとなります。

また併用ルールがポイント制に整理されることで従来よりも複数の引下げ制度を利用できる人が増えることが予想されます。

拡大された金利引下げ制度を併用することで実際にフラット35で借りる人の適用金利としては下がる人が出てくるでしょう。特にフラット35の金利引下げ制度に多く当てはまる人については35年固定がお得になります。

  • 高い環境性能の住宅を取得する人(Sやリノベ)
  • 維持保全に優れた住宅を取得する人(維持保全型)
  • 特定のエリアで住宅を取得する子育て世帯(地域連携型)

20年固定をお勧めする人

20年固定は、20年で完済する計画でかつ、後述のauじぶん銀行に付帯しているガン50%保障の恩恵が高い人にお勧めです。具体的には40台から50歳未満で住宅ローンをスタートする人ですね。

しかし、11月には最低金利を出しているネット銀行よりも35年固定やフラット35の方が低金利となっているため、事実上お勧めできません。

10年固定をお勧めする人

変動金利に当てはまるほど、売却を考えてはいないけれども、10年程度で転居する可能性が高い人には10年固定が向いています。

また、50歳くらいから住宅ローンを組む人で住宅ローン控除のためにあえてローンを借りる場合には約10年間にわたって低金利で固定できれば良いので10年固定がお勧めです。

また、変動金利に当てはまるほど資金が貯められていないけれど、10年の間に貯蓄して大幅な繰り上げ返済を検討する人にも10年固定はお勧めです。PayPay銀行の10年固定は11年目からの金利引下げ幅が大きいので、お勧めしやすいです。

長期金利とフラット35金利が連動する仕組み(おまけ)

そしてフラット35の金利がどうやって決まっているのか?について、5分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット35の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット35の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット35の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット35の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット35保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット35の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

方向性が見えるまで複数の金利タイプで審査を通すべし

一方で、政策金利が上がらなくても民間銀行が損をすることはありません。「上がる可能性が高い」という大義名分のもと、横並びで固定金利を上げてその間に固定金利を選択した住宅ローンの利用者から高めの金利を獲得することが出来ているからです。

金融市場によって決まる建前となっている住宅ローンの金利は、最終的に債権者となる金融機関が決めるものです。金利動向の読みで勝負したところで、金融機関の方が圧倒的に有利なのです。

日銀の動向が見えるまで時間のある方は、変動金利だけでなく固定金利でも審査を通すことでリスクヘッジすることをお勧めします。後述する35年固定金利は、複数のメガバンクが金利競争をしているため、現在でも比較的低金利です。

さらに35年固定であれば、民間と公的融資のフラット35の両方で審査を通しておくことをお勧めします。民間と公的融資では金利決定の考え方が異なるので、片方が上がっても、片方は上がらないということもあるため、リスクヘッジになるのです。

以上、千日のブログでした。

こちら去年発売の「住宅破産」は最近になってkindleで購読が増えてきています。経済紙や新聞の取材を受ける際に本書について聞かれることが増えてきました。

特に現在のリスクと老後破産のリスクを軽減するために、資産と負債を突き合わせて現状把握し、老後を見える化する方法について分かりやすく解説しています。

是非よんでみてください!

2022年11月2日千日太郎

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