2022年9月12日公開
どうも千日です。9月のFOMCでは0.75％の利上げが確実視されており、金融市場では今後の積極利上げを折り込んだ金利となっています。住宅ローンの金利はこうした動向を折り込んで金融機関が設定するものです。
この記事は、最新の金利動向と住宅ローン金利から、今もっともお得な住宅ローンの選び方について分かりやすく解説します。
具体手には、金利タイプ別に…
- 今の金利は割安なのか？
- どんな人にお勧めなのか？（どういう返済計画で借りるべきか？）
普通のランキングサイトでは書かない内容が盛りだくさんなので、よろしければ参考にしてください。
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また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
9月のFOMC0.75％の利上げが日本に与える影響とは？
米連邦公開市場委員会（FOMC）では2度連続で通常の3倍となる0.75%の利上げを実行しましたが、パウエル議長のタカ派発言によって9月にも0.75％の利上げを決定するとの見方が強まっており、米金融市場では債券価格が下がり、利回り（金利）が上がるという動きになっています。
この米金利上昇が波及して日本の長期金利も上昇しています。ただし日銀は米欧とは対照的に金融緩和政策を堅持しており、長期金利の上限を0.25％と定める指し値オペを継続しているため今のところは0.25％で頭打ちとなっています。
日銀が米国と真逆の政策をとっていることから、再び円安が急激に進行し、これを受けて財務省・日本銀行・金融庁の３者会合が設けられました。
6月のFOMCの大幅利上げで円安が進行したときには、日銀が政策転換する可能性に注目が集まりました。しかし黒田総裁は繰り返し金融緩和の重要性を強調しており、実際に指し値オペを続けているので、9月にFOMCが0.75％の利上げを決定しても日本の長期金利は依然として0.25％で頭打ちになると見ています。
金利タイプ別の割安（割高）度とお勧めする人のタイプ
住宅ローンの固定金利は長期金利に影響を受けます。長期金利は銀行にとって資金の仕入値の相場のような位置付けです。仕入値が上がれば売値を上げる大義名分になるという感じの影響度合いです。
長期金利は市場における投資家の債券売買によって常に動いています。そのため、住宅ローンの固定金利は長期金利の動向を反映してほぼ毎月変動しています。そのため、固定金利はその時々によって割安になったり割高になったり変動性があるのです。
また、変動金利は短期プライムレート（民間銀行が資金を融通しあう金利）に連動して銀行が金利を上下させることが出来る金利タイプです。その短期プライムレートは日銀が民間銀行に融資するときの政策金利の影響を受けます。
日銀は2008年のリーマンショックで政策金利を下げてからずっと上げることなく今に至ります。そのため住宅ローンの変動金利もずっと下がり続けて現在に至ります。そのため変動金利は基本的に安いと思われがちですが、日銀の利上げ可能性が高まると安いとも言い切れないのがミソです。
変動金利＝「今まで上がらなかったから今後も上がらない説」を信じられる？
一定数、次のように言う自称専門家がいます。
変動金利は上がらないから変動金利で借りるべき！
これを心から信じられる人は、この後を読む必要はありません。どうぞブラウザバックしてください。変動金利は銀行が金利を上げることのできる金利タイプですが、事実上、変動金利が上がらないと断言できるなら考えるまでもなく変動金利が得に決まっていますよ。
信じる人にとっては、金利が上がらない間それが事実です。「変動金利は上がらない教」の信者になれば考えなくていいのでラクです。「信じられればラクなんだけど、どうしても信じられない！」という人なら、ぜひこの後を読んでください。そういう人の受け皿になるのが、千日太郎のコンテンツです。
最近の変動金利が低金利である理由
変動金利は日銀が政策転換すればいつでも上げることができます。一方で固定金利は定められた期間は金利を固定しなければなりません。つまり、近い将来に日銀が利上げしそうであると判断したなら、予め固定金利を上げておかなければ、いざ日銀が利上げしたときに損をする可能性があるのです。
現在は民間銀行が固定金利を上げ、変動金利を下げる傾向が強くなっています。これは日銀の利上げ可能性が高まっており、その時期が早まっていると、金融のプロである民間銀行が判断しているからだと見ています。
変動金利をお勧めする人＝金利上昇を想定できる人
そのため、わたしが変動金利を勧めるタイプの人は「金利上昇を想定できる人」です。具体的には次のどれか１つ以上にバッチリ当てはまるという人は変動金利に向いています。
- 毎月返済額にかなり余裕のある人
- 繰り上げ返済資金が潤沢にある人
- 物件のリセールを想定して物件選びをしている人
３つのうち１．毎月返済額にかなり余裕があるというのは、毎月の元利均等返済額が手取り月収の3割以下という人です。最近は夫婦共働きが増えてきており、夫婦二人ならば3割以下だけども、夫単独だと4割を超えるという人が多いです。このような場合は、「かなり余裕がある」のは夫婦共働きが維持できている間だけであり、片方の収入が無くなると、全く余裕がなくなるので変動金利が向いているとまでは言えません。
次の２．繰り上げ返済資金が潤沢にあるというのは、金利が上昇したときに即座に繰り上げ返済して金利上昇を相殺できれば良いという考え方です。金利がどれだけ上がったら、いくら繰り上げ返済しなければならないか？は下記のシミュレーションでやってみてください。
ここで出ているレベルの金額を繰り上げ返済する資力が現時点であるなら、お勧めできます。ただしこの金額を見て大きなプレッシャーを感じるならば、それは金利上昇リスクが無視できない心理的な圧力になるということです。変動金利はお勧めしません。
最後の３．物件のリセールを想定して物件選びをしている人は、将来の状況によっては売却することで住宅ローンを清算することを選択肢として持っている人だとも言えます。資産の処分について一つでも選択肢が多いということは、具体的な金額として換算はできなくても、経済的な資産と同等に捉えることができます。つまり、１．の収入や２．の資金に代替しうると言えます。
金利が上昇して維持が困難と判断したら、比較的ためらうことなく任意売却を実行に移すことが出来る人です。現実的に変動金利をお勧めすることが出来ます。
３つに共通するのは現実的に「金利上昇を想定できる人」です。つまり「変動金利は上がらない教」の信者とは真逆の人なんですよ。しかし、多くの「信者」が変動金利を選んでしまっているのではないか？と危惧しています。
固定金利は上がってきているのか（割高なのか）？
固定金利は上昇傾向にはあるものの、年内は日銀が政策を転換する可能性は無いと見られているため、長期金利は0.25％で頭打ちとなるでしょう。
少なくとも年度内の黒田総裁のもとでは大きく上がることは無く、少し上がったと思われるかもしれませんが、全体的にまだ割安な範囲内です。
- 10年固定は年度の下半期に入ったことで銀行間の競争で下がることが期待できます。
- 20年固定については銀行間の競争が乏しくなっており、唯一低金利を出しているauじぶん銀行が上昇傾向にあるため、若干割高です。
- 35年の超長期固定金利については、フラット35の金利引下げ制度が拡充されることで割安となっていくでしょう。
35年固定をお勧めする人
35年固定の代表格といえばフラット35ですが、2022年4月から新たな金利引下げ制度として、フラット35維持保全型がスタートしています。この維持保全型は従来からあるフラット35Sとの相性が良く、併用できるケースが多いです。
例えば長期優良住宅であればフラット35S（金利Aプラン）で当初10年間0.25％引下げなのですが、同時に維持保全型にも当てはまるので、併用によって当初5年0.5%、6年目から10年目までは0.25％引下げになります。
そして2022年10月からフラット35S（ZEH）が開始されますが当初5年間年0.5％、6年目から10年目まで年0.25％引き下げとなります。
また併用ルールがポイント制に整理されることで従来よりも複数の引下げ制度を利用できる人が増えることが予想されます。
拡大された金利引下げ制度を併用することで実際にフラット３５で借りる人の適用金利としては下がる人が出てくるでしょう。特にフラット３５の金利引下げ制度に多く当てはまる人については35年固定がお得になります。
- 高い環境性能の住宅を取得する人（Sやリノベ）
- 維持保全に優れた住宅を取得する人（維持保全型）
- 特定のエリアで住宅を取得する子育て世帯
ARUHIは団信に加入しないことで金利が0.28％引下げとなり、さらに頭金を多く入れることで金利が下がります。30代ならば団信の代わりに掛け捨ての生命保険の方が手厚い保障でコストが安くなるので、ARUHIがお勧めです。ARUHIは共働きの場合は連帯債務による収入合算も可能ですので30代までの共働き夫婦にお勧めです。
住信SBIネット銀行のフラット３５保証型は団信抜きにはできません。また、連帯債務による収入合算もできません。しかし、団信込みの金利ではフラット３５のなかで最低金利となります。40代以上で単独で住宅ローンを組む人にお勧めです。
お勧め民間35年固定(ランキングより抜粋)
フラット３５は住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取って証券化し機関投資家に機構債という形で販売する仕組みになっています。投資家はこの機構債も安全資産という認識で購入するため、日本の長期金利（10年国債利回り）の動向とフラット３５の金利は連動する傾向があります。
これに対して民間銀行の超長期固定金利は、より大きな幅で上昇する可能性も潜在しています。35年の長期固定金利であれば、フラット３５と民間銀行の両方で審査を通しておくとリスクヘッジになると思います。
民間の超長期固定金利で目玉商品を出しているのは三菱UFJ銀行、みずほ銀行、りそな銀行の3行です。フラット35は頭金を最低でも1割は入れなければなりませんが、民間住宅ローンではフルローンでも融資してもらえます。
三菱UFJ銀行は7大疾病保障（3大疾病保障充実タイプ）は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となります。1日入院でゼロ円になる団信は他行にはないもので、医療現場を知る医療関係者に人気（加入できるのは満50歳まで）です。
ただし金利に0.3%上乗せとなりますが、住宅ローン控除で当初の13年は実質的な負担はゼロに近くなります。0.7％の住宅ローン控除とセットで使うとお得です。
さらに女性には出産による金利軽減があるので、女性や夫婦ペアローンにする人にもおすすめです。
20年固定をお勧めする人
20年固定は、20年で完済する計画でかつ、後述のauじぶん銀行に付帯しているガン50％保障の恩恵が高い人にお勧めです。具体的には40台から50歳未満で住宅ローンをスタートする人ですね。
お勧め20年固定
20年固定については事実上、低金利なのはauじぶん銀行だけなので、銀行間の競争によって下がる可能性は低めです。
10年固定をお勧めする人
変動金利に当てはまるほど、売却を考えてはいないけれども、10年程度で転居する可能性が高い人には10年固定が向いています。
また、50歳くらいから住宅ローンを組む人で住宅ローン控除のためにあえてローンを借りる場合には約10年間にわたって低金利で固定できれば良いので10年固定がお勧めです。
また、変動金利に当てはまるほど資金が貯められていないけれど、10年の間に貯蓄して大幅な繰り上げ返済を検討する人にも10年固定はお勧めです。特に下記でお勧めするPayPay銀行の10年固定は11年目からの金利引下げ幅が大きいので、お勧めしやすいです。
長期金利とフラット３５金利が連動する仕組み（おまけ）
そしてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、５分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。
機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ
「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める
フラット３５の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。
マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。
そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット３５の金利を決めます。
融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。
「保証型」は民間金融機関が金利を決める
フラット３５の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。
上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット３５の金利を決めているのです。
そのため、保証型のフラット３５は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。
方向性が見えるまで複数の金利タイプで審査を通すべし
一方で、政策金利が上がらなくても民間銀行が損をすることはありません。「上がる可能性が高い」という大義名分のもと、横並びで固定金利を上げてその間に固定金利を選択した住宅ローンの利用者から高めの金利を獲得することが出来ているからです。
金融市場によって決まる建前となっている住宅ローンの金利は、最終的に債権者となる金融機関が決めるものです。金利動向の読みで勝負したところで、金融機関の方が圧倒的に有利なのです。
日銀の動向が見えるまで時間のある方は、変動金利だけでなく固定金利でも審査を通すことでリスクヘッジすることをお勧めします。後述する35年固定金利は、複数のメガバンクが金利競争をしているため、現在でも比較的低金利です。
さらに35年固定であれば、民間と公的融資のフラット35の両方で審査を通しておくことをお勧めします。民間と公的融資では金利決定の考え方が異なるので、片方が上がっても、片方は上がらないということもあるため、リスクヘッジになるのです。
以上、千日のブログでした。
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2022年9月12日千日太郎
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