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【金利予想】米長期金利1.2%超えで2021年3月住宅ローン金利は上がる!

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最新予想

2021年2月26日更新

どうも千日です。2月12日に米長期金利が節目とされる1.2%を超えてきました。そして17日には機構債の表面利率が発表され、前月よりも0.05ポイント上昇となりました。

しかし、フラット35(買取型)の金利も0.03ポイントの上昇に抑えられました。住宅金融支援機構が0.02ポイントの損を被ったということですね。

本日21時からYouTubeで金利速報を公開します。週の途中でも大きな動きがあればリアルタイムに更新しますので、チャンネル登録をおススメします。さらに更新通知(🔔マーク)を設定し最新情報を見逃さないようにしてください。

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【金利速報】5年ぶりの金利急上昇!2021年3月主要行の住宅ローン金利は?|千日太郎youtube動画

また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。

日米金利の最新動向

2021年3月の住宅ローン金利に影響する長期金利の動向

住宅ローンの固定金利は長期金利(10年国債利回り)と連動します。まずは直近までの長期金利と今後の動向について確認します。

米長期金利は節目の1.2%を突破

2020年10月1日から2021年2月17日までの米長期金利とNYダウ平均株価の推移をとりました。

2021年2月17日までの米長期金利とNYダウ平均株価の推移

2021年に入ってからは、1月6日には米上院選挙で民主党が多数派を奪還したことでインフラ投資拡大への期待などから米長期金利は上昇し、去年の3月以来の1%超えとなっています。民主党が上院下院ともに過半数を獲得したことで議会のねじれが解消し、バイデン氏による大型の経済政策実現が可能という期待によります。

そして、2月12日には節目となる1.2%を超えてきています。米国でも新型コロナウイルスの感染拡大にブレーキが掛かりつつあり、ワクチンによる効果が出れば、一気に正常化が進む可能性があります。

欧州でもこの米長期金利の上昇や、ECBによる追加緩和期待の後退などもあり、ドイツの10年債も少しずつ上昇傾向が見えてきました。

日本の長期金利にも波及して上昇

2020年10月1日から2021年2月17日までの日本長期金利と日経平均株価の推移をとりました。

2021年2月17日までの日本長期金利と日経平均株価の推移

日本の長期金利は2021年1月29日を境に急上昇しています。日銀が公表した金融政策決定会合で、現在0%程度に誘導している長期金利については、今後はある程度の変動を容認するとの発言に投資家が過剰に反応し、国債の売りが優勢になって債券価格が下がっているためです。

長期金利とは、具体的には10年国債の利回りをいいます。利回りとは投資した元本に対する成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合を言います。

その利回りは債券価格によって決まります。

  • 債券価格が上昇すると利回り(長期金利)が下落する
  • 債券価格が下落すると利回り(長期金利)が上昇する

投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格(金利)に反映されているのです。

そのため、実体経済とは別の要因で投資家がヒステリックな動きをすることで、金利が急上昇することがあります。このペースだと日本の長期金利も米債の動向次第で0.1%くらにになってもおかしくはありません。しかし、現状の延長線で0.2%まで一気に上昇するようなことは考えにくいと思います。

実体経済の先行きが不透明な環境下では、安全資産の国債にも一定の需要があるため、利回りが高くなれば購入するリスク回避型の投資家がいるためです。

また、もし突発的な動きが出た際には日銀は指し値オペなども使ってブレーキを掛けるでしょう。

民間銀行の2021年3月金利予想

民間の金融機関は調達金利と融資金利の差益によって儲けを得ています。お金を商品にしていると考えれば、調達金利は商品の原価であり、融資金利は商品の売価です。

金融市場の長期金利の動向は、民間銀行にとっての長期の調達金利の動向とも言えます。

コロナ情勢下の住宅ローンランキングを更新しています。

民間銀行の固定金利は0.05~0.1ポイント上がる

住宅ローンの10年固定や20年固定、30年固定などの固定金利の商品を貸すための資金は金融市場から10年から30年の長期金利で調達しているという建前があります。

そのため、今のように日銀の金融政策に対して過敏に反応した投資家たちが債券を売り、それによって長期金利が上がってしまうと、民間金融機関としては金融市場からの調達金利が上がるので、住宅ローンの固定金利も上げざるを得ないということで融資金利(売値)を上げる大義名分になり得るのです。

17日には、公的融資のフラット35の金利を決める機構債の表面利率が発表されており、0.05ポイントの上昇となっています。

そうなると3月の固定金利は全体的に0.05ポイント前後上げる大義名分になり得ます。さらに月末にかけて金利が上昇していけば、0.1ポイント上げる金融機関があってもおかしくありません。

民間金融機関の変動金利は上がらない

全ての住宅ローンの金利が上がってしまうのではなく、上がらない金利タイプもあります。それが変動金利です。

変動金利は日銀が民間金融機関に融資するときの政策金利の影響を受けると言われます。長期金利は市場の投資家によって債券がいくらで取引されるかによって日々変動していますが、日銀の政策金利は、文字通り日本銀行が政策として決める金利であり、これは2016年からマイナスで変わっていません。

このコロナ禍にあって日銀が政策金利を上げるということは考えにくいですから、下がることはあっても上がることはないでしょう。つまり、変動金利については固定金利とは目安になる金利が違うため、固定金利が上がっても変動金利は上がらない可能性が高いです。

フラット35の2021年3月金利は機構が損を被って上昇を抑えた!

フラット35の金利は前の月の20日前後に発表される機構債の表面利率でほぼ予想ができるため、民間金融機関とは違って何パーセント上がるか事前に把握できます。また住宅金融支援機構は営利を目的としていないため、民間金融機関でよくみられる不可解な金利上昇がほとんどないのがメリットです。

千日太郎の考えるコロナ不況における適正金利(フラット35買取型)は1.3%程度としており、2021年2月の1.32%は少し高い金利と言えます。しかし、今の長期金利の水準ではさらに上がる可能性が高いと見ています。

こちらは過去4か月のフラット35金利と長期金利の動向をグラフにしたものです。

直近では長期金利が上昇しており、機構債発表前日の終値では、前月のフラット35金利が決まったときよりも0.04ポイント上昇しています。また機構債の表面利率が発表され、前月から0.05ポイント上昇となりました。

しかしフラット35の金利(買取型)は0.03ポイントの上昇で、1.35%となりました。住宅金融支援機構は非営利団体であるため、金利上昇時に融資金利の上昇を抑えるという対応があり得るのです。

フラット35と長期金利の推移グラフ

買取型速報

フラット35買取型
3月
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.26% 1.06%
21年~35年 1.35% 1.15%

保証型速報

フラット35保証型3月 団信込み 団信抜き Sの当初5年又は10年 頭金
ARUHIスーパーフラット9 1.30% 1.02% 団信抜き0.77% 1割
ARUHIスーパーフラット8 1.25% 0.97% 団信抜き0.72% 2割
ARUHIスーパーフラット7 1.20% 0.92% 団信抜き0.67% 3割
ARUHIスーパーフラット6 1.15% 0.87% 団信抜き0.62% 4割
住信SBIフラット35保証型 1.27% 取扱なし 団信込み1.02% 1割
住信SBIフラット35保証型 1.21% 取扱なし 団信込み0.96% 2割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。

2020年後半から2021年までの予想についてはこちらをどうぞ。

長期金利とフラット35金利推移

買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか?がポイントになります。

これまでの機構債の表面利率、フラット35買取型と保証型の金利推移を表にしています。

2020年推移

7月

8月

9月

10月

11月

12月

10年国債利回り

0.02%

0.02% 0.03% 0.02% 0.03% 0.03%

機構債(参考)

0.36%

0.36% 0.37% 0.35% 0.35% 0.35%

フラット35買取型

1.30%

1.31% 1.32% 1.30% 1.31% 1.31%

住信SBIフラット35保証型

1.23%

1.22% 1.23% 1.21% 1.21% 1.21%
2021年推移

1月

2月

3月

4月

5月

6月

10年国債利回り

0.01%

0.04%

0.08%

%

%

%

機構債(参考)

0.33%

0.36%

0.41%

%

%

%

フラット35買取型

1.29%

1.32%

1.35%

%

%

%

住信SBIフラット35保証型

1.19%

1.22%

1.27%

%

%

%

フラット35(買取型)が発表され、更新しています。実体経済は最悪の状況ですが、株価はバブル経済期の歴史的な高水準で推移しています。今後も長期金利が上昇していく可能性は十分にあります。今回のことでフラット35は金利の上昇局面で有利な固定金利であると言えますので、金利を固定したい方には特におすすめです。

フラット35のお勧め金融機関

フラット35の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。低金利で団信などの付加価値が充実したフラット35の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。

2020年は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)が低金利

団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)です。

頭金を2割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。

全疾病団信付きでフラット35最低金利

借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラット

住信SBIの保証型は裁量によって不規則に変動する部分がありますが、アルヒスーパーフラットは頭金の割合によって、買取型の金利から固定的に金利が引き下げとなっています。

アルヒでは借り換えをwebで申し込んだ場合に手数料を半額の1.1%にするキャンペーンを実施中です。固定への借り換えならアルヒがおすすめです。

また、フラット35の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です!次のような人にはとくにおススメです。

  • 健康上の理由で団信に加入できない人。
  • 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
  • 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

WEBでも簡単に申し込めます。

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アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。

アルヒと住信SBIアナタはどっち?

単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる?

YES

NO

家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている?

YES

NO

そのため既に手厚い医療保険に入っている?

YES

NO

住信SBIフラット35保証型

住信SBIフラット35保証型アルヒスーパーフラット両方OK

アルヒスーパーフラット

SBIマネープラザでは住信SBIネット銀行の変動金利とフラット35(保証型)の両方相談が可能!

変動か固定かで迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。ネット銀行の中でもトップレベルに低金利な住信SBIネット銀行の変動金利とフラット35(保証型)の二つの商品を両方取り扱っています。

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私もフラット35を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

フラット35の金利が長期金利と連動する仕組み(おまけ)

予想の前提としてフラット35の金利がどうやって決まっているのか?について、5分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット35の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット35の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット35の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット35の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット35保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット35の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

以上、千日のブログでした。

《あとがき~新書のタイトルは「住宅破産」(仮)》

本のタイトル会議が行われています。今のところ候補は…住宅ローン破産、ローン破産、住宅破産など、端的に結論を出してインパクトを出そうという方向で話し合われているそうです。わたしとしてはこの中なら「住宅破産」だなと思っています。

このコロナ禍にあって「家なんて買うんじゃなかった……」という後悔を無くすために書きました。コロナ禍の今、家を失わないために何をすべきか?に真正面から答える本です。住宅破産という言葉が、そういう不安を持っている人に届く強い言葉なんじゃないかと思うんですよね。

また最近は、千日太郎YOUTUBEをほぼ毎日更新しています。特に無料相談が最近増えてきました。他の人のケースもかなり参考になると思います。ぜひご視聴くださいね!

2021年2月14日

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