2021年11月18日最終更新 2021年11月7日当初公開
最新予想！
どうも千日です。11月18日に機構債の表面利率が発表されました。前月から0.02ポイント下がりましたがフラット35の金利は横ばいとなる可能性があります。
11月初頭からはFRBほか主要国の中央銀行が利上げに慎重姿勢を見せたことで長期金利は再び下がり始めていますが、利上げの可能性はくすぶっており金利上昇前の水準までは下がっていません。
今回はこうした動向と民間金融機関の営業方針から、2021年12月の住宅ローン金利動向を金利タイプ別（変動、固定、当初固定）に予想します。
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また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
金利タイプ別の住宅ローン金利推移と予想
住宅ローンは金融機関の商品です、民間の金融機関は調達金利と融資金利の差益によって儲けを得ています。お金を商品にしていると考えれば、調達金利は商品の原価であり、融資金利は商品の売価です。
公的融資のフラット３５などは、住宅ローンの資金を金融市場から直接調達しているため、その時の金融市場の影響をダイレクトに受けます。
長期金利と超長期固定金利（フラット３５など）の動向
フラット３５は超長期固定金利の代表格です。買取型は住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取って証券化し機関投資家に機構債という形で販売する仕組みになっています（後半で図解しています）。
投資家は機構債を安全資産という認識で購入するため、グラフのように長期金利（新発10年国債利回り）の動向とフラット３５の金利は連動する傾向があります。
これまでの機構債の表面利率、フラット３５（買取型）の金利推移を表にしています。
| 2021年推移 |
1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
5月 |
6月 |
|
長期金利 |
0.01% |
0.04% |
0.08% |
0.10% |
0.09% |
0.08% |
|
機構債（参考） |
0.33% |
0.36% |
0.41% |
0.41% |
0.40% |
0.39% |
|
フラット35 |
1.29% |
1.32% |
1.35% |
1.37% |
1.36% |
1.35% |
| 2021年推移 |
7月 |
8月 |
9月 |
10月 |
11月 |
12月 |
|
長期金利 |
0.06% |
0.01% | 0.01% | 0.03% | 0.09% | 0.07% |
|
機構債（参考） |
0.36% |
0.31% | 0.31% | 0.33% | 0.38% | 0.36% |
|
フラット35 |
1.33% |
1.28% | 1.28% | 1.30% | 1.33% | 1.33% |
なお、11月のフラット３５が決まった時点（機構債の表面利率の発表時点）の長期金利は0.09%で前月から0.06ポイント上昇しました。その後機構債の表面利率が発表され、前月から0.05ポイントの上昇となり、0.01ポイント上昇が抑えられました。フラット35の金利も同じ幅で0.05ポイント上昇となるところ、公的融資の激変緩和から適用金利の上昇は0.03ポイントに抑えられています。
今後の長期金利が10月の水準まで下がってくるとすれば、フラット３５の金利も10月の水準まで下がるでしょう。つまり、上昇が抑えられた分だけ下降も抑えられると予想しました（11月7日時点）。
11月18日に機構債の表面利率が発表されました。0.36%と前月よりも0.02ポイント下がっていますが、前月に上昇が抑えられたこと、2021年7月分の機構債表面利率が0.36%でフラット３５の金利が1.33%であったことを鑑みると、2021年12月のフラット３５の金利は1.33%で横ばいの可能性が濃厚ですね。
フラット３５買取型
| フラット35買取型2021年12月 | 団信込み | 団信抜き | 頭金 |
| 返済期間10年～20年 | 1.21% | 0.96% | １割 |
| 返済期間21年～35年 | 1.33% | 1.08% | １割 |
フラット３５保証型
あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。
民間の超長期固定金利の予想
民間金融機関の30年から35年の超長期固定金利については、米インフレによる米金利上昇が波及して国内長期金利が上昇し、11月の主要行は0.05ポイントから0.13ポイントの大きな上昇となりました。
12月はその利上げ観測が無くなっているため下げざるを得ないでしょう。
長期金利と20年固定金利の動向
住宅ローンの10年固定や20年固定、30年固定などの固定金利の商品を貸すための資金は金融市場から10年から30年の長期金利で調達している建前があります。しかし20年固定金利には前述の超長期固定金利ほどの連動性はありません。
2021年3月のコロナ後からは、長期金利が上がっても変わらず概ね1％前後の低金利で推移しています。これは長期金利よりも民間金融機関の営業方針によるものです。
これまでの長期金利と20年固定のその時点の最低金利を表にしています。
| 2021年推移 |
1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
5月 |
6月 |
|
長期金利 |
0.02% |
0.05% |
0.15% |
0.10% |
0.09% |
0.08% |
|
20年固定 |
0.895% |
0.945% |
0.995% |
1.005% |
0.955% |
0.945% |
| 2021年推移 |
7月 |
8月 |
9月 |
10月 |
11月 |
12月 |
|
長期金利 |
0.05% |
0.02% | 0.02% | 0.05% | 0.09% | % |
|
20年固定 |
0.895% | 0.845% | 0.865% | 0.905% | 0.965% | % |
2021年11月の最低金利については、こちらから確認してください。
毎月更新コロナバブル金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
20年固定金利の予想
11月については米インフレリスクオンに伴う長期金利の上昇で金利が上がる可能性が高いものの、1％未満の水準は保たれるという予想は的中しました。
上昇の主要因となった米国の早期利上げが無くなったため、12月は金利が下がると予想します。
長期金利と10年固定金利の動向
10年以下の固定期間となると民間金融機関の営業方針によって決まる傾向が強くなります。ただしマーケットの金利情勢と乖離した値付けはしないようにしているという位のニュアンスです。
2019年7月の米中貿易対立や2020年3月のコロナショックによっても10年固定金利に変化はなく、一貫して下がり続けており、9月はネット銀行を中心として0.5%以下の水準になっています。
2021年に入ってからの民間銀行の方針としては、低金利が長期化しているなかで審査属性の高い住宅購入希望者が増加しており、それを積極的に取り込む方針となっており、それを裏付けるような金利が付けられています。
しかし、11月には米国の早期利上げ観測を反映して0.05ポイントから0.1ポイントの大幅上昇となりました。
10年固定金利の予想
10年固定などの比較的短期の固定期間の住宅ローンは年間を通じて長期金利にかかわらず低金利を維持する傾向がありましたが、11月にはそれが裏切られました。
しかし、上昇の主要な原因となった米国利上げが無い12月においては、再び下がる可能性が高いと予想しています。
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日米政策金利と変動金利の動向
変動金利は日銀が民間金融機関に融資するときの政策金利の影響を受けると言われます。長期金利は市場の投資家によって債券がいくらで取引されるかによって日々変動していますが、日銀の政策金利は、文字通り日本銀行が政策として決める金利です。
政策金利とは中央銀行が民間銀行に融資するときの金利であり、景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。グラフはリーマンショックから直近までの日米政策金利の動向です。
リーマンショックで日米ともに政策金利を引き下げゼロ金利政策を開始しました。その後米国では景気が回復し2016年から金利を上げましたが、日本は金利を上げられず2016年にはマイナス金利政策に突入しています。
そして2020年3月には新型コロナのパンデミックから米国の緊急利下げがあり、再び米国はゼロ金利政策に突入しています。これに対して日本は既にマイナスとなっており、これ以上下げられずに今に至ります。
2021年9月22日には米連邦準備理事会（FRB）のパウエル議長が、米連邦公開市場委員会（FOMC）後の記者会見でゼロ金利の解除時期を2022年に前倒しする可能性を示し、一時的に長期金利が上がる事態を招きました。
2021年11月3日の会合では利上げに慎重姿勢を示し、他の主要国の中央銀行も同様に利上げに慎重姿勢を見せたことから再び金利は下がっています。
なお日本についても、政策金利が上昇する状況にはありません。
変動金利の予想
日本についてはまだ利上げするような状況にはありません。そのため変動金利については引き続き横ばいでしょう。変動金利のお勧め住宅ローンについては、こちらから確認してください。
毎月更新コロナバブル金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
2021年12月の住宅ローン金利に影響する長期金利の動向
こちらは2021年5月20日～2021年11月5日までの日経平均株価と長期金利の推移をグラフにしたものです。
オレンジの折れ線グラフは日経平均株価、青い折れ線グラフは長期金利を表しています。
株価が大きく動いているのは、自民党総裁の交代と衆院選の期待と失望が交錯したためであり、一時的なものです。
10月末まで長期金利が上昇を続けたのは、9月22日には米連邦準備理事会（FRB）のパウエル議長が、米連邦公開市場委員会（FOMC）後の記者会見で、ゼロ金利の解除時期を2022年に前倒しする可能性を示したためです。これに反応して米債券に売りが入り、日本の長期金利にも波及して上昇しました。
しかし11月3日の会合において、ＦＲＢのパウエル議長は、量的緩和の縮小開始を表明した一方、利上げに関しては慎重姿勢を強調し、インフレや雇用動向を見極めて判断する考えを示しました。
利上げは遠いとの見方が強まり、債券を買い戻す動きが強まったことから長期金利は急激に下がっています。このままどこまで下がるか？によっては前述の予想を修正する可能性もあります。
債券価格によって長期金利が決まる仕組み（おまけ）
長期金利とは、具体的には10年国債の利回りをいいます。利回りとは投資した元本に対する成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合を言います。
その利回りは債券価格によって決まります。
- 債券価格が上昇すると利回り（長期金利）が下落する
- 債券価格が下落すると利回り（長期金利）が上昇する
投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格（金利）に反映されます。
国債は国に対する債権ですから、米国債や日本国債は投資家にとって安全な投資先です。つまり、米国債が売られるタイミングでは同じく日本国債も売られることが多く、債券価格が連動し、結果的に日米の長期金利も連動するということなのです。
長期金利とフラット３５金利が連動する仕組み（おまけ）
そしてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、５分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。
機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ
「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める
フラット３５の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。
マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。
そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット３５の金利を決めます。
融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。
「保証型」は民間金融機関が金利を決める
フラット３５の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。
上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット３５の金利を決めているのです。
そのため、保証型のフラット３５は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。
以上、千日のブログでした。
《あとがき～引き続き20年固定がお勧め》
YouTubeでは銀行ごとに金利動向がどうなるのか？という細かな予想も行います。こちらのランキングではそうした銀行のメリットとデメリットをまとめているので、どうぞご利用ください。
金利予想の内容は千日太郎YOUTUBEでも公開しています。そして、無料相談の動画は参考になるトピックをお話ししています。ぜひご視聴くださいね！
2021年11月7日
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| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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