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住宅ローン金利予想 カテゴリーの記事一覧 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
どうも千日です。機構債の表面利率が発表されたので、予想を更新します。前月から0.01ポイント増の0.34%となりましたので、フラット35の金利は同じ幅だけ上昇する見込みです。
１月３日に米軍がイラン司令官を殺害したニュースから、にわかに中東情勢が緊迫度を増しています。８日にイラン軍は報復としてイラクの米軍基地へのミサイル攻撃を行いましたが、トランプ大統領は軍による報復を望んでいないとの声明を発表し、一旦は沈静化したかに見えています。
年末までは米中貿易問題の解決期待から上昇基調にあった市場には冷や水ですが、これが住宅ローンフラット３５の金利にどう影響していくのか？解説します。
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新型コロナウイルスで2020年の住宅ローンはどうなる？ - YouTube
フラット３５の2020年2月金利予想
買取型予想
| フラット35買取型 2月 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.23% | 1.03% |
| 21年～35年 | 1.28% | 1.08% |
保証型予想
| フラット35保証型 2月 |
団信込み | 団信抜き | Sの当初5年又は10年 | 頭金 |
| 住信SBI保証型９０％ |
1.20% | 取扱なし | 団信込み0.95% | １割 |
| 住信SBI保証型８０％ |
1.12% | 取扱なし | 団信込み0.87% | ２割 |
| ARUHIスーパーフラット８ | 1.18% | 0.90% | 団信抜き0.67% | ２割 |
| ARUHIスーパーフラット７ | 1.13% | 0.85% | 団信抜き0.62% | ３割 |
| ARUHIスーパーフラット６ | 1.08% | 0.80% | 団信抜き0.57% | ４割 |
2020年から先の予想についてはこちらをどうぞ。長いレンジの予想についても、概ね私の予想に近いところで推移しています。
また、こちらは住宅ローンの新規借入、借り換えの参考にしてください。
フラット３５の金利はどうやって決まる？
そもそも前提としてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、これもYouTubeの動画にしました。多分、図と言葉での解説の方が理解しやすいと思います。
機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ
フラット３５の融資スキームには「買取型」「保証型」の２つのタイプがあります。
「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。
マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。
なので、長期金利の動向が直にフラット３５の金利に反映してきます。
「保証型」は民間の金融機関や住宅ローン専門会社が直接の債権者となり、それを住宅金融支援機構が保証するという仕組みです。
保証型の場合は、住宅金融支援機構が債権を買い取るということはしません。基本的に債権者は完済するまでその民間金融機関です。
つまり、貸し出し金利はその民間金融機関に儲けが出るように、独自に決めることができるので、金融機関によって金利や条件が違うのはそれが理由です。
ただし、保証型も金融マーケットからその資金を調達しているのですから、国債利回りと連動する点では買取型と同じです。
中東情勢の緊迫で株価が下がったことを市場は「チャンス」と捉えた
こちらは2019年7月21日～2020年1月9日までの日米長期金利の推移をグラフにしたものです。
１月３日に米長期金利が大きく下がっているのは、米軍がイラク司令官を殺害したことが原因ですが、すぐに上昇しています。
これは多くの投資家が一旦リスクオフに動いて株を売却して債券を買ったものの、下がった株価を見て「チャンス」と捉え、再び債券を売り株を買い戻しているからです。
これを「押し目買い」といいます。株価が上昇基調にある局面で、一時的に株価が下落したタイミングを見計らって買う手法です。
つまり、市場としては大きなリスクとは捉えなかったということですね。既に米イランの対立は沈静化しつつありますが、再び緊張が走ったとしてもマーケットが過敏に反応する展開にはなりにくいでしょう。
プラス利回りの国債はリスク回避型の投資家が買う
こちら、日本の長期金利のみをクローズアップしたものです。１月３日は市場は休みで６日からスタートですが、一時的に下がったものの米国と同じく上昇に転じていますね。
グラフを見ると、0%のラインを超えそうですが、このままプラス圏に入っていくか？というとそうはならないでしょう。
日本国債は長い間マイナス金利で取引されてきましたから、プラス金利の日本国債はリスク回避型の投資家たちにとっては、極めて魅力的な投資対象となります。
退職給付の年金運用、信託銀行が信託業務として運用する場合や保険会社、各種の財団などです。
つまり日本国債の利回りがプラスになれば、たちどころにこうした投資家から買いが入って債券価格は上がり、利回りは下がります。 このようにして0%が天井となり横ばい…という傾向はしばらく続くものと予想しています。
つまり、このまま長期金利が０％付近を横ばいで推移していくとなると、フラット３５の金利も横ばいで推移していくことになります。
長期金利が0%でフラット３５は1.28%
こちら、過去４カ月のフラット３５と10年国債利回りの推移をグラフにしました。
| 推移 |
10月 |
11月 |
12月 |
2020年1月 |
2月 |
|
10年国債利回り |
-0.22% |
-0.15% |
-0.09% |
-0.01% |
0.00%前後 |
|
機構債（参考） |
0.15% |
0.21% |
0.26% |
0.33% |
?% |
|
フラット３５ |
1.11% |
1.17% |
1.21% |
1.27% |
1.25%～1.35% |
長期金利は0％付近を横ばいで推移しています。長期金利が0％ということは、上のグラフで【フラット３５】の金利は左の軸で1.3%ということになりますね。多少のブレを想定すると1.25%～1.35％の間くらいになるでしょう。
2020年フラット３５の金利推移
参考までに、これまでのフラット３５の金利の推移を取りました。頭金１割、借入期間21年～35年をベースとしています。
| 頭金１割で21～35年 | フラット35（買取型） | フラット35（保証型） |
|---|---|---|
| 1月 | 1.33% | |
| 2月 | 1.31% | |
| 3月 | 1.27% | |
| 4月 | 1.27% | |
| 5月 | 1.29% | |
| 6月 | 1.27% | |
| 7月 | 1.18% | 1.05% |
| 8月 | 1.17% | 1.05% |
| 9月 | 1.11% | 1.00% |
| 10月 | 1.11% | 1.00% |
| 11月 | 1.17% | 1.06% |
| 12月 | 1.21% | 1.11% |
| 頭金１割で21～35年 | フラット35（買取型） | フラット35（保証型） |
|---|---|---|
| 1月 | 1.27% | 1.19% |
| 2月予想 | 1.28% | 1.20% |
ゼロ％前後という長期金利を反映したものですから、まだまだ十分に低金利と言えます。
フラット３５のオススメは二つの「保証型」
低金利になっているフラット３５の中でも特におススメしたいのが「保証型」の住信ＳＢＩネット銀行とアルヒです。
借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラットがベストチョイス
フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。
しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。
冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です！次のような人にはとくにおススメです。
- 健康上の理由で団信に加入できない人。
- 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
- 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。
ＷＥＢでも簡単に申し込めます。
アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。
SBIマネープラザではアルヒのスーパーフラットと住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）の両方相談が可能！
アルヒか住信SBIか迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。アルヒの代理店でもありますので、アルヒスーパーフラットと住信SBIネット銀行フラット３５（保証型）の二つの商品を両方取り扱っています。
住宅ローンのプロが二つの商品をシミュレーションして無料で相談に乗ってくれます。
私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。
借り換えの人はアルヒではweb申し込みしないと手数料が安くなりませんので、必ず先にwebの仮審査を行っておいてくださいね。
頭金が無い場合は「買取型」楽天銀行のフラット３５「変動と固定」
保証型は最低でも１割の頭金に加えて、2.2%の融資手数料が必要です。手持ちの貯金が無い人にとっては、金利の安さよりも頭金不要で融資手数料が安いフラット３５ですね。
そうなると、楽天銀行の買取型で、「変動と固定」という商品がおすすめです。
- １割の頭金に相当する部分を楽天銀行が変動金利で融資してくれます。
- 融資手数料は1.1%（税込み）と約半額になります。
普段から楽天銀行のサービスを利用している人にとっては、さらに会員ステージが１ランク上がるという特典があります。これによって、スーパーVIPの特典が受けられるとさらにおトク度が上がりますね。
まとめ～金融情勢が不安定なときにはフラット３５がお勧め
2019年10月から2020年１月にかけての10年国債利回りは約0.21%（四捨五入）の上昇ですが、フラット３５の金利は0.16%の上昇に抑えられています。
つまり金利上昇が0.05%（＝0.21%-0.16%）緩和されているということです。
したがって今のところ、この金利上昇局面にフラット３５で審査を出しておいた人は正解だったと言えるでしょう。
詳しくはyoutubeの動画でも解説しています。
長期金利が急上昇するとフラット35の金利上昇は抑制される|youtubeへ
基本的にマーケットの金利動向は、必ずしも普通に生活しているわたし達の感覚と同じとは限りません。中東があれほど緊迫した状態にあったときに、株価が下がったタイミングを「好機」と捉えて、株を買った投資家が多数派だったのです。
そして今後、住宅ローンの実行までの間に、どんな事件が起こりそれに市場がどう反応するのか？正確に予想することはまず無理です。
金融情勢が不安定な今、金利の上昇を緩和してくれているフラット３５で審査を通しておくことは、高い金利で住宅ローンをかりなければならなくなるリスクから自分を守る保険になると思います。
- 2020年1月22日に機構債の表面利率が発表されたので、予想を更新しました。
以上、千日のブログでした。
《あとがき～２月１日に発売予定です！》
年があけてからは、２冊目の本の校正を行いました。週明けに最終チェックを行い、次はいよいよ印刷となります！
タイトルは住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
2020年1月12日
毎月更新！千日太郎の金利先読み住宅ローンランキングを更新しました！
毎月更新！年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ
| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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