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2019年から住宅ローン減税で儲けたい人におすすめの住宅ローンTOP3

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消費増税を逆手にとって住宅ローン減税で儲けられる住宅ローンを教えます

どうも千日です。住宅ローン減税があるから、即金で家を買える貯金があっても、あえて住宅ローンを借りた方がトク!って言われますよね。

特に当初10年の金利が低金利で固定される住宅ローンがオススメです。

住宅ローン減税は年末の住宅ローン残高の1%をその年の所得税(と翌年の住民税)からキャッシュバックする減税です。

いまのところ最大10回ですので、10年間です。

10年間に亘って年末のローン残高の1%が税金から還付されるのですから、当初10年の住宅ローンの金利が1%より低いと、住宅ローンという借金をしていることで、逆に儲かるということです。

つまり、住宅ローンが確定利回りの投資になるんです。

2019年10月の消費増税を前にして、この住宅ローン減税が拡充されるという動きがあります。具体的な拡充の内容は年末あたりにリリースされる予定です。

今日はこの住宅ローン減税の美味しいとこを享受して儲けられる住宅ローンベスト3をご紹介しましょう。

  • 1位:アルヒスーパーフラット8リノベ(団信なし)
  • 2位:じぶん銀行10年固定
  • 3位:三井住友信託銀行(保証料型)10年固定

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当初10年の金利が低く固定される住宅ローントップ3

2018年8月の金利で以下の3つをピックアップしました。

4000万円35年 1位:aruhiスーパーフラット8リノベ(団信なし) 2位:じぶん銀行10年固定 3位:三井住友信託銀行(保証料型)10年固定
当初10年金利 0.46% 0.650% 0.80%
その後金利 0.96% 1.541% 1.075%

1位:アルヒスーパーフラット8リノベ(団信なし)

フラット35は35年固定金利ですので、10年経過した後も金利が固定されているというのがメリットです。

その中でも当初10年の金利をもっとも低くできるのが、aruhi(アルヒ)のスーパーフラット8リノベ(団信なし)です。

当初10年の金利は0.46%です!

変動金利か?と2度見するレベルの低さですよね。

理由①:中古住宅を購入して所定のリノベ工事をすることで当初10年0.5%引き下げ

省エネルギー・耐震性等の住宅性能を一定以上上げるリフォームをすることで住宅性能を向上させた中古住宅を取得することを条件としてフラット35の金利が最大10年、0.5%引き下げになるのです。

当初10年のAプランと当初5年のBプランがあります。当然この期間が長い方がお得ですが、その分リフォームによる性能向上の水準が高くなります。

予算が無くなったら終わりになりますので早い者勝ちです!詳しくはこちらをどうぞ。

理由②:頭金2割入れることでフラット35の金利から0.1%引き下げる

さらにアルヒのスーパーフラット8という商品であれば頭金を2割以上入れることで、全期間、フラット35の金利から0.1%引き下げになります。頭金1割でも所定の返済負担率にすると0.05%引き下げになるスーパーフラット9もあります。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

スーパーフラットは融資事務手数料が2.16%と少し割高なのですが、結局この金利の引き下げによって、支払トータルではお得になるケースがほとんどですのでお勧めしてます。

注意:スーパーフラットの「団信抜き」で0.28%引き下げになる

さらにこのスーパーフラットで「団信なし」といするのがポイントです。さらにフラット35の金利から0.28%引き下げとなります。

アルヒのスーパーフラット以外の、例えば楽天のフラット35では、団信を抜きにすることで引き下げになるのは0.2%です。

なので、団信抜きにして金利を下げるなら、アルヒのスーパーフラットが一番オススメなんですよ、最強です。

もちろん、団信入りたい!という人は入るなとまでは言いませんよ。団信に入ったとしても、当初10年は0.74%でその後は1.24%ですから十分に低金利なんです。

アルヒスーパーフラット8リノベの申込はこちらからどうぞ☟

審査は当月中でも間に合う!全国175店舗で対面の相談を受け付ける

また、アルヒは本審査のスピードが早いことでも有名です。

例えば千日のフラット35金利予想を見て急きょフラット35が下がることが分かり、フラット35で借りたい!となったときに、当月中の申込で唯一間に合う可能性があるのがアルヒです。普通は90日くらいかかりますからね。

また、ネット銀行は店舗が少なく、電話と郵送での対応となりますが、アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力です。

特にリノベについてはその条件や必要書類など、相談したいことは山ほどありますよね。サービスと金利の安さの総合力で優れているので、お勧めです。

まず店舗で相談したい!という方、予約はこちらからどうぞ☟

2位:じぶん銀行10年固定

1位のアルヒスーパーフラット8リノベ(名前長いなw)は団信に入らないというのがネックと言えばネックです。

そこで疾病保障も充実した住宅ローンで、なおかつ当初10年の金利が安い住宅ローンとなると、じぶん銀行10年固定なんですよ。ガン50%保障が無料で付帯するのが魅力です。

理由①:ガン50%保障が無料で付く!

団信に無料で付帯するガン50%保障の内容は以下の通りです。

項目 じぶん銀行がん50%保障
余命宣告 6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
ガン50% 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。

例えば4000万円の住宅ローンを借りて、じぶん銀行の10年固定金利で住宅ローンを借りたら、その時々のローン残高の半分のガン保険に入っているのと同じことになります。

  • 最初の残高:4000万円×50%=2000万円の保険金
  • 10年後残高:2948万円×50%=1474万円の保険金

この金額がガンと診断(or 6か月の余命宣告)された時点で支払われるということですね。しかも保険料は無料(はじめから金利に込み)ということです。

当初10年の固定金利は0.65%と全民間銀行中で最安ですから、普通に考えてかなりお得です。

注意:10年経過後の金利引き下げ幅が0.8%と少ない

だったら、じぶん銀行がベストだ!と思うでしょ?でも注意点があります。10年経過した後の金利引き下げ幅が、他の銀行と比べて小さいんですよ。0.8%です。

つまり、同じ基準金利のままで考えても高い金利になってしまうのです。今のじぶん銀行の変動金利の基準金利は2.341%です。10年後もこの基準金利のままだったとすると、1.531%ですね。

例えば今(2018年8月時点)じぶん銀行の変動金利で借りると、基準金利の2.431%から1.974%引き下げで0.457%です。ゼンゼン違いますよね。

なので、10年経過後にドカンと繰上げ返済しちゃえばいいよねというような人にオススメなのがじぶん銀行の10年固定なんです。

じぶん銀行の10年固定の申込はこちらからどうぞ☟

auユーザーならキャッシュバックがありおすすめ

auユーザーならKDDIが代理店として販売しているau住宅ローンがおすすめです。商品の中身はじぶん銀行と全く同じです。

通信料の他にも保険契約のまとめ割、au電気料金のまとめ割などでキャッシュバックが受けられますので、金利以外の部分でもメリットがあります。もちろん先ほどのガン50%保障も無料で付帯します。

申込はこちらからどうぞ☟

 

3位:三井住友信託銀行(保証料型)10年固定

前述の二つの住宅ローンは融資手数料で保証料はゼロ円でした。例えば10年後に全額繰上げ返済するとか、どこか別の銀行に借り換えるのであれば保証料型の方がオススメなんですよね。

前払いした保証料は全額繰上げ返済したら、その分返金されるからです。 

これが融資手数料であった場合は、たとえ1年後に全額繰上げ返済しても一円も返ってきません。

なので、保証料型で10年固定の最安は?というと三井住友信託銀行というわけです。10年の固定期間が終わった後の金利引き下げ幅は最大1.4%ですから、じぶん銀行よりはマシですよね。

借入費用の比較シミュレーション

アルヒスーパーフラット8リノベ(団信なし)とじぶん銀行10年固定と三井住友信託銀行(保証料型)10年固定の3つで借入費用にどういう差があるか比較してみました。

借入金額は4000万円、35年で元利均等返済、ボーナス払いは無しとします。

(単位:千円)

4000万円35年 フラット35リノベ(団信なし) 0.46% じぶん銀行10年固定0.65% 三井住友信託10年固定0.8%
印紙 20 20 20
登録免許税 40 40 40
保証料 0 0 824
事務手数料 864 864 32
司法書士報酬 100 100 100
フラット36物件検査手数料 65 0 0
合計 1,089 1,024 1,017

合計でそんなに目立った差は生じないですね。

内訳として保証料か事務手数料かという違いですが、保証料であれば全額繰上げ返済することで返金されるのです。

事務手数料は借入金額の2.16%です。

保証料はこちらの一覧表から計算しました。

借り換えメリット計算法とおすすめ借り換え住宅ローン - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

総支払額の比較シミュレーション

あとは、保証料の返金を加味した上でどうなるか?ですよね。条件として10年後に全額繰上げ返済するものとして比較をしました。

(単位:千円)

4000万円35年 フラット35リノベ(団信なし) 0.46% じぶん銀行10年固定0.65% 三井住友信託10年固定0.8%
借入費用 1,089 1,024 1,017
10年返済額 12,375 12,781 13,107
10年後残高 29,221 29,484 29,690
住宅ローン控除 -3,411 -3,427 -3,440
保証料払い戻し 0 0 -300
合計 39,274 39,862 40,074
差し引き儲け 726 138 -74

実際に10年後に3000万円ものお金を払わなければならない訳ではないのですが、順位をつけるために、あえてそうした場合での比較をしています。

アルヒスーパーフラット8リノベであれば4000万円の住宅ローンの完済のために払うお金は3927万4千円ですから72万6千円の儲けということです。

じぶん銀行10年固定であれば、13万8千円の儲けでした。

三井住友信託銀行の10年固定は、保証料型で返金されるのですがトータルでは7万4千円の持ち出しとなり、儲けにはなりませんでしたね。儲けなければダメってわけじゃないですし、十分にお得です。

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まとめ~今後の金利情勢と減税のトレンド

住宅ローンの金利については、日銀の7月31日の政策調整を境に少し上がりましたよね。

  • じぶん銀行の10年固定金利は7月0.62%から8月0.65%に小さな上昇、
  • フラット35金利は7月から横ばい、
  • 変動金利は変わらず。

日銀の7月31日の政策調整で「当分の間、現在の極めて低い長短金利の水準を維持することを想定している」と政策金利のフォア―ドガイダンスを採用して金利が上げないという堅い意思表明をしています。

この「低い金利水準を維持する」というフォア―ドガイダンスは、2019年10月に予定されている消費増税に焦点をあてていて、増税によって消費が冷え込むことを防止したい意図の現れです。

だとするならば、急激に金利が上がろうとした場合には、これまで通り金融市場に介入して大きな金利の上昇を抑えつけるという堅い約束であると考えるのが妥当ですね。

そして、安倍政権の「骨太の方針」では住宅ローン減税を含む減税と補助金の拡充を方針として謳っており、具体的な制度設計は今年の年末あたりに公表される予定です。

これまで消費増税のたびに住宅ローン減税の上限額、期間、率などの引き上げが行われてきましたので、今回も期待できると思います。

千日のブログでは常に最新情報を公開していきますので、たまにのぞいてみてくださいね。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

家を建てる、購入するというのは、個人としては人生でもっとも大きなお金を動かすことであり、個人レベルで目に見えて社会経済に貢献することでもあるのです。

まり国の税収の増加につながります。ですから国は、私たちが家を購入しやすくするために減税制度や補助金制度でその後押しをしているのです。

マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで何百万円もの違いが出てきます。

知っているか知らないかだけで大きな違いが出てくるポイントです。

 

本書では、減税制度と補助金制度を最大限に利用する方法だけでなく、受けられる条件のポイントについても網羅しています。全国の大型書店と通販で発売中です。

ブログでは、さまざまなエントリーに分散してしまいがちな情報を分かりやすく整理し、よりすぐりのノウハウと考え方をまとめた本です。

是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年8月9日

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