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長期金利が急低下!9月からはフラット35からフラット35へ借り換えで121万円儲かる!

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フラット35の金利が1%を切る⁉借り換えのチャンス

どうも千日です。長期金利が急激に低下し、日銀が下限としているマイナス0.2%を切る事態になってきました。9月のフラット35金利はさらに下がるでしょう。

これに伴って、住信SBIネット銀行のフラット35保証型の金利は1%未満になってます。

住信SBIネット銀行(保証型)金利予想

フラット35保証型
9月
団信込み 団信抜き Sの当初5年又は10年 頭金
住信SBIネット銀行フラット35保証型 1.00% 取扱なし 団信込み0.75% 1割
住信SBIネット銀行フラット35保証型 0.92% 取扱なし 団信込み0.67% 2割
住信SBIネット銀行フラット35保証型 1.00% 取扱なし なし 借り換え

1%を切るということは、新規借入の人だけでなく既に住宅ローンをフラット35で借りている人にとって、借り換えのチャンスが到来したということでもあるのです。

当初からフラット35で借りている人のなかには『S』で当初の5年or10年間は0.25%の引き下げになっている人も多いです。同じ長期固定金利では借り換えてもメリットは無いだろうと思ってるのではないでしょうか?

しかし、1%を切る低金利となれば、Sの金利引き下げ期間中の人であってもすぐに借り換えた方がおトクになるのです。では始めますね。

フラットからフラットへの借り換えで121万円も儲かる

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他社のフラット35で借りている人が住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)へ借り換える注意点

結論としてメリットがあるのは確実ですので、今現在フラット35Sで借りている人がこれから住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)に借り換える際の注意点から先にお話ししておきます。

3つあります。

  1. 当初にフラット35で借りてからまる12回(1年間)支払実績が必要。
  2. 住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)に借り換えた場合は連帯債務で借りることが出来ない。
  3. 住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は機構団信ではなく、住信SBIネット銀行の全疾病保障団信となる。

フラットからフラットへの借り換えには最低12回の支払い実績が必要

フラット35は借りた後の金利交渉が出来ません。金利を下げるには借り換えるしかないです。今回のようにフラット35の金利が下がっている場合はフラット35からフラット35への借り換えになります。

フラット35からフラット35の借り換えは可能ですが、当初に借りたフラット35の返済実績が最低12回あることが条件となっています。

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)は連帯債務の取り扱い無し

フラット35では夫婦それぞれが連帯債務を負うことで、夫婦それぞれで住宅ローン減税を受けることが出来ます。

しかし、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の場合は夫婦連帯債務で借りることが出来ませんので、夫婦それぞれで住宅ローン減税を受けることは出来なくなります。

なお、夫婦の収入を合算する「連帯保証」の方は可能ですが、連帯保証では夫婦それぞれで住宅ローン減税を受けることができず、主債務者だけとなります。

以下のようなケースであれば、当初連帯債務であっても住信SBIネット銀行フラット35(保証型)に借り換えるメリットがあるでしょう。

  • 当初は妻もフルタイムで働いていたが、今は時短勤務や休職によって収入が半分以下に減っているので住宅ローン減税の恩恵が受けられない。
  • もともと妻が連帯債務を負うのではなく、夫単独で借りるようにしたかったので、この借り換えを機に連帯債務をやめたい。

団信の保障内容が変わる

団信(団体信用生命保険)は住宅ローンの名義人(一家の大黒柱)が亡くなるなどした場合にその時点の住宅ローンをゼロ円にする、生命保険の一種です。

団信の保険料は債権者が保険会社に支払い、私たちが払う金利に平均的にオンされています。

「団体」という言葉のとおり集団で入り、その負担は均されているので、年齢が若く病気のリスクが低い人にとっては若干割高、年齢が高く病気のリスクが高い人にとっては若干割安な保険です。

通常のフラット35の団信(機構団信)と住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の団信はその保障の内容が違うので注意が必要です。

項目 機構団信 住信SBIネット銀行フラット35保証型
死亡 住宅ローンがゼロ円
身体障害 身体障害者福祉法に定める障害等級(1・2級)の「身体障害者手帳」を交付されれば住宅ローンがゼロ円になる。
高度障害 非常に重い障害状態でその後の生活に重大な支障をきたす状態になると住宅ローンがゼロ円になる。
リビングニーズ特約 医師の診断書等で保険会社により余命6ヵ月以内と判断されたとき住宅ローンがゼロ円になる。
重度ガン保険金前払特約保険金 ガンと診断確定され、標準的な治療の指針にもとづく治療をすべて受けたが効果がなかったなどと保険会社により判断されたとき住宅ローンがゼロ円になる。
先進医療給付金 ①責任開始日以後の傷害または疾病を直接の原因とする療養、②先進医療による療養、のいずれも満たす療養を受けたとき、被保険者の請求により給付金が支払われる。

機構団信の方は加入は任意です。健康上の理由で加入できなくてもフラット35を借りることが出来ます。

住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)では、保険料は銀行の負担ですが、加入は必須です。健康状態などから、この保険に加入できない場合は住宅ローンを借りることが出来ません。

さらに住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)では、全疾病保障にも加入できます。この保険料も銀行が負担します。なお、全疾病保障については加入できない場合でもフラット35(保証型)で住宅ローンを借りることが出来ます。

全疾病保障の内容はざっと以下のとおりです。

  • 8つの特定疾病及び重度慢性疾患で12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。
  • 8つの特定疾病及び重度慢性疾患以外でも入院により12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。

この「12か月連続して働けないor入院」という条件はかなり高いことは確かです。しかし、もし加入できるなら、もちろん入っておいた方がおトクですよね。

2018年8月以前にフラット35を借りた人ならメリットあり

言うまでもなく、借り換えるには借り換え費用が必要です。ここで言う、借り換えのメリットは、借り換え費用を払っても、完済までの総支払額でトータルでトクをするということを意味します。

今借りている金利から何パーセント下がれば、借り換えでメリットがあるか?これは一言で言い切ることが出来ません。借り換えメリットがあるかどうかは、以下の3つの要素によって決まるからです。

  • 借り換えに係る費用:安いほど借り換えメリットが出やすい
  • 借り換え時のローン残高:多いほど借り換えメリットが出やすい
  • 借り換えから完済までの期間:長いほど借り換えメリットが出やすい

たまに「住宅ローンを借りたばかりだから、借り換えてもメリットはないと思います。」と言う人がいますが、逆です。

借りたばかりのタイミングは、ローン残高が大きく、完済までの期間が長いので、むしろ借り換えメリットが出やすいのです。

借りてから間もなく金利が大きく下がると「しまった!もうすこし後の方が良かったかも…」と後悔するのですが、 借り換えによってメリットを出しやすいという面もあるのですね。

ではフラット35からフラット35への借り換えが可能になる1年前にフラット35で借りた場合を例に、2019年9月の予想金利で借り換えたなら幾らのメリットが出るのかシミュレーションしてみましょう。

2018年8月に1.34%でフラット35を借りた人は借り換え費用を払っても121万円儲かる

2019年9月の金利予想では住信SBIネット銀行フラット35(保証型)は借り換えで0.98%に下がると予想しています。

これに対してまる1年前の2018年8月のフラット35は1.34%でしたから、0.36%も安い金利に借り換えられるということになりますね。

では2019年9月に0.98%で借り換えたとしたら、幾らのメリットがあるのか、計算してみましょう。

以下の3つの側面からそのまま借り続ける場合と借り換えた場合を比較します。

  • 資金繰り面の比較
  • 借り換え費用の比較
  • 総支払額の比較
資金繰り面の比較

(単位:円)

当初3070万円 1年後3000万円 1年前フラット35金利1.34% 住信SBIフラット35(保証型)0.98%へ借り換え 差額
毎月返済 91,611 86,488 5,123
10年後残高 23,342,577 23,004,113 338,464

当初の借入は3070万円で1年後の現在の残高は3000万円とします。借り換えることで、毎月の返済額は5千円も低くなりますね。これが残り34年ありますのでトータルでは期待できそうです。

さらに金利が低い分だけ元本の減りも早くなります。10年後の残高では33万8千円もの差になっていますね。

借り換え費用の比較

(単位:円)

当初3070万円 1年後3000万円 1年前フラット35金利1.34% 住信SBIフラット35(保証型)0.98%へ借り換え 差額
印紙 0 20,000 -20,000
登録免許税 0 120,000 -120,000
事務手数料 0 648,000 -648,000
司法書士報酬 0 60,000 -60,000
合計 0 848,000 -848,000

借り換え時点の残高が3000万円の場合、トータルで84万8千円の借り換え費用がかかります。まとまったお金が必要ですが、この借り換え費用についてもフラット35(保証型)に含めて借りることが可能です。

では総支払額でどうなるか?やってみましょう。

総支払額の比較

(単位:円)

当初3070万円 1年後3000万円 1年前フラット35金利1.34% 住信SBIフラット35(保証型)0.98%へ借り換え 差額
借り換え費用 0 848,000 -848,000
返済額 37,377,288 35,287,104 2,090,184
住宅ローン減税 -2,673,400 -2,648,200 -25,200
合計 34,703,888 33,486,904 1,216,984

なんと!完済までの総支払額では121万円も借り換えがおトクという結果が出ました。借り換え費用は84万円と高いのですが、その後の返済で209万円も借り換えの方が少なくなるので、トータルでは逆転するのですね。

これがタイトルにある121万円儲かるという仕組みの解説です。

フラット35Sで当初0.25%引き下げでも借り換えた方が91万円トク

多くの人は当初の借入でフラット35「S」の適用を受けていると思います。一定以上の住宅性能水準を満たす家屋を取得し、性能評価書を提出すると当初の5年又は10年の間0.25%金利が引き下げになります。

2018年8月にこの「S」の適用を受けている場合でも、9月の予想金利ならば借り換えた方が51万円もおトクになるのです。

以下の2つの側面からそのまま借り続ける場合と借り換えた場合を比較します。

  • 資金繰り面の比較
  • 借り換え費用と総支払額の比較

借り換え費用の比較はさっきと同じなので総支払額に含めて検討します。

資金繰り面の比較

(単位:円)

当初3073万円 1年後3000万円 1年前フラット35S金利当初5年1.09%その後1.34% 住信SBIフラット35(保証型)0.98%へ借り換え 差額
毎月返済 88,041 86,488 1,553
6年目~返済 91,204 86,488 4,716
10年後残高 23,238,959 23,004,113 234,846

当初の借入は3073万円で1年後の現在の残高は3000万円とします。

借り換えることで、毎月の返済額は1.5千円低くなりますね。そして6年目からは4.7千円低くなります。

これが残り30年ありますので、「S」であったとしても当初の低い金利のときから借り換えのメリットがでています。

また、金利が低い分だけ元本の減りも早くなります。10年後の残高では23万4千円の差になっていますね。

借り換え費用と総支払額の比較

(単位:円)

当初3073万円 1年後3000万円 1年前フラット35S金利当初5年1.09%その後1.34% 住信SBIフラット35(保証型)0.98%へ借り換え 差額
借り換え費用 0 848,000 -848,000
返済額 37,059,408 35,287,104 1,772,304
住宅ローン減税 -2,660,700 -2,648,200 -12,500
合計 34,398,708 33,486,904 911,804

「S」で当初の金利が0.25%引き下げとなっていても、借り換えた方が総支払額では91万円もおトクという結果が出ました。借り換え費用は84万円と高いのですが、その後の返済で177万円も借り換えの方が少なくなるので、トータルでは逆転するのですね。

もし千日の金利予想が外れても51万円もトク!

ここまで読んで「イヤ、千日の予想は0.98%だけど、それが当たるとは限らないでしょう?だったらムダになるじゃん」と思う人もいるでしょう。

しかし、ムダにはなりません。2019年8月の金利1.05%で借り換えたとしても、ちゃんと51万円もトクになるのです。実際にやってみせましょう。

以下の2つの側面からフラット35Sでそのまま借り続ける場合と8月の実績の1.05%で借り換えた場合を比較します。

  • 資金繰り面の比較
  • 借り換え費用と総支払額の比較
資金繰り面の比較

(単位:円)

当初3073万円 1年後3000万円 1年前フラット35金利S当初5年1.09%その後1.34% 住信SBIフラット35(保証型)1.05%へ借り換え 差額
毎月返済 88,041 87,465 576
6年目~返済 91,204 87,465 3,739
10年後残高 23,238,959 23,069,446 169,513

当初の借入は3073万円で1年後の現在の残高は3000万円とします。

借り換えることで、毎月の返済額はわずかですが576円低くなりますね。そして6年目からは3739千円低くなります。

これが残り30年ありますので、「S」であったとしても当初の低い金利のときから借り換えのメリットがでています。また、10年後の残高では16万9千円少なくなっていますね。

借り換え費用と総支払額の比較

(単位:円)

物件5900万円 借入2900万円 1年前フラット35金利S当初5年1.09%その後1.34% 住信SBIフラット35(保証型)1.05%へ借り換え 差額
借り換え費用 0 848,000 -848,000
返済額 37,059,408 35,685,720 1,373,688
住宅ローン減税 -2,660,700 -2,651,900 -8,800
合計 34,398,708 33,881,820 516,888

2019年8月の1.05%で借りかえれば「S」の引き下げ中であっても総支払額では51万円もおトクという結果が出ました。

借り換え費用は84万円と高いのですが、その後の返済で137万円も借り換えの方が少なくなるので、トータルでは逆転するのです。それだけ今はフラット35の金利が下がっているのですよ。

申し込みから実行までは約1カ月なので早めに申込を!

ただ、8月の金利1.05%での借り換えは無理です。申込から実行までは早くても1カ月はかかります。なのでこれからだと9月の金利ということになります。

その9月の金利も、9月の初めに出た時点から申し込んでいると、9月には間に合いません。

千日の予想では、9月は下がるとしていますが、10月はまたどうなるか分かりません。

早めに仮審査に出しておくことをおススメします。住信SBIネット銀行への仮審査申込はネットのみです。

SBIマネープラザでプロに借り換えシミュレーションしてもらって確認も可能

ご自身のケースで幾ら借り換えメリットがあるのか?詳しく相談したい方は、SBIマネープラザがお勧めです。

住宅ローンアドバイザーがご相談者の資料を確認しながら、借り換えのシミュレーションまでやってくれます。いまなら来店者にAmazonギフト券のプレゼントもあります。

SBIマネープラザの来店予約は30秒で完了

私も過去に利用したことがあります。

ネット銀行でありながら、店舗での対応も可能というところが魅力ですね。

まとめ~セミナーでは借り換えの相談もOK

前回のブログでも書きましたが、関西(京都、六甲、梅田、なかもず)で千日太郎の住宅ローン無料セミナーを行います!

参加者には著著をプレゼントし、ご希望の方はセミナー後に個別の相談も受け付けます。

本やブログでは書けない業界裏事情、リアルタイムの情報を加味した今後の金利動向について、私の知るところを全て話す濃密な1時間です。

住宅ローンセミナーですので、既に住宅ローンを借りていて借り換えを検討している方もOKで、もちろんご相談も大歓迎です。

各会場で定員がありますので、お申込みはお早目にどうぞ!

  • 2019年8月21日に機構債の表面利率が発表されたため、金利の予想を更新しました。最初との誤差は0.01%です。
  • 2019年8月31日に確定しましたので、更新しました。最初との誤差は0.02%です。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最近はビックリするくらいに金利が下がっていますね。既に過去にフラット35を借りている人からは「今だったらよかったのに」という声もあります。

しかし、1年経過していて、遅れも無く払っていれば、住信SBIネット銀行への借り換えも可能であり、100万単位でメリットが出る状況なんですよね。

気になる方は、千日太郎にご相談いただければ答えますが、今からですと先に仮審査に出しておいた方良いと思います。

また、youtubeで住宅ローンセミナーの内容を一部公開していますので、良かったら観てみてくださいね。

2019年8月13日

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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