千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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消費増税後に2019年度の住宅ローン減税で一番トクする購入方法と住宅ローン教えます

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消費増税の影響の少ない中古住宅を買って住宅ローン減税と国の補助金をフルに受ける作戦

どうも千日です。政府税調の税制改正大綱が公表され、住宅ローン減税(税額控除)を受けられる期間を現在の10年から3年延長することで決まりました。いち早く、この新住宅ローン減税で増税後に最も得するマイホームの買い方を教えます。

聞いても「何がトクかは人による」「場合による」と言われるかもしれません。しかし、千日のブログではあらゆるケース(購入金額と借入金額、年収)で増税前と増税後の一覧表を公開しています。

この検証で明らかになった、増税後の最もお得な買い方と住宅ローンについて、伝授したいと思います。

では始めましょう。

2019年10月増税後の住宅ローン減税のポイント

まず、最初に確認しておきましょう。新しい住宅ローン減税の詳細は以下のとおりです。

10%の消費税が適用される場合に3年延長になる

2019年10月から消費税が10%になります。そして、10%の消費税が適用される住宅を購入した人について新しい住宅ローン減税が適用されて3年延長となります。

ただし、10月以降の引き渡しであっても8%の消費税となる経過措置がありますので注意が必要です。経過措置によって8%の消費税になった人は旧住宅ローン減税のままで10年です。

こちらの図が、経過措置の内容です。

消費増税はいつの契約、引き渡しからか?(経過措置の解説)

工務店などに建築を依頼する注文住宅の場合は2019年4月以降の契約かつ10月以降の引き渡し、建売住宅とマンションは2019年10月以降の引き渡し物件が対象です。

いずれも2020年末までに引き渡される契約に限られます。

注文住宅の場合、2019年4月以降に契約しても、同年10月までに引き渡された場合は消費税8%なので、新しい住宅ローン減税の対象に入りません。

また、3月までに契約した場合、同年10月以降に引き渡されても消費税8%なので、対象に入りません。

8%か10%かというのは、選択適用ではなく、上記の条件での強制適用になります。契約のタイミングと引渡しのタイミングには十分に注意してくださいね。

延長する3年間の住宅ローン減税の上限は中古住宅でも40万円(or50万円) 

2019年改正住宅ローン減税は3年延長され、以下のようになることは報道されているとおりです。

  • 住宅ローン減税を今の10年から3年延長する。
  • 延長する3年間は、建物価格の2%の3等分借入残高の1%どちらか少ない方の金額。

現行法の住宅ローン減税では建物の種類によって4種の上限が定められています。

一般の人から購入する中古住宅の価格には消費税が課税されません。つまり増税の影響が少ないですので、住宅ローン減税も少な目になっているのですね。

10年間の住宅ローン減税の上限 新築 中古
一般の住宅 40万円 20万円
長期優良住宅 50万円 30万円

ちなみに現在の住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残高の1%を所得税等から最大10年にわたり還付(返金される)ものですが1回の上限は購入する不動産の種類によって上表のように決められています。

これは新しい住宅ローン控除についても同じです。ただし、11年目から13年目については新築と中古で差は設けられていないのですよ。つまり以下のようになっています。

11年目から13年目の住宅ローン減税の上限 新築 中古
一般の住宅 40万円 40万円
長期優良住宅 50万円 50万円

中古住宅を購入する場合は住宅ローン減税が少ないですが、もともと消費税がかからない(=消費増税の影響がない)のに住宅ローン減税が受けられるので丸儲けです。

さらに今回の増税に伴う住宅ローン減税の3年延長では、延長する期間の住宅ローン減税の上限は新築でも中古でも同じになっています。つまり、中古住宅を購入すれば便乗で減税をフルに受けられるということです。

新築マンションと中古マンションで増税後を比較

文章の説明だけではいまひとつピンと来ないかもしれませんので、実際にどれだけ違うのか?分かりやすく比較してみたいと思います。

新築マンションと中古マンションの消費増税影響額の比較

まず基本ですが、不動産の価格は土地と建物から構成されています。ただし土地の価格には消費税がかかりません。消費税がかかるのは建物だけです。

そして、一般の人から中古住宅を購入する場合は、建物の価格にも消費税がかかりません。ブックオフに古本を売っても消費税をもらわないのと同じ理屈です。つまり、新築と中古で消費増税の影響を表すと以下のようになります。

【前提条件】

購入価格=住宅ローン借入のフルローンで建物の価格は不動産価格の2分の1としました。

消費増税影響 新築マンション 中古マンション
建物価格(不動産の1/2) ×2% 1% なし
仲介手数料3% ×2% なし 0.06%
融資手数料2% ×2% 0.04% 0.04%
その他費用50万 ×2% 1万円 1万円
合計(購入価格の何%か) 1.04%+1万円 0.1%+1万円

ザックリですが、例えば4000万円の新築マンションを増税後に買った場合の8%から10%への増税による影響は4000万×1.04%+1万円=42.6万円という感じで簡易に計算できます。

もし同じ価格の中古マンションを買ったら、消費増税の影響は4000万×0.1%+1万円=5万円です。桁が一つ違うんですよ。この位なら「ちょっと値引きしてほしい」と言えば無理なく引いてもらえる金額です。

さらに、住宅ローン減税が3年延長されて、その上限は新築の場合と同じなんですね。

では住宅ローン減税の比較もやってみましょう。

一般の新築マンションでは増税前の方が微妙にお得

新しい住宅ローン減税は3年延長で建物価格の2%の3等分と年末の住宅ローン残高の1%の低い方です。

下表では消費増税の影響額と住宅ローン減税のローン1%と建物2%を比較できるようにしています。

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 13年 ローン1% 建物2%
1000万 114 872 1,085 213 100
1500万 166 1,307 1,627 319 150
2000万 218 1,743 2,169 426 200
2500万 270 2,179 2,711 532 250
3000万 322 2,615 3,254 639 300
3500万 374 3,051 3,796 745 350
4000万 426 3,486 4,338 852 400
4500万 478 3,824 4,783 958 450
5000万 530 3,974 5,039 1,065 500
5500万 582 4,000 5,166 1,166 550
6000万 634 4,000 5,200 1,200 600
6500万 686 4,000 5,200 1,200 650
7000万 738 4,000 5,200 1,200 700
7500万 790 4,000 5,200 1,200 750
8000万 842 4,000 5,200 1,200 800

上限は1年で40万円ですので、3年延長でマックスは120万円ですが、建物の価格が半分を占めている場合は、まず11年目から13年目で40万円に届くことがありません。

なので、新しい住宅ローン減税によって増える住宅ローン減税額をザックリ知りたい場合は建物の価格の2%と思っておいて良いと思います。

ザックリですが、新築マンションの場合は増税前の方が少しお得ということになりますね。

ただ、微妙な差です。上記は住宅ローン減税だけで比較したものです。

消費増税に伴ってすまい給付金が拡充されること、その他のキャッシュバック制度などもある(であろう)ことを踏まえれば、増税後の方が若干お得になるでしょう。

中古マンションでは増税後が確実にお得

これに対して、中古マンションでは住宅ローン減税の拡大だけで、増税後の方が確実にお得になるという結果になります。

(単位:千円)

価格=借入 増税影響 住宅ローン控除延長影響
10年 13年 ローン1% 建物2%
1000万 21 872 1,085 213 100
1500万 26 1,307 1,627 319 150
2000万 31 1,743 2,169 426 200
2500万 36 1,987 2,520 532 250
3000万 41 2,000 2,639 639 300
3500万 46 2,000 2,745 745 350
4000万 51 2,000 2,852 852 400
4500万 56 2,000 2,958 958 450
5000万 61 2,000 3,065 1,065 500
5500万 66 2,000 3,166 1,166 550
6000万 71 2,000 3,200 1,200 600
6500万 76 2,000 3,200 1,200 600
7000万 81 2,000 3,200 1,200 600
7500万 86 2,000 3,200 1,200 600
8000万 91 2,000 3,200 1,200 600

(注)適用年の1年目から10年目までの各年の控除額は現行と同様の20万円、11年目から13年目までの各年は40万円が限度となる。

消費増税の影響が数万円に対して、住宅ローン減税は数十万円単位ですよね。

冒頭で述べましたように、中古住宅の場合は消費増税の影響はほとんど無いんですけど、景気対策としての住宅ローン減税の恩恵は新築と同じように受けられるので丸儲けなのです。

消費増税後のおすすめ住宅と住宅ローンは?

なので、お勧めの住宅はここまで読んだ方はわかりますよね、中古住宅です。

さらに中古住宅を購入するのであれば、これをリノベーションして耐震性や省エネ性能を向上させることで各種の補助金がもらえることがあります。

なので、

中古住宅を購入してリノベーションするのが、今のトレンドにマッチしたマイホームの買い方だと言えるでしょう。

フラット35リノベでフラット35の金利からマイナス0.5%

特に千日が今回の住宅ローン減税を見て思ったのは、消費増税後に中古住宅を購入してフラット35リノベで住宅ローンを借りれば一番お得だなということです。

フラット35リノベは国の補助金制度です。

フラット35の金利が当初5年又は10年間にわたり0.5%を国が肩代わりしてくれるもので、中古住宅を取得して、省エネルギー・耐震性等の住宅性能を一定以上向上させる性能向上リフォームを行うことが条件です。

「リノベ」はフラット35国内最大手のアルヒの豊富なデータを利用する

フラット35リノベならば、フラット35の取り扱い件数で国内最大手のアルヒがオススメです。

どんな性能向上リフォームをすれば「リノベ」の条件を満たすのか?アルヒが最も過去のデータを豊富に持っています。そのデータを生かしてARUHI presents 本当に住みやすい街大賞 2019を公開したりしています。過去の中古マンションはデータベースでリスト化されています。

リノベの申請ではアルヒ一択でしょう。

フラット35の取り扱い業界最大手☟

アルヒのスーパーフラットと組み合わせるとスゴイことになる 

また、頭金を2割入れることでフラット35の金利を0.1%引き下げるスーパーフラット8という商品があり、この『リノベ』との併用も可能です。

つまり、リノベとスーパーフラット8を併用すると当初の10年or5年は0.6%も金利が引き下げになります!

また、フラット35は団信が任意加入で団信不加入とすると、団信込みの金利から0.2%引き下げとなりますが、スーパーフラットで団信不加入とすると、その金利から0.28%引き下げとなるのです。

30代前半までならば、団信よりも一般の生命保険の収入保障の方が割安です。一般の生命保険なら支払が厳しいときは退会して、また入りなおすこともできます。

つまり、これらの金利引き下げを全部入りにするとすごいことになります。

  • リノベで当初10年(or5年)0.5%引き下げ
  • スーパーフラットで全期間0.1%引き下げ
  • 団信不加入で全期間0.28%引き下げ

当初の10年(or5年)は0.88%も引き下げになる!

その後はずっと固定で0.38%も引き下げになる!

しかも35年固定です。こんな住宅ローン他にあります?聞いたことないです。

おそらくこれが消費増税後の最強の住宅ローンでしょう。

  • 消費増税後に中古住宅を購入すれば住宅ローン減税だけでトクする。
  • さらに性能向上リノベ工事によって基準を満たせば0.5%引き下げ
  • スーパーフラット8で0.1%金利引き下げ
  • スーパーフラット団信不加入(別途生命保険に入る)で0.28%金利引き下げ

スーパーフラットの申込はこちら☟

まとめ~2019年の住宅ローン減税と長期金利の今後のポイント

家を建てる、購入するというのは、個人としては人生でもっとも大きなお金を動かすことであり、個人レベルで目に見えて社会経済に貢献することでもあります。

ですから国は、私たちが家を購入しやすくするために減税制度や補助金制度でその後押しをしているのです。

マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで何百万円もの違いが出てきます。

また現在、長期金利が下降トレンドに入りました。14日の日本の長期金利は一時5カ月ぶりに0.025%にまで低下したそうです。来年の2019年は再びマイナス金利に入る可能性もあります。

長期金利が下がっている局面で、確実に金利が下がるのはフラット35です。消費増税よりも前の2019年に引き渡しを予定している人は、まず審査に出しておくことをお勧めします。

千日太郎に出会った皆様が家と住宅ローンで賢い選択をし、素敵な人生を送られることを願っています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

ザイオンラインの記事では中古住宅について3年の延長は無い旨となっておりますが、解釈による部分があること、また、国会で決議される前段階のものであることから、中古住宅についても3年の延長があるという前提の記事となっております。

あくまで確定前情報によっていることをご了承下さいね。

今回の記事は増税後の住宅ローン記事として、専門家が一番詳しい内容を一番早く出しているものです。友人や親せきなど家を購入される人が居れば、ぜひ教えてあげてください。

マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで何百万円もの違いが出てきます。

知っているか知らないかだけで大きな違いが出てくるポイントです。

 

本書では、減税制度と補助金制度を最大限に利用する方法だけでなく、受けられる条件のポイントについても網羅しています。全国の大型書店と通販で発売中です。

おかげさまで好評で、発売から10カ月でもう3刷となっています。

是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年12月15日

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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