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2019年6月以降の金利動向予想~出るか?消費増税後の最適住宅ローン「13年固定金利」

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2019年6月の住宅ローン金利予想とお勧め住宅ローン…そしてまだ見ぬ「13年固定金利」とは?

どうも千日です。2019年の3月から4月にかけては長期金利の低下ムードに反して住宅ローンは横ばい、そして4月から5月にかけては若干の上昇となっています。

まず、フラット35の金利は1.27%から1.29%へ0.02ポイントの上昇となりました。

フラット35団信込み 4月 5月 増減
21~35年 1.27% 1.29% +0.02%
10~20年 1.21% 1.23% +0.02%

フラット35の金利は長期金利と連動するのがセオリーです。今回のフラット35の金利上昇は、機構債の公開直前に前月より約0.018%上昇した長期金利のトレンドを反映したものです。

4月から5月にかけてのフラット35の上昇

それを受けて民間金融機関では、特に長期の固定金利を上げてきた感じです。

今日は5月の住宅ローン金利が出そろったところで、一足先に6月以降の住宅ローン動向について、千日太郎が独自の分析を行います。

住宅ローンは銀行の商品です。そして、その金利は商品の価格です。商品の価格は売る側の思惑を色濃く反映するのです。

なお、最新の住宅ローン金利動向からおすすめする住宅ローンについては、この二つを読んでくださいね。本日更新しました。

毎月更新!千日太郎の金利先読み住宅ローンランキング

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民間銀行の住宅ローン金利の動向

民間住宅ローンは、フラット35の金利を見ながら自行の長期の固定金利を上げてきたという状況と見ています。

10年までの比較的短期の固定金利はそのまま据え置きとし、20年以上の比較的長期の金利については上げてきました。

フラット35の上昇に対して金利を据え置いた銀行

まずはフラット35の金利上昇に対して主力の住宅ローン金利を据え置いた銀行から見ていきましょう。

三菱UFJ銀行の3年固定と10年固定

三菱UFJ銀行は3年固定、10年固定が主力商品です。比較的短期の固定金利を主力としているので、フラット35の金利動向に影響を受けない銀行と言えますね。

今後も三菱UFJ銀行に固有の変動要因がなければこの水準で推移していくでしょう。

三菱UFJ銀行 4月 5月 増減
変動 0.525% 0.525% -
3年固定 0.39% 0.39% -
10年固定 0.69% 0.69% -

三菱UFJ銀行の3年固定のメリットは以下の3つです。

  1. 当初固定の3年がメガバンクの変動金利よりも低金利。
  2. 3年の固定期間が終わった後も基準金利からの引き下げ幅が1.85%もあり変動なら0.625%と低金利。
  3. 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金がある。

三菱UFJ銀行の10年固定のメリットは以下の3つです。

  1. 当初固定期間終了後の店頭金利からの引き下げ額は1.6%と大きい。
  2. 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金がある。
  3. いくらか繰り上げ返済して継続するという選択肢の広さが魅力。

ネット専用で低金利(公式サイトへ)☟

じぶん銀行(au住宅ローン)の変動金利と10年固定

じぶん銀行は三菱UFJ銀行グループのネット銀行です。変動金利と10年固定金利が主力商品で、どちらも短期ですから、フラット35の金利の影響を受けにくいのは同じです。

じぶん銀行(au住宅ローン) 4月 5月 増減
変動 0.457% 0.457% -
10年固定 0.59% 0.59% -
20年固定 1.293% 1.293% -

じぶん銀行は金利上乗せ無しの団信の保障が手厚いことで有名です。まず、通常の団信では死亡と高度障害で住宅ローンがゼロ円となりますが、じぶん銀行の団信は、6か月の余命宣告でゼロ円になる上に…

  • ガンと診断された時点で住宅ローン残高が半分になります(ガン50%保障)。
  • それだけではなく、全ての病気とケガで入院が180日以上となった場合住宅ローンがゼロ円になります(全疾病保障)。

金利上乗せ無しでガン診断保障と全疾病保障が付帯するのはじぶん銀行だけです。しかも金利は低金利なのでオススメしています。

ガン診断保障と全疾病保障が金利上乗せ無し!☟

さらにauユーザーの方ならば、au住宅ローンがオススメです。これは三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行です。

金利や、団信(ガン50保障と全疾病保障)は全く同じものです。

それに加えて最大40000円分のキャッシュバックが受けられるという特典があります。

auユーザならじぶん銀行と同じ金利と保障に加え40,000円分のキャッシュバック(公式サイトへ)☟

6月以降の民間銀行の変動金利~10年固定の金利動向は?

もし、今後長期金利が大きく下がっても、今の水準よりもさらに下げるということは無いでしょうね。

下げるインセンティブが無いからです。6月から夏までの間はあまり人の移動が無い時期です。少ないパイを取り合うのに、金利引き下げをやってもしょうがないという考えになるんですね。

これは前回の記事でも解説した民間金融機関に特有の営業方針です。

フラット35の上昇に合わせて金利を上げた銀行

次は4月から5月にかけて、金利を上げてきた銀行について見ていきます。

三井住友信託銀行の20年固定と30年固定

三井住友信託銀行の主力商品は20年超の固定金利を主力とする銀行ですね。変動金利と10年固定は変わらずで20年固定と30年固定で0.03%の上昇となっています。

三井住友信託 4月 5月 増減
変動 0.475% 0.475% -
10年固定 0.65% 0.65% -
20年固定 1.07% 1.10% +0.03%
30年固定 1.12% 1.15% +0.03%
みずほ銀行の30年固定と35年固定

みずほ銀行の主力商品も30年以上の固定金利を主力とする銀行ですね。30年固定と35年固定で0.04%の上昇となっています。

みずほ銀行 4月 5月 増減
30年固定 1.215% 1.255% +0.04%
35年固定 1.235% 1.275% +0.04%
6月以降の民間銀行の20年固定、30年固定の金利動向は?

三井住友信託とみずほ銀行に共通することは、どちらもフラット35よりも低金利ということです。

つまり、フラット35の金利が上がったのならば、同じ上がり幅で金利を上げてもお客がフラット35に逃げていかないということです。

長期の固定金利について、6月は上記の意図を反映した動きになるでしょう。

  • フラット35の金利が上がったら、それに合わせて上がる。
  • フラット35の金利が下がったら、横ばいor少し下げる。

6月のフラット35の金利予想は連休明けがポイント

住宅ローンのフラット35を融資するのは住宅金融支援機構という国の機関であり、その事務代行を民間の銀行が行う「公」と「民」のコラボで行っています。

住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債(RMBS・住宅ローン債権担保証券)」という形で販売するという仕組みになっています。

この機構債の表面利率は毎月20日ごろに発表されます。つまり、翌月のフラット35の金利のもとになる金利が前もって発表されるということです。

前月の20日ごろの長期金利(10年国債利回り)と発表された機構債の表面利率、翌月のフラット35の金利を時系列に見ていくと連動していることがよくわかります。

10年国債利回り、機構債表面利率、フラット35の推移

連休明けの長期金利に注目

そして、4月の日本の長期金利と米国の長期金利の推移は以下のようになっています。

5月のフラット35の金利の元になる機構債の発表は4月17日だったので、ちょうど日米の長期金利が4月の中で一番高いタイミングだったのですね。

4月の長期金利の動向

今年のゴールデンウィークは10連休で、この間は取引もお休みで金利の変動はありません。スタートするのは連休明けの5月7日からです。

そうなると、5月7日から20日(6月の機構債発表)まで2週間ほどですね。連休明けのトレンドを引きずって、長期金利が推移する可能性があります。

連休に入る直前は下落トレンドでしたが、それが連休明けにどうなるか?というところに注目して見ておくと、20日の動向が読めるでしょう。

6月のフラット35金利予想は千日太郎【連載】今後の住宅ローン金利と業界動向|ARUHIマガジンで最速で行いますので、読んでくださいね。

フラット35の金利は1.1%台までは下がるポテンシャルがある

もしも大きく長期金利が下落する事件が発生したとして、民間銀行が金利を下げ渋った場合であっても、ちゃんと金利を下げる可能性が高いのはフラット35です。

今後、長期金利がマイナス0.2%まで下がることがあるとしたら、フラット35の金利は1.1%台くらいになると予想しています。

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消費増税に合わせた新商品「13年固定金利」は出るか?

2019年10月1日に消費税が10%に増税となることが決まっていますね。その代りに増税後の住宅ローン減税は現行の10年から13年に延長されることが予定されています。

  • 住宅ローン減税を今の10年から3年延長する。
  • 延長する3年間は、建物価格の2%の3等分と借入残高の1%のどちらか少ない方の金額。

住宅ローン減税の適用を受けると、住宅ローン残高の1%が所得税等からキャッシュバックされますので、住宅ローン残高は多い方がトクです。

現在、主要銀行が10年固定金利に力を入れているのは、この住宅ローン減税が理由の一つなんです。以下のように私たちと金融機関の利害が比較的一致しやすい商品なのですね。

10年固定と住宅ローン減税 私たち=債務者 金融機関=債権者
金利が10年固定されている 金利が上がる心配がない 10年間は確定した利息収入がある
住宅ローン減税も10年 繰上返済しない方がトク 繰上返済されないので予定通りの利息を受け取れる

ポイントは金利の固定されている10年と住宅ローン減税の期間10年が一致していることです。

しかし、消費増税後は住宅ローン減税が13年になるのですよ。

そうすると、私たち利用者としては13年間金利が固定されている商品があった方が使いやすいわけです。

さらに金融機関にとっても、繰上げ返済されない期間も10年よりも13年の方が収入が増えるわけですね。

なので、今後13年固定金利という新商品が出る可能性は十分にあると思います。 金利水準としては20年固定と10年固定の間くらいの金利となるでしょう。

住宅ローン減税が1%ですので、13年固定金利は1%未満が望ましいですね。そういう商品が出ればかなり人気が出るだろうなと思います。もし出たら、これからの住宅ローンの最適解になるんじゃないでしょうか。

この13年固定が出るか?出ないか?はまだ分からないですが、早くから住宅ローンを一つに絞ってしまうのではなく、異なる複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って最後に一番有利な商品に決めることをお勧めしています。

特にこの記事でご紹介している金融機関はどれも住宅ローンに力を入れているので、これからも魅力的な商品を開発してくれると期待しています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

予想は記事の執筆時点で公開されている情報に基づき、千日太郎が予想をしたものです。したがって実際の金利の動向と異なってくることは大いにあり得ることです。

それをご了承のうえでご利用くださいませ。

最近は本を読んで千日太郎を知り、ご相談して下さる方が増えてきました。嬉しいことです!全国の大型書店と通販で発売中です。

そしてこのたび第4刷が決定しました!ありがとうございます。また、第4刷の内容は消費増税を反映して加筆修正しています。加えて文中で参考として出している統計情報なども新しくしました。

 

ご意見やご質問があれば、メール等でお寄せください大歓迎です。

そして、13年固定金利というのはまだ誰もネット上で書いたことの無い商品ですので、これが現実に出ればめっちゃ嬉しいですね!

2019年4月29日

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