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【金利予想】2019年4月のフラット35金利は日銀買いオペ結果から1.27%

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2019年4月のフラット35は1.27%

どうも千日です。機構債の表面利率が発表されました。前月の0.32%から0.01%下がり0.31%となっています。従ってフラット35の金利も0.01%下がるでしょう。と予想したのですが、フタを開ければ横ばいの金利となりました。

非常に狭いレンジでの微妙な上下を繰り返していますね。4月のフラット35金利の指標となる機構債の発表(3月の中旬)までは、上昇要因と下降要因が拮抗してきりもみ状態が続くと見ています。

フラット35
4月確定
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.21% 1.01%
21年~35年 1.27% 1.07%

ちなみに2019年3月の実績は以下のとおりでした。

フラット35
3月実績
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.22% 1.02%
21年~35年 1.27% 1.07%

4月のフラット35金利はどうなるのか?分かりやすく解説します。

当分の間は長期金利は0%で推移するか?

長期金利は「新発10年国債利回り」とも言われるように、債券の需給関係によって上下します。

  • 安全資産に人気が集まり→債券価格が上がる→債券の利回りが下がる。
  • リスク投資に人気が集まり→債券価格が下がる→債券の利回りが上がる。

日銀はこの債券市場に介入して長期金利を操作する「イールドカーブ・コントロール政策」を行っているのですね。

まず基本から解説しておきましょう。

債券価格が下がると金利が上がる相関関係

  • 債券価格が上がると長期金利は下がる。
  • 債券価格が下がると長期金利は上がる。

債券価格と長期金利はこうした相関関係にあります。

金利=利回りとは投資した元本に対して投資の成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合です。

例えば、額面金額100円、券面利率2.0%の国債の価格が100円の場合、券面利率は2%です。つまり100円に対して毎年2円の利息が貰えて、10年後の満期には100円の元本が返ってきます。

100円投資して毎年2円の利益ですから、運用利回りは年2%です。

例えば、額面100円の国債が105円に値上がりしている時に買えば、毎年2円の利息を貰えますけど、満期で返って来るのは額面の100円だけです。

購入価格との差額であるマイナス5円を値下がり(キャピタルロス)として被ることになります。105円投資して毎年1.5円の利益ですから、1.5÷105で運用利回りは1.4%です。

額面100円表面利率2.0%
債券価格 95円 100円 105円
利息 20円 20円 20円
満期 100円 100円 100円
リターン 95円投資して120円返ってくる 100円投資して120円返ってくる 105円投資して120円返ってくる
利回り 2.60% 2% 1.40%

このように、投資家が債券を売り買いして債券価格が上下して金利が動いているという面もあるのです。

日銀は債券価格をコントロールして長期金利をコントロールしている

日銀のイールドカーブコントロール政策は、債券価格を通じて長期金利をコントロールしています、

日銀が市場から国債を一定の指値(価格を指定)で買い上げるということで、市場の債券価格をコントロールしているのです。

投資家に対して「このくらいの価格なら日銀が買ってくれるだろう」という期待を持たせることで、日銀の考える債券価格=利回り(長期金利)に誘導しようとする狙いです。

日銀は長期金利を0%に誘導すると同時に、0%から上下0.2%程度の変動についてはある程度は許容するとしているのです。

ある意味、今の長期金利の推移は、日銀が表向きにしている想定の範囲内で推移していると言えるのですね。

金利上昇の理由は日銀の買入減額懸念

2月後半から3月上旬にかけて長期金利が上がったのは、日銀の3月国債買い入れオペ方針で実施回数を減らしたことが理由だと言われています。

「国債を持っていても、日銀が買ってくれなくなるのでは…?」

こういう不安が広がって、そうなる前に手放そうとする人が増え、債券価格が下がり→利回りが上がるという現象が起こったのです。

2019年の日本の長期金利はどこまで上下するか?

今後の日本の長期金利の動向を考えるうえでは、米国の長期金利との連動にも注視しなければなりません。

以下のグラフは日米長期金利の終値の推移を2018年10月1日から2019年3月5日まで重ねたものです。

日米長期金利の推移201810から201903

  • 左の目盛り、青色の折れ線グラフは日本の長期金利
  • 右の目盛り、オレンジ色の折れ線グラフは米国の長期金利

2018年11月ごろまでは日本の0%=米国の2.9%で概ね重なっていました。日米の長期金利の金利差は日本のバブル崩壊後から今まで概ね3%前後で維持されてきています。

それが2019年に入ると米国の方が低く沈み込んでいます。主に米中貿易戦争や英国EU離脱などの国外の変動要因が大きく、日本はそれに引っ張られているような状態です。

さらに、日本はこれから10月に消費増税を控えています。消費増税よって大きな混乱が発生したら、マイナス0.15%くらいまで下がることは有り得るでしょう。可能性の高いラインとしてはプラスマイナス0.1%くらいですね。

f:id:sennich:20190306143940j:image

日銀は昨年の金融緩和政策修正で長期金利を上下0.2%まで許容するとしていますので、0.1%から0.15%程度は下がっても許容範囲内ということです。

日銀としては金利が下がるのを黙認しているだけで一定の金融緩和の効果があるということになりますね。

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マイナス金利はいつまで続くか?

ただ、日銀のホンネとしては金利を上げたいはずです、低金利による主要金融機関の利益圧迫も長期化していてかなり深刻になってきていますからね。

具体的なやり方としては昨年の政策修正でやったように「上下〇%まで認容する」という長期金利の認容幅を拡大するという方法になるでしょう。

しかし、2019年10月には消費増税がありますので、なかなかそういう方向には行けないです。下手したらもっとマイナスの方に振れてしまうリスクもあります。

なので、消費増税を済ませて平常運転となるまでの間は、日銀としてもどうにも動けないのです。

となると、2019年長期金利は今の金利水準が続く可能性が高いでしょう。

長期金利とフラット35(機構債の表面利率)の関係

フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。

2019年長期金利の予想

機関投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は金融市場の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

その長期金利の指標となる新発10年国債利回りの推移とフラット35(機構債の表面利率)の推移を並べてみましょう。

10年国債利回りとフラット35(機構債表面利率)の推移

グラフで推移を見ると10年国債利回りとフラット35の機構債表面利率、フラット35の金利はほぼ連動していることが見て取れます。

国債利回り、機構債、フラット35の連動

年月 10年国債 機構債 フラット35
2017年10月 0.04% 0.42% 1.36%
2017年11月 0.06% 0.43% 1.37%
2017年12月 0.03% 0.40% 1.34%
2018年1月 0.05% 0.42% 1.36%
2018年2月 0.08% 0.46% 1.40%
2018年3月 0.06% 0.42% 1.36%
2018年4月 0.05% 0.40% 1.35%
2018年5月 0.04% 0.40% 1.35%
2018年6月 0.06% 0.42% 1.37%
2018年7月 0.03% 0.39% 1.34%
2018年8月 0.04% 0.39% 1.34%
2018年9月 0.09% 0.44% 1.39%
2018年10月 0.12% 0.47% 1.41%
2018年11月 0.15% 0.50% 1.45%
2018年12月 0.11% 0.46% 1.41%
2019年1月 0.03% 0.38% 1.33%
2019年2月 0.00% 0.36% 1.31%
2019年3月 -0.04% 0.32% 1.27%
2019年4月 -0.04% 0.31% 1.27%

(注)年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2019年4月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は3月20日ですので、2019年4月には3月19日終値の金利を書いています。

2019年4月のフラット35の金利は1.27%で横ばい

2019年4月フラット35と長期金利の推移

直近の長期金利は-0.04%ですので、前回の機構債が決まった時の-0.04%と同じです。これに対して機構債は0.01%下がりました。

  • 長期金利が前月から横ばい
  • 機構債0.01%下がる
  • フラット35の金利も0.01%下がる

しかし、フラット35の金利は横ばいとなりました。ここで0.01%下げなかったところに住宅金融支援機構のなんらかの意図を感じますね。

さらに大きく下がる可能性を考えていったんこの4月を踊り場としたのかもしれません。

2019年のフラット35の金利は1.30%で推移する

年度のフラット35の金利予想を更新しました。

2018年度は1.38%で推移すると予想しており、ほぼ的中しました。

2019年は前述のとおり、長期金利が0%付近から若干マイナスよりで停滞すると予想しています。よって1.3%前後で推移するということになります。2018年度から2019年度の推移を見てみましょう。

2018年度は1.38%前後で推移した

2018年 フラット35 期間21~35年
1月 1.36%
2月 1.40%
3月 1.36%
4月 1.35%
5月 1.35%
6月 1.37%
7月 1.34%
8月 1.34%
9月 1.39%
10月 1.41%
11月 1.45%
12月 1.41%

2018年度の長期金利は上昇基調でしたが政府として住宅需要に配慮し、フラット35の金利を1.38%程度に抑えたいという思惑がではないかと推理していました。

フタを開ければおおむね私の予想どおりに推移しましたね。

そして2019年は再びマイナス金利になりました。

2019年度は1.30%前後で推移すると予想

2019年 フラット35 期間21~35年
1月 1.33%
2月 1.31%
3月 1.27%
4月 1.27%

2018年は1.38%と予想していましたが、2019年度は年間を通して長期金利の停滞が続くと予想し、1.30%前後と予想しています。

今後はその答え合わせということになりますね。いまのところ、ほぼ的中していると言って良いでしょう。

フラット35のオススメ住宅ローンはアルヒ(ARUHI)

フラット35は安心の固定金利です。今後金利がどれだけ上がったとしても、実行時の金利が絶対に変わらない唯一の住宅ローンです。

そのフラット35で一番のオススメはアルヒです。フラット35の取り扱いでは国内最大手であり、住宅ローンそのものの取り扱いでも国内5位です。メガバンクと比較しても遜色のない大手です。

全国175店舗で対面の相談を受け付けるフラット35業界最大手

アルヒ(ARUHI)は本審査のスピードが早いことで有名です。仮審査は当日、本審査も最短3営業日という革命的な早さです。

私は今回アルヒで本審査を通したのですが、マジで3営業日目の午前中に承認の電話が来ました。私は自営業ですからもっと時間がかかるだろうと思ってましたので、ビックリしました!

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またWebでも簡単に申込できますよ。こちら私の体験記です。

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アルヒ(ARUHI)スーパーフラット8と9

アルヒの独自商品である「ARUHIスーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げています。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入し、その後スーパーフラット借り換えもスタートしています。

概要は以下の通りです。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

頭金1割でも金利引き下げあり☟

複数の金利タイプで審査を通しておきましょう

基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いていますので、フラット35はオススメしやすい金利タイプです。

また、姉妹サイトの住宅ローン年齢・年収別パーフェクトランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは年齢・年収別にマッチする住宅ローンを数ある金利タイプからランキングしています。

世帯年収(万円) 年齢
20代 30代 40代 50代以上
400未満 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
400~600
600~800 30代600~1200 40代600~1200
800~1000 20代800以上
1000~1200 50代1000以上
1200~1500 30代1200以上 40代1200以上
1500~2000
2000以上

このランキングの上位から複数の住宅ローンで本審査に通しておくことをお勧めしています。 

住宅ローン金利は金融市場の影響をモロに受けます。投資家でもないのにそうした市場の動きに影響を受けてしまうのですよね。

住宅ローンで家を買う人は、まさに数千万円という元本でもって金融市場に参加しているのだ、という心構えでいる必要があるのですよ。複数に審査に出すのは無料で出来るリスクの分散なのです。

  • 2019年3月20日に機構債の表面利率が発表されたため、更新しました。
  • 2019年3月29日にフラット35の確定金利を更新しました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

ここで書いている金利予想は、あくまで執筆時点の公開情報に基づいて千日太郎個人が予想したものです。従って、実際の金利の動きとは違ってくる可能性は大いにあり得ることです。

それをご了承の上、用法用量を守ってご利用くださいネ。

今回は私自身も住宅ローンユーザーで、フラット35が本命です。今回ばかりは外れたら私も損をしますので、どうかこらえてください笑。

しかし、フラットの金利は歴史的な安さですし、後から賃貸に出しやすいなど、普通に考えてすごく魅力のある住宅ローンですからね。後悔することは無いでしょう。

一応、フラット35以外でも保険として民間の住宅ローンにもいくつか審査を出す予定ですが、個人的に注目しているのは三菱UFJ銀行の3年固定です。

  • メガバンクの変動金利より低金利で3年間固定される。
  • 固定期間が終わっても今の基準金利なら0.625%と十分に低金利

 

審査の申込はこちらから☟

2018年3月6日

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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