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住宅ローン金利予想 カテゴリーの記事一覧 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
どうも千日です。2019年12月のフラット３５金利を決める機構債の表面利率が20日発表され0.26%と前月から0.05%上がりましたフラット３５の金利も機構債と同じ幅の0.05%上がりそうですね。
2020年のフラット３５（買取型）は1.2%前後と予想しているのですが、それに近づいてきている感があります。
フラット３５の2019年12月金利予想
買取型実績
| フラット35買取型 12月 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.16% | 0.96% |
| 21年～35年 | 1.21% | 1.01% |
保証型実績
アルヒスーパーフラットでは、４割の頭金を入れることでフラット３５の金利から0.2%引き下げとなるスーパーフラット６がスタートしていますので、その予想も追加しました。
2020年から先の予想についてはこちらをどうぞ。長いレンジの予想についても、概ね私の予想に近いところで推移しています。
また、こちらは住宅ローンの新規借入、借り換えの参考にしてください。
なぜ長期金利が上がったのか？今後の動向は？
こちらはここ３か月ほどの日米長期金利の推移をグラフにしたものです。７月までは2.2%の差で概ね重なっていたのですが、米ＦＲＢが10年半ぶりに政策金利を0.25%引き下げたことで米長期金利が大きく下がり、その影響で日本の長期金利も下がったのです。
ただ、日本の長期金利は既にゼロパーセントを下回っていますので、米国ほど下がり代が残っていないので小幅なところで上下しています。10月から11月にかけては日米ともに再び金利が上がってきています。
上昇の理由は米中貿易協議の進展に対する期待であると言われています。この間には日本では消費増税、日銀の金融政策決定会合で将来の利下げの可能性を示唆するなど、金利に影響しそうなことはあったのですが、あまり影響がないようです。
今後の長期金利の動向を予想するにあたっては、日本の金利の動向だけでなく米国の金利動向にも注意してください。
特に最近は、日銀の金融政策が手詰まりになってきている感があります。金利が本格的に上がるとも下がるとも言えない状況です。決定打に欠けているんですが、これはフラット３５の金利を決める住宅金融支援機構にとっても同じでしょうね。
フラット３５の金利はどうやって決まる？
フラット３５の金利がどうやって決まっているのか確認しておきましょう。フラット３５の融資スキームには「買取型」「保証型」の２つのタイプがあります。
「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。
マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。
なので、長期金利の動向が直にフラット３５の金利に反映してきます。
「保証型」は民間の金融機関や住宅ローン専門会社が直接の債権者となり、それを住宅金融支援機構が保証するという仕組みです。
保証型の場合は、住宅金融支援機構が債権を買い取るということはしません。基本的に債権者は完済するまでその民間金融機関です。
つまり、貸し出し金利はその民間金融機関に儲けが出るように、独自に決めることができるので、金融機関によって金利や条件が違うのはそれが理由です。
ただし、保証型も金融マーケットからその資金を調達しているのですから、国債利回りと連動する点では買取型と同じです。
機構債の表面利率と高い相関関係で連動する！
なお、これまでの長期金利とその時の機構債の表面利率を比較すると次のようになります。
|
機構債の発表日 |
10年国債利回り（長期金利） |
機構債の表面利率 |
フラット３５（買取型） 借入期間21～35年 |
|
|---|---|---|---|---|
|
５月22日 |
-0.05% |
0.31% |
６月 |
1.27% |
|
６月19日 |
-0.13% |
0.21% |
７月 |
1.18% |
|
７月19日 |
-0.13% |
0.21% |
８月 |
1.17% |
|
８月21日 |
-0.24% |
0.15% |
９月 |
1.11% |
|
９月20日 |
-0.22% |
0.15% |
10月 |
1.11% |
|
10月20日 |
-0.15% |
0.21% |
11月 |
1.17% |
|
11月20日 |
-0.09% |
0.26% |
12月 |
1.21% |
10年国債利回り（長期金利）の動きに対して概ね機構債の表面利率が連動しているのですが、ちょっとズレるときもあります。例えば8月21日から9月20日にかけては、長期金利は-0.24%から-0.22％に上がっていますけど、機構債の表面利率は0.15%で変わらずでしたね。
これに対して、機構債の表面利率と、フラット３５（買取型）はほぼ連動しています。0.01%の誤差も無いのですね。
長期金利が何パーセントに上がればフラット３５の金利は上がるか？
こちら、過去４カ月のフラット３５と10年国債利回りの推移をグラフにして分析しました。
９月と10月のフラット３５の青い棒グラフ1.11%はその時のオレンジの折れ線グラフを突き抜けて高い水準になっていましたね。これは、そのときの長期金利の動向と一致するならばフラット３５はもっと下がってしかるべきだったのですが、それよりもかなり高い1.11%という金利になったということなのです。
これに対して、11月のフラット３５の金利1.17%は正常化しています。その後長期金利は上昇傾向にありますので、機構債の表面利率が発表される２０日前後の金利は9月10月のような乖離は無さそうですね。
| 推移 |
8月 |
9月 |
10月 |
11月 |
12月 |
|
10年国債利回り |
-0.134% |
-0.242% |
-0.221% |
-0.154% |
-0.092% |
|
フラット３５ |
1.17% |
1.11% |
1.11% |
1.17% |
1.21% |
|
機構債（参考） |
0.21% |
0.15% |
0.15% |
0.21% |
0.26% |
2019年フラット３５の金利推移
参考までに、2019年のフラット３５の金利の推移を取りました。頭金１割、借入期間21年～35年をベースとしています。
| 頭金１割で21～35年 | フラット35（買取型） | フラット35（保証型） |
|---|---|---|
| 1月 | 1.33% | |
| 2月 | 1.31% | |
| 3月 | 1.27% | |
| 4月 | 1.27% | |
| 5月 | 1.29% | |
| 6月 | 1.27% | |
| 7月 | 1.18% | 1.05% |
| 8月 | 1.17% | 1.05% |
| 9月 | 1.11% | 1.00% |
| 10月 | 1.11% | 1.00% |
| 11月 | 1.17% | 1.06% |
| 12月 | 1.21% | 1.11% |
11月から金利が上がってきてはいますが、2019年の前半は1.3%前後でしたので、まだまだ十分に低金利です。
フラット３５のオススメは二つの「保証型」
低金利になっているフラット３５の中でも特におススメしたいのが「保証型」の住信ＳＢＩネット銀行とアルヒです。
借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラットがベストチョイス
低金利の今、フラット３５へ借り換えるならweb申込（ARUHIダイレクト）するのがおススメです。通常2.2％の融資手数料をweb限定で1.1%としています。
実際に私がweb審査を行ったときの話がこちらです。
フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。
しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。
冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です！次のような人にはとくにおススメです。
- 健康上の理由で団信に加入できない人。
- 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
- 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。
さらに12月からはスーパーフラット６がスタートしています。親からの援助などで多くの頭金を入れられる人にはおススメです。
アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。
SBIマネープラザではアルヒのスーパーフラットと住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）の両方相談が可能！
アルヒか住信SBIか迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。アルヒの代理店でもありますので、アルヒスーパーフラットと住信SBIネット銀行フラット３５（保証型）の二つの商品を両方取り扱っています。
住宅ローンのプロが二つの商品をシミュレーションして無料で相談に乗ってくれます。
私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。
借り換えの人はアルヒではweb申し込みしないと手数料が安くなりませんので、必ず先にwebの仮審査を行っておいてくださいね。
頭金が無い場合は「買取型」楽天銀行のフラット３５「変動と固定」
保証型は最低でも１割の頭金に加えて、2.2%の融資手数料が必要です。手持ちの貯金が無い人にとっては、金利の安さよりも頭金不要で融資手数料が安いフラット３５ですね。
そうなると、楽天銀行の買取型で、「変動と固定」という商品がおすすめです。
- １割の頭金に相当する部分を楽天銀行が変動金利で融資してくれます。
- 融資手数料は1.1%（税込み）と約半額になります。
普段から楽天銀行のサービスを利用している人にとっては、さらに会員ステージが１ランク上がるという特典があります。これによって、スーパーVIPの特典が受けられるとさらにおトク度が上がりますね。
以上、千日のブログでした。
《あとがき～セミナーのYoutube動画化のお知らせ》
11月の住宅ローンセミナー第2弾が無事に終了しました。セミナーのためにご足労いただきありがとうございました。今回も遠方では栃木県から泊りがけで来ていただいた方もおられて感激しました。
第1弾のときにも東京から来てくださった方がいて、ぜひ関東でもというご要望をいただいています。
そこで今回からはyoutubeでセミナーの一部を公開していくことにしました。全部で1時間ですが、10分ずつくらいに小分けにして、視聴しやすいように編集しています。良かったら観てみてくださいね。
こちら第一弾です☟
また、こうしたセミナーの情報は無料メルマガの千日太郎ニュースレターでもリアルタイムにお知らせします。ぜひご登録ください。
2019年11月20日
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| ランキング | 年齢 | |||
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| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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