千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

千日太郎がこれから住宅ローンを借りるなら変動金利か固定金利かどっちにするか?に答えます

Sponsored Link

Sponsored Link

個別相談で必ず聞かれる「千日さんなら変動か固定かどっちですか?」に答えます

どうも千日です。住宅ローンについて一通り調べ尽くし仕組みが全てわかった上で、最後まで悩むこと、決められないことがあります。それが、変動金利か固定金利か?ということです。

なので、私のブログでも「変動か固定か?」というのは一つのカテゴリーにまとめています。こちらです。

しかし、私が個別の面談や電話による相談を受けたときに、ほぼ皆さんお聞きになる質問があります。

ブログに書いてることはわかります。そのうえでお聞きしたいんですが、千日さんがこれから住宅ローンを借りるとしたら変動と固定、どっちにしますか?

f:id:sennich:20180626183548j:plain

なので、今回は私(千日太郎)ならどうするか?それはなぜか?ということを理由とともにネッチリと書いてみようと思います。

固定も安いが変動はもっと安い…!でも体感で割安なのは固定金利だ

固定金利にせよ、変動金利にせよ、今はどちらも安いんですよ。例えば2018年7月のフラット35の金利は下がると予想しています。←的中しました!

フラット35
7月確定
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.29% 1.09%
21年~35年 1.34% 1.14%

【金利予想】フラット35の2018年7月金利は米中貿易摩擦の影響で下がるでしょう←確定! - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

 

今ではあまり知られていないですが。以前のフラット35の団信は金利に換算すると0.358%相当を年1回払うというものでした(今は金利に込みになっています)。

フラット35の金利が最低を記録したのは英国のEU離脱ショックの2016年8月の0.9%ですが、団信込みでは1.258%なのです。

フラット35 団信込み 団信抜き
2016年8月 1.258% 0.90%
2018年7月 1.34% 1.14%

 

つまり2018年7月のフラット35の金利は未曾有の経済事件で長期金利が大暴落したときの水準よりもたったの0.082%高いだけ、という安さなのです。

同時に変動金利もジリジリと下がり続けています。もともと低い金利ですのでこれ以上は下げられないんじゃないの?というラインを更新し続けているのです。

変動金利 住信SBI じぶん銀行
2017年3月 頭金20%以上0.497%  頭金20%未満0.568% 0.497%
2018年6月 0.458% 0.458%

 

なので出来ることなら変動金利で借りたいものです。しかし、その一方で変動金利が安い理由は、いつでも銀行の都合で金利を上げられるからです。

 

このように、固定金利も変動金利も安くはなっているんですが、今から2008年に家を買った千日からすると以下のような違いがあると思っています。

 

  • もともと高い固定金利が半値になった。千日が買った2008年11月には2.89%だったが今は1.34%。
  • もともと安い変動金利も半値になった。千日が買った2008年11月には0.975%だったが今は0.458%。

 

体感としてどちらに割安感を感じるかというと、固定金利ですよね。その体感が正しいのか?というのを実際にやってみたいと思います。

つまり変動金利のリスクを量(金額)に換算して単純比較するというもので、私の得意とする分野ですね。

そして、もう一つ、量と対比させるなら「質」ですね。ポリシーや方針がそれにあたると思います。

 

  • 量的側面:金額的にどっちが得か?
  • 質的側面:自分の生き方や方針は?

 

この両面から考えましょう。

 

【量的側面】基本的に固定金利の方が割安だ

リスクを金額で測るための2つの物差しを使います。

  1. 変動金利と固定金利の返済総額の差
  2. 変動金利が上がった時に幾ら返済が増えるか

それぞれの物差しで、金利上昇リスクを実際に測ってみました。前提は以下のような人です。

《前提》

  • 年齢35歳年収500万で借入は4000万円。
  • 返済期間は最長35年とし、元利均等返済でボーナス払いなしにする。

今の自分より10歳くらい若いですけどね。

 

変動金利と固定金利の返済総額の差

固定金利が変動金利よりも少し高めなのは、金利を固定させる料金が込みになっているからです。

その金利の固定料金が幾らか?というのは変動金利と固定金利での総支払額を比較すれば分かりますよね。ネット銀行の変動金利とフラット35を比較してみました。

4000万円35年元利均等返済

ネット銀行

変動金利0.457%

フラット35

金利1.34%

差異

毎月返済

103,075

119,362

-16,287

60歳残高

12,088,571

13,398,529

-1,309,958

総支払額(※)

43,011,071

49,378,129

-6,367,058

※:35歳で住宅ローンをスタートし、60歳定年(25年後)に60歳残高を全額繰上げ返済して完済する前提としています。

 

総支払額の差額の636万円というのが金利上昇の保険料なのです。フラット35で借りれば金利はずっと固定されます。その代わり総支払額で高いお金を払っているのですから。

 

変動金利が上がったときに幾ら返済が増えるか

次は、変動金利が上がったときに毎月の返済額を維持したまま予定の年数で完済するには、幾ら繰上げ返済すれば良いか?という物差しで測ります。

 

金利が上がったら(上がりそうになったら)固定に借り換えるというのは不可能です。なぜなら、借り換えの申込から実行までには90日くらいかかります。それに対して市場の長期金利は将来の期待(不安)を分単位で反映して上下しています。

 

銀行は月の途中でも借り換え用の住宅ローンの金利を変更できます。何もないときは月のはじめに金利を発表しますが、必要とあらば月の途中でも変更しますよ。直近では2018年5月にりそな銀行が借り換え用の変動金利を0.429%に下げましたが、これによってトップの座を奪われた住信SBI(当時0.439%)は5月8日に急きょ金利を変更し0.428%とし、わずか0.001%安いということでトップを奪い返しています。

 

これは金利が下がる方であり、我々にとって嬉しい「即座の対応」ですが、逆に言えば金利が上がるときだって同じなのです。90日もかかる我々の借り換えでは間に合いません。そのときには固定金利も上がりきっています。

 

我々に出来る、最も効果的な対応は繰上げ返済なのです。

 

例えば4000万円を変動金利0.5%で35年元利均等返済で借り入れた場合、毎月の返済額は10万3834円です。金利があがってもこの10万3834円を維持したまま、当初の35年で完済するには、その時点で幾ら繰上げ返済すればいいか?という金額を把握しておくのです。

(単位:万円)

4000万円借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額
残期間 30年 25年 20年 15年
残高 3470 2927 2371 1800
0.5%→1.0% 246 173 114 65
0.5%→1.5% 465 331 221 128
0.5%→2.0% 666 477 320 187
0.5%→2.5% 847 612 413 243
0.5%→3.0% 1010 738 500 297
0.5%→3.5% 1162 852 581 347
0.5%→4.0% 1298 960 659 396
0.5%→4.5% 1423 1060 730 443
0.5%→5.0% 1541 1150 799 488

 

例えば借入から5年後には、残期間30年になっていて、そのときの残高は3470万円です。

 

その時点で金利が0.5%から2.5%に上昇したとしたら、847万円を繰上げ返済することで、今後も10万3834円の毎月の返済で完済できるということです。つまり、場合によっては847万円の損だってあり得るということです。(←これはそうなると予言しているのではなく、リスクの大きさを把握するためのものです、誤解無きよう。)

 

ここまでの詳しい解説はこちらをどうぞ。

 

つまり、

  • 金利を固定させるために636万円多めに払う=固定金利
  • 65万円~1541万円の支払い増加は覚悟する=変動金利 

変動金利のマトリックス表はかなり極端なパターンもありますので、最大の1541万円というのはちょっと考えすぎな気もします。5年で金利が10倍ってことですからかなり極端です。しかし2.5%から3%というのは今のアメリカの長期金利の水準ですから、これはあり得ないことは無いですよ。

 

つまり、以下のような比較になります。

 

  • 金利を固定させるために636万円多めに払う=固定金利
  • 847万円~1010万円の支払い増加は覚悟する=変動金利 

 

これから変動金利がどうなるか?沢山のシナリオを描いても、現実は一つしかありません。あえてリスクをも数値化すれば固定金利の方が支払は少なく済むという結果になるのです。

 

【質的側面】できれば借金は早く返したいポリシーなら変動金利

結論から言うと、30代の年齢で、千日太郎が今から借りるなら固定金利にするかな…という感じです。金利を固定する値段と考えると割安ですからね。

 

しかし、上記のシミュレーションは35歳からスタートして定年の60歳までに全額繰上げ返済することを前提にしています。ローンを借りている期間は25年ですよね。本当は35年間固定できるのですが、定年退職が25年後なので、25年固定しただけで終わらせているんです。

 

これは、固定金利の安さというメリットを考えると、オーバースペックなんですよ。固定期間は25年でよかったということです。固定期間が短くなれば、その分だけ金利は安くなります。

 

なので、千日は年齢別の住宅ローンの借り方、返し方という記事も投稿しているんですよ。こちらです。

30代

40代
50代

 

例えば年齢が30代で若くても、住宅ローンはできるだけ早く完済してしまいたいと考える人も居ます。住宅ローン控除がある10年間はローン残高が多い方が純粋にお得なので、返済を急がなくても良いのですが、10年が終わったら早期に完済するというのも一つの考え方です。

 

早く完済してしまいたいなら、変動金利の方が金利の固定料金を払っていない分、ムダが無いとも言えますよ。

また、家の売却で完済という選択肢を考えている人は変動金利に向いてます。

  • これから購入する家にずっと住むとは限らない。
  • なので、将来売却することも考えて物件を選ぶ。

このようなスタンスで物件を選ぶ人には変動金利がマッチすると言えるでしょう。

 

固定金利は確かに割安です。しかしその割安な固定金利を享受するなら、長く借りるということが前提になっているということです。

 

  • 金利が上がったら、もう全額繰上げ返済しようと思ってます。
  • そもそも転売価値を考えてマンションを選択した面もありますし、近隣の開発で高く売れる状況になれば、売ることも考えています。
  • ローンが残っているけど、売ったという話もネタになりますし笑。

 

質的側面から結論を出すと、私なら変動金利ということになります。

 

  • 2018年6月29日に7月のフラット35の金利が確定したので更新しました。

 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

フラット35は、借りた後はずっと固定ですから安心して借りられますし、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。

アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

概要は以下の通りです。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

スーパーフラットの申し込みはこちらからどうぞ☟

今、変動金利での新規借入なら金利引き下げ競争が激化している住信SBIネット銀行かじぶん銀に審査に出しておき、通ったところから選べば、ほぼ間違いなく最低水準の金利で借りることが出来ます(2018年6月)。

変動金利

住信SBIネット銀行

じぶん銀行

新規借り入れ

0.457%

0.457%

団信

死亡と高度障害+全疾病保障

死亡と高度障害+がん50%保障

特典リンク

住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン じぶん銀行はauユーザならポイントバック

変動金利は『残高をコントロールできる人』に向いた金利タイプと言えます。

  • 借りる前に想定しておくべきことは、変動金利が上がった時に幾ら返済が増えるかという金額です。
  • そして借りた後に備えるべきことは、4分の1を貯蓄していくことです。

今後いつ、どれだけ金利が上がるのか?は予言のレベルです、何一つ確かなものは無いです。これが難しいと感じるのであれば、変動金利ではなく固定金利で借りておくべきでしょう。

2018年6月26日

千日太郎おすすめ住宅ローン

住宅ローンは変動か固定か?

住宅ローン無料相談ドットコムで変動か固定かについての相談に答えています