千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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フラット35「リノベ」2018年4月から金利引き下げ幅0.5%になるが、適用範囲は拡大します!

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4月1日申込分から金利引き下げ幅が0.6%から0.5%に減ってしまう!でも適用範囲は拡大!

どうも千日です。現在、フラット35には三つの金利引下げ制度があり、この原資は税金です。それぞれの引き下げ制度の予算の額が決まっていますので、予算に達すると終了になります。

そして、2018年4月以降は、国の予算の関係でその取扱いが変更になりますので注意が必要です。

タイプ 2018年3月31日まで 2018年4月1日から
フラット35S 当初10年(金利Aプラン)又は5年間(金利Bプラン)0.25%引き下げ 当初10年(金利Aプラン)又は5年間(金利Bプラン)0.25%引き下げ
フラット35リノベ 当初10年(金利Aプラン)又は5年間(金利Bプラン)0.6%引き下げ

当初10年(金利Aプラン)又は5年間(金利Bプラン)0.5%引き下げ

金利Bプランの条件を拡大

フラット35子育て支援型及び地域活性化型 当初5年間0.25%引き下げ 当初5年間0.25%引き下げ地域活性化型に「空き家活用」を新設

その3つの中でも大本命とも言えるのが「フラット35 リノベ」ですが、2018年4月1日の申込受付からは金利の引き下げ幅が0.6%から0.5%に減ってしまうことになります!

その代わりに金利Bプランの条件が拡大されていますので、これを利用できる受け口が増えているというのは嬉しいですね。

  • 既に金利Aプラン、Bプランに適合しているなら急いで申込を済ませておきましょう!4月になると0.1%損です。
  • それまで適用にならないとあきらめていた人は大注目してください!2018年4月1日以降に申込すれば、適用になるケースがあるのです!

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フラット35の借入金利からの引き下げ幅が0.6%から0.5%に減ってしまう!

住宅金融支援機構の新商品「フラット35 リノベ」とは、フラット35の借入金利を当初10年間(Aプラン)、または10年間(Bプラン)にわたり0.6%引下げる制度です。

ただしこれは、2018年3月31日までに申し込み受付をした場合のケースです。

これが1日でも遅れて2018年4月1日の受付となった場合には金利の引き下げ幅が0.5%に減ってしまいます!

省エネルギー・耐震性等の住宅性能を一定以上向上させる性能向上リフォームにより、住宅性能を向上させた中古住宅を取得する事が条件です。

これによって、かなりの低金利でフラット35の長期固定金利のリノベローンを利用できることになります。

フラット35で最低金利の商品を出しているaruhi(アルヒ)の金利で見てみましょう。

2018年3月時点の金利と2018年8月金利ベースでの比較

2018年3月と8月で違ってくるところが分かりやすいように赤い色をつけました。なお、2018年8月は実績の金利です。3月よりも0.02%下がっています。

同じ金利であっても金利引き下げ期間の金利が0.1%高くなってしまうのですね。これは引き下げ幅が0.1%減ってしまうからです。

借入期間21年~35年 2018年3月金利 2018年8月金利
金利引き下げ期間 引き下げ期間終了後 金利引き下げ期間 引き下げ期間終了後
フラット35団信加入 1.36% 1.34%
フラット35団信不加入 1.16% 1.14%
フラット35リノベ団信加入 0.76% 1.36% 0.84% 1.34%
フラット35リノベ団信不加入 0.56% 1.16% 0.64% 1.14%
スーパーフラット8リノベ団信加入 0.66% 1.26% 0.74% 1.24%
スーパーフラット9リノベ団信加入 0.71% 1.31% 0.79% 1.29%
スーパーフラット8リノベ団信不加入 0.38% 0.98% 0.46% 0.96%
スーパーフラット9リノベ団信不加入 0.43% 1.03% 0.51% 1.01%

それにしても、金利の引き下げ期間の金利の低さには舌を巻きますよね!金利が最安とされるメガバンクやネット銀行の10年固定などと比べても低金利になっていると思います。

しかも、金利引き下げ期間が終わった後、メガバンクやネット銀行ではその時の金利になりますので、金利の変動リスクがありますけど、フラット35であれば今のこの金利で確定しているのです。

予算措置なので年度によって条件が変更になることもある

ここまで金利を低くできる、そして固定できるのは国が予算を投入するからこそと言えます。日銀の金融緩和政策との協調が行われているんですね。

予算措置の為、「フラット35 リノベ」には予算に限りがあります。決められた予算に到達し次第期限を待たずに終了となります。

今回のように年度によって引き下げ幅が減ってしまうこともあるのです!

早いもの勝ちです。知らずに高いリフォームローンの金利でリノベーションをすると後悔します。

知らない人にはぜひ教えてあげてください。

アルヒのスーパーフラットとも併用可能

全期間固定住宅ローンのフラット35は、金利が上昇しないので安心して借りられ、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。

その中でも、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

概要は以下の通りです。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

アルヒスーパーフラット8リノベの申込はこちらからどうぞ☟

審査は当月中でも間に合う!全国175店舗で対面の相談を受け付ける

また、アルヒは本審査のスピードが早いことでも有名です。

例えば千日のフラット35金利予想を見て急きょフラット35が下がることが分かり、フラット35で借りたい!となったときに、当月中の申込で唯一間に合う可能性があるのがアルヒです。普通は90日くらいかかりますからね。

また、ネット銀行は店舗が少なく、電話と郵送での対応となりますが、アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力です。

特にリノベについてはその条件や必要書類など、相談したいことは山ほどありますよね。サービスと金利の安さの総合力で優れているので、お勧めです。

まず店舗で相談したい!という方、予約はこちらからどうぞ☟

フラット35リノベを利用する条件となる技術基準が拡大!

「フラット35」リノベを利用するためには、性能については、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性などに一定の条件を満たすことに加えて、さらにインスペクション、瑕疵保険の付保などを実施することも条件となっています。

2018年4月からはリノベ金利Bプランについて新たな技術基準が追加となりましたので、引き下げ幅が減った代わりに、リノベの恩恵を受けられる人が増えたということですね。

この後に述べる技術基準を満たすようなリノベ工事をすることが条件になっています。既に工事前から適合している基準はカウントされませんので注意が必要です。

イメージはこんな感じです。

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【フラット35】 リノベ:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

工事をしたことで、技術基準のレベルが上がったということがポイントなんですね。 

リノベ金利Aプランの条件

Aプランの金利引下げ期間は当初10年間です。

下記の1.から6.までのうちいずれか1つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うことが条件です。

  1. 認定低炭素住宅
  2. 一次エネルギー消費量等級5の住宅
  3. 性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)
  4. 耐震等級(構造躯体の倒壊防止)3の住宅
  5. 高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(共同住宅の専用部分は等級3でも可)
  6. 長期優良住宅 

 

1.認定低炭素住宅とは

都市の低炭素化の促進に関する法律の規定により「低炭素建築物新築等計画」が認定された住宅または「集約都市開発事業計画」が認定された住宅です。共同住宅等については、融資対象になる住宅が認定を受けていることが必要です。

 

3.性能向上計画認定住宅とは

建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の規定により「建築物エネルギー消費性能向上計画」が認定された住宅です(2016年4月1日以降竣工の住宅に限る)。共同住宅等については、融資対象になる住宅が認定を受けていることが必要です。

 

6.長期優良住宅とは

長期優良住宅の普及の促進に関する法律の規定により「長期優良住宅建築等計画」が認定された住宅です。

 

注意点

リノベ、リフォーム工事前からすでに1.2.3.のいずれかの基準(省エネ性能)に適合している住宅については新たに1.2.3.のいずれかの基準に適合させる工事をしても対象になりませんので注意が必要です。

2.と4.と5.の技術基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度の性能等級と同じです。住宅性能評価書を取得しなくても所定の物件検査に合格すればリノベ金利Aプランを利用できます。

 

リノベ金利Bプランの条件

Bプランの金利引下げ期間は当初5年間です。

下記の1.から10.までのうちいずれか1つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うことが条件です。リノベ金利Aプランよりも条件は緩和されていますね。

同じく、リフォーム工事前に適合している基準はカウントされませんので注意が必要です。

  1. 断熱等性能等級4の住宅
  2. 一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
  3. 【追加!】全居室の開口部に一定の断熱改修が実施された住宅(リフォーム工事前の住宅が断熱等性能等級3又は省エネルギー対策等級3の場合に限る)
  4. 【追加!】全居室の開口部および住宅全体の床・外壁・屋根(天井)のいずれか1か所以上に断熱改修が実施された住宅
  5. 【追加!】LDKの開口部の断熱改修が実施され、かつ1種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅
  6. 【追加!】LDK以外の居室1室以上の開口部の断熱改修が実施され、かつ、2種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅
  7. 耐震等級(構造躯体の倒壊防止)2以上の住宅
  8. 免振建築物
  9. 高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
  10. 劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅(共同住宅等については、一定の更新対策が必要)

 3.から6.までが今回追加された技術基準です。これは2020年には義務化される改正省エネ基準に対応させるリノベを想定したものです。

 

2020年の改正省エネ基準義務化に向けた適用範囲の拡大

改正省エネ基準が施行され、2020年までにすべての新築住宅を対象に新基準への適合が義務付けられることになります。

つまり、これからの家づくりは、建物自体が高断熱性能を装備していることに加え、省エネ型の設備機器を搭載していることが必須となっていくのですね。

今回の改正で追加されたのは改正省エネ基準で要求される基準ということです。改正省エネ基準に適合させるためのリノベを後押ししているのです。

新基準を詳しく知らない事業者が多いのも現状ですし、わたし達はもっと知らないんです。

2020年からは省エネ基準を満たさない家は「既存不適格物件」となり、資産価値が落ちるでしょう。

将来、売却する際には、ローンの審査で査定が落ちることもあります!

私と同じブログサービスで2017年から家づくりのプロセスを公開されている、家具好き、デザイン好き、映画好きのid:mashley_sltさんも警鐘を鳴らされています。

だからこれから

2020年までに家を建てる方

気をつけて欲しい。

安さだけ

デザインだけ

を見て家を建てると

将来大変なことになる。

<家づくり>快適な家が当たり前になりますように。温度意識と2020年省エネ義務化 - My Midcentury Scandinavian home 〜北欧ミッドセンチュリーの家〜

こうしたリフォームを行うことで、金利面のメリットも得られるのであれば、それこそ願ったりかなったりではないでしょうか。

2.の一次エネルギー消費量等級4以上の住宅とは

建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の規定により「建築物エネルギー消費性能向上計画」が認定された住宅(2016年3月31日以前竣工の住宅に限る。共同住宅等については、融資対象となる住宅が認定を受けている場合に限る)について対象となります。 

10.の一定の更新対策とは

躯体天井高の確保(2.5メートル以上)及び間取り変更の障害となる壁または柱がないことです。

 

注意点

リノベ、リフォーム工事前からすでに1.2.のいずれかの基準(省エネ性能)に適合している住宅については新たに1.2.のいずれかの基準に適合させる工事をしても対象になりませんので注意が必要です。

リノベ、リフォーム工事前からすでに7.8.のいずれかの基準に適合している住宅ついては新たに7.8.のいずれかの基準に適合させる工事をしても対象になりませんので注意が必要です。

1.2.及び7.から10.までの技術基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度の性能等級と同じです。住宅性能評価書を取得しなくても所定の物件検査に合格すればリノベ金利Bプランを利用できます。

 

子育て支援型及び地域活性化型と併用すれば引下げ期間が2年延長される!

フラット35リノベとフラット35Sの財源はどちらも国の予算で、その条件となる住宅性能は同じですので、併用はできません。

これに対して、

フラット35リノベとフラット35子育て支援型及び地域活性化型の併用できます。

  • リノベは国の予算で、その条件は住宅性能です。
  • 子育て支援及び地域活性化型は地方自治体の予算で、その条件は住宅性能ではなくその「人」が条件だからです。

併用することで、当初の引き下げ期間が2年延長されます。金利タイプAなら12年、金利タイプBなら7年になるということですね。

フラット35の新団信制度は、値下げになり保障も充実 

2017年10月1日の申し込みからフラット35の団信が大幅にリニューアルされています。この制度変更の骨子は2つです。

  1. 団信保険料は実質値下げ。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
  2. 住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大。従来高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害(身体障害者福祉法1級or2級)についても保障の範囲に含まれる。

新制度では、保険料が値下げになった上、保障内容を身体障害者手帳の交付や介護認定等公的制度と関連付けることにより、利用者とってわかりやすくなり、同時に保障内容も充実するんですね。

これから、住宅ローンを組むのであれば、団信の保障が大幅に有利になっているという面でもフラット35は注目すべきだと思いますよ。

 

条件に合致するリフォーム・リノベ工事を行うために

殆どの人は工事の素人ですから、条件に合致するかどうかは工務店任せになってしまいます。必ず複数の業者に見積もりを出し、工務店とその条件について詰めておく必要があります

複数業者で見積もり依頼サービスを利用してみるのも手ですね、費用や条件を簡単に比較できるのがメリットです。実際には、インターネットだけで成立するのではなく、見積もりを出した工務店とそれぞれアポイントをとって見積もり出しになります。

リノベーションで出来ること・出来ないことの予備知識は必須となります。しかし物件選びもリノベーションも、物件による個別性が高いので専門家の意見を上手に取り入れたいですよね。

先走って家を買った後で、「リノベ費用が足りなくなった」「イメージしていた間取りは構造上不可能」ということになったら目も当てられません。ですから、物件選びとリノベーションの施工業者選びは同時進行で行うのがベストです。

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まとめ~知らないというだけで損をしないように

中古住宅を購入した場合には、家の価値や性能を高めるためのリノベーションやリフォームは是非行っておきたいところではないでしょうか。

リノベ・リフォーム工事部分について「フラット35リノベ」の条件を満たし、住宅ローン控除の条件も満たせば金利の引き下げになります。

また、子育て支援型や地域活性化型の条件も満たせば、金利引下げとなる期間はさらに2年延長されます。

知らないと、受けられません。

「フラット35 リノベ」の利用を検討する方は、受付期間と予算が限られているため、早めに申し込んでおくことをおすすめします。

特に今年の2018年は3月か4月かで引き下げ率がもろに変わってきますので大問題ですよ!

  • 2018年3月17日に4月のフラット35金利予想を更新しました。
  • 2018年8月9日にフラット35の金利を更新しました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

フラット35は特に今の不安定な金利情勢にはおすすめしている住宅ローンです。

特にリノベについては、本文を読んでみれば一目瞭然だと思うんですが、こんなおトクな金利はメガバンクやネット銀行を探しても見当たらないと思います。

基本的に特定の金融機関に肩入れしないのがスタンスですが、明らかに数字の上で有利ですし、意外と知られていないので、千日のブログでは積極的にお勧めしています。

適用については、少し面倒な手続きもありますが、その価値はありますので、ぜひチャレンジしてください。

2018年8月9日

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