2018年5月のフラット35金利は1.35%で確定
どうも千日です。2018年5月のフラット35の金利のもとになる機構債の表面利率が発表されました。
発表された機構債の表面利率は0.40%と前月と変わらずで、フラット35の2018年5月金利は横ばいと予想しましたが、その予想通りとなりました。
| フラット35 5月確定 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.30% | 1.10% |
| 21年～35年 | 1.35% | 1.15% |
ちなみに4月の実績は以下のとおりでした。
| フラット35 3月実績 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.30% | 1.10% |
| 21年～35年 | 1.35% | 1.15% |
今後のフラット35を予測する上でのポイントはやはりアメリカの長期金利ですが、今月はトランプ関税にシリア攻撃など、トランプ大統領を起点として大きな動きがありましたね。
そして国内では森友問題のショックも冷めやらぬ中で、官僚トップによる女性記者へのセクハラ問題でさらに傷口を広げる安倍内閣の支持率は30％を下回る、非常事態となっていますね。
フラット35の金利が確定するのは月末ですので、まだ決まったわけではありませんが、恒例の千日太郎のフラット35金利予想です。
ではどうぞ。
南北主脳会談についてはこちら。
安倍氏の3選に暗雲
森友学園の土地取得と値引きに安倍昭恵夫人が関係していたことは間違いの無いことです。そして、麻生財務相は決裁文書を書き換えていた財務省の総責任者です。
前回の記事では、この森友問題を乗り切れなければ、首相の３選は難しくなるだろうと書きましたけど、やはり厳しそうですね。
安倍内閣の支持率がNNNの世論調査で26.7％と3月から3.6ポイント下落したそうです。3割を下回るのは政権運営が困難な「危険水域」に入りました。
そろそろ潮時か。
そういう冷ややかなムードが周囲からも出ていますよね。森友問題での数々の失態もあるのですが、最後に福田事務次官のセクハラ音声、それに対する麻生大臣のマズい対応というものが、とどめとなった気がします。
政策とか職務とか以前の問題で失望
私の感覚からすると、モリカケなんて、政策の良し悪しとは直接関係ないことですし「もっとやるべき議論があるでしょ」と思いながら冷ややかに傍観していた感じです。
しかし、決裁文書の書き換えなんて話になって、一人の尊い命が失われ、急に見かたが変わりました。
おいおい、そこまですることか？
それに対するトップの対応というのが、また情けない。
しかし、アベノミクスもここが正念場、なんとかあと一期やり切りたい、という信念ゆえかとも思いました。
でも、その次に出てきたセクハラ次官の対応はさらに頂けなかった。
被害女性は名乗り出て。
どうせ出て来られないだろう、というのが見え見えの手です。
あきれてものが言えない。
もう、こういうことをやってる時点で彼らには何も期待できない、と思われてしまったことが一番の敗因だと思います。
彼らを糾弾するその指もまた汚れている
模範となるべき？
そんあものはしょせんは幻想であって、誰もがサルなんですよ。官僚だろうが次官だろうが、オスですからエロいんです。下半身にIQとか関係ないです。
ちょうど同時期に売春婦に買春を文春に売られちゃった医者弁護士の知事が居ましたよね。
やってもいい状況になったら、誰もがあんな感じになってもおかしくは無いですよ。ただ、少し個体差はあるかも、程度のものだと思ってます。
それを強く非難する人たちはそんな高尚な人間なのか？というと、たいていそんなことは無いんですよね。
分かりやすいのが件の財務官僚のセクハラ音声を録音し、新潮にリークしたのがテレビ朝日の女性記者だったという話です。
- 女性社員はセクハラの事実を報道すべきだと上司に相談したが、難しいと言われた。
- 「やむなく」週刊新潮に連絡して取材を受け、録音の一部を提供した。
テレビ朝日は加害者の財務次官を擁護したということです。取材対象との関係が悪化してネタが入ってこなくなることを恐れたからでしょう。
また、女性記者は取材活動で得た情報を第三者に漏洩したということです。「やむなく」週刊誌に？イヤイヤ、この女性記者も、もはや完全な被害者とは言えなくなっていると思いますよ。
トランプに押し切られた安倍首相の感じた潮時
日米首脳会談の2日目にトランプ大統領は報道陣のカメラの前で、安倍首相に通商問題での譲歩を強く迫り、安倍首相は押し切られた格好で、二国間協議の開始に合意したそうです。
それまで安倍首相はずっとこのトランプ氏からの要求を拒んできたんですが、今回は粘りが効かず、報道陣の見守る目の前でアッサリと寄り切られてしまったんですね。
その背景には、諦めのムードがいよいよ安倍首相にも浸食してきているからなのかもしれません。
が、麻生氏はまだやるつもりじゃないでしょうか。しかし、もう終わりだと思います。
日銀の金融政策の転換点が来るか？
安倍首相が９月の自民党総裁選への出馬を断念したり、再選されなかった場合は今後の日銀の金融政策にも影響するでしょうね。
直近までの日銀の金融政策と住宅ローンの金利動向についてはこちらに分かりやすく書いてます。
この安倍内閣の行方によってこれまでの「ルール」がガラッと変わる可能性があります。それが今のところ、目に見えている大きな懸念材料でしょう。
長期金利と機構債の表面利率の関係
フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。
なので、フラット35の金利は投資家達が長期の安全資産に投資するときの金利＝市場の長期金利の影響をモロに受けるのですね。その長期金利の指標となる新発10年国債利回りの推移と機構債の表面利率の推移を並べてみましょう。
直近の10年国債利回りと機構債表面利率の関係
| 年月 | 10年国債利回り | 機構債表面利率 |
| 2016年5月 | -0.134% | 0.34% |
| 2016年6月 | -0.102% | 0.36% |
| 2016年7月 | -0.208% | 0.23% |
| 2016年8月 | -0.229% | 0.19% |
| 2016年9月 | -0.084% | 0.33% |
| 2016年10月 | -0.040% | 0.37% |
| 2016年11月 | -0.056% | 0.34% |
| 2016年12月 | 0.013% | 0.41% |
| 2017年1月 | 0.076% | 0.48% |
| 2017年2月 | 0.065% | 0.46% |
| 2017年3月 | 0.093% | 0.47% |
| 2017年4月 | 0.071% | 0.46% |
| 2017年5月 | 0.014% | 0.40% |
| 2017年6月 | 0.048% | 0.43% |
| 2017年7月 | 0.050% | 0.44% |
| 2017年8月 | 0.074% | 0.46% |
| 2017年9月 | 0.043% | 0.42% |
| 2017年10月 | 0.035% | 0.42% |
| 2017年11月 | 0.064% | 0.43% |
| 2017年12月 | 0.025% | 0.40% |
| 2018年1月 | 0.045% | 0.42% |
| 2018年2月 | 0.079% | 0.46% |
| 2018年3月 | 0.060% | 0.42% |
| 2018年4月 | 0.045% | 0.40% |
| 2018年5月 | 0.035% | 0.40% |
（注）年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2018年5月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は3月19日ですので、2018年5月には3月18日終値の金利を書いています。
- 長期金利は前月から0.01％下がった、
- これに対して機構債は変わらずということです。
先月は機構債の下がり幅の方が大きかったですが下げ止まった感じです。
機構債が実際に投資家に販売されるのは4月26日が予定ですので、今日から26日までに材料視されるような事象は起きないだろうという市場の予想を反映したものだと思います。
最近の長期金利（新発10年国債利回り）の動向
直前の長期金利（新発10年国債利回り）は以下のように上がったり下がったり、乱高下しています。
特に今回はトランプ関税で米中貿易戦争か！？となりかけて、一時長期金利が0.02%まで下がりましたが、今では沈静化してきており、やや楽観ムードが優勢になってきています。
そして、米英仏のシリア攻撃についても、攻撃がさらに激化し長期化することはなくてこの一回きりの攻撃とみられ、市場は楽観的です。懸念された急速な円高には振れず、金利はむしろ上がってるんですね。
発生した事象そのものは緊張を促すものです。経験則としても軍事行動が起きたタイミングは相場の転換点になりやすいと言えるのですが、市場は必ずしも理論通りに動くとは限らないということです。
フラット35の金利は国が操作している
フラット35は国民の住宅金融の円滑化のために国政として行う事業であり、低金利に安定しやすいことから、2018年におすすめする住宅ローンのベスト３の一つです。
①国が操作し金利上昇を緩和させるフラット35
②価格競争の目玉で低金利が続くメガバンクorネット銀行の変動金利
③申込日～実行日までで一番低い金利が適用される地銀や信金の当初固定金利
2018年下半期の金利動向に翻弄されない住宅ローンはフラット35＋メガ/ネット変動＋地銀信金当初固定 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
この記事を読んでいる方はフラット35の金利動向に注視している人だと思います。フラット35を軸に考えるのは正解だと思います。
2018年のフラット35の金利は1.38%前後で推移するという予測
千日の分析によると、今のところ国はフラット35の金利（団信0.28%込み）で1.38%弱に抑えたいと考えていると見込んでいます。
2017年10月の申込からは団信保険料0.28%が金利に込みになっています。それ以前の長期金利の推移とフラット35（団信抜き）の金利推移をみるとそれが見えてきます。
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で固定金利について1.38%という前提でシミュレーションしているのはそうした理由です。
詳しくは2018年以降のフラット35の金利を予測している記事で詳しく書いていますので、まだ読んだことのない方は読んでみてください。今のところ、この当時の予想通りに進んでいる感じです。
複数の金利タイプで審査を通しておきましょう
住宅ローンは実行月によってこれだけ金利が変化することがあります。予め異なる金利タイプで本審査を通しておけば直前になってから慌てることは無いですね。
変動金利や3年固定などの短期の固定金利でも審査を通しておく
基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いていますので、フラット35はオススメしやすい金利タイプです。
しかし一時的な変動はよくあることです。
姉妹サイトの住宅ローン年齢・年収別パーフェクトランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは年齢・年収別にマッチする住宅ローンを変動金利も固定金利もミックスしてランキングしています。
以下がそのランキングへのリンクです。
| 世帯年収（万円） | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 400未満 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 400～600 | ||||
| 600～800 | 30代600～1200 | 40代600～1200 | ||
| 800～1000 | 20代800以上 | |||
| 1000～1200 | 50代1000以上 | |||
| 1200～1500 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 1500～2000 | ||||
| 2000以上 | ||||
このランキングの上位から複数の金利タイプをミックスして本審査に通しておくことをお勧めしています、これもいわゆる『ポートフォリオ』です。
マイホームを買うときには住宅ローンを組まなくてはいけません。その住宅ローン金利は金融市場の影響をモロに受けます。投資家でもないのにそうした市場の動きに影響を受けてしまうのですよね。
住宅ローンで家を買う人は、まさに数千万円という元本でもって金融市場に参加しているのだ、という心構えでいる必要があるのですよ。
基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いていますのでフラット35はオススメしやすい金利タイプです。
そして、変動金利は今も最低金利ですよね。変動金利の方は日銀が政策金利をゼロ金利政策で抑えている限り、短期的に動くことは無いでしょう。
しかし、今後数年で上がる可能性がありますので、原則として金利が上がる前提で準備をしておかねばなりません。わたし個人としては、今の変動金利の低金利が続くのはおおむね5年程度までではないか？と考えています。
変動金利で借りるならば、上がった時にちゃんと対応できることが条件です。
ギリギリまで粘って有利な方を選択することをお勧めします。
- 2018年4月30日に確定した金利を更新しました。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
4月は特にトランプ大統領を中心として大きな動きのあった月でした。おおきな動きがあった割には、市場は楽観的で長期金利にそれほど大きな動きは見られませんでした。
今後の金利動向ということでは、
- 安倍さんの3選が厳しいとして、次は誰なのか？
- 市場はどう受け止めるのか？
- それによって日銀の金融政策がどっちに振れるか？
このような不確定要素が多いです。
2018年4月19日
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