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2019年7月に最低金利となった銀行のオススメ住宅ローンとその賢い利用法

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史上まれにみる低金利のタイミングでその恩恵をフルに受けられる住宅ローンはどれか?教えます

どうも千日です。7月のフラット35金利は、ほぼ千日の予想どおり0.09%下がりました。それに伴って民間銀行の固定金利もほとんどの銀行で下がっています。

それも、変動金利は全く変わらず、固定金利が軒並み下がっているような状況です。

三菱UFJ銀行:変動金利と3年固定は変わらず、10年固定は0.69%から0.59%に下がりました。

じぶん銀行:変動金利、10年固定ともに変わらずでした。

ソニー銀行:変動金利は変わらず、10年固定は0.59%から0.58%に下がり、20年固定は0.992%から0.956%に下がりました。ソニー銀行はどの固定期間でもトップの低金利です。

7月は各銀行が主力としている10年固定金利のランキングにも変動が起きました。今回はこの状況で最もオトクな住宅ローンはどこか?分かりやすく解説したいと思います。

2019年7月に住宅ローンの金利が下がったこの好機をどう生かすか?

目次

10年固定のオススメは金利なら三菱UFJ銀行、保障ならじぶん銀行

10年固定金利で低金利を出している主要行の6月と7月の金利を比較すると以下のようになっています。

10年固定 6月 7月 固定期間終了後の引き下げ
ソニー銀行 0.59% 0.58% -0.6%
三菱UFJ銀行 0.69% 0.59% -1.6%
じぶん銀行 0.59% 0.59% -0.8%
三井住友信託銀行 0.65% 0.65% -1.15%~-1.45%

ソニー銀行は一番低金利ですが、固定期間終了後の引き下げ幅が0.6%と小さいので実質適用金利が上がります。なので、10年後に「完済できる」or「大半を繰上げ返済できる」人でなければ、ちょっとリスクがあります。

当初10年もその後も両方低金利は三菱UFJ銀行

その点三菱UFJ銀行は当初の10年は1位のソニー銀行と同じくらい(0.01%差)の低金利になっていて、固定期間終了後の引き下げ幅はダントツトップの1.6%になっています。この中で千日が一番オススメするのは三菱UFJ銀行です。

10年固定で全期間にわたり最低金利

当初10年は確実に儲かりかつ保険にも入れるじぶん銀行

その次くらいにオススメなのがじぶん銀行ですね。固定期間終了後の引き下げ幅が小さいのですが、ガン50%保障と全疾病保障の団信が金利上乗せなしで付帯しています。

  • ガン50%保障:ガンと診断された時点の住宅ローンが50%になる。
  • 全疾病保障:精神疾病を除く全ての病気とケガで180日以上継続して入院すると住宅ローンがゼロ円になる。

どちらか片方だけというのは他行でもありますが、両方が無料で付くのはじぶん銀行だけです。

10年間は1%未満に金利が固定されていて、住宅ローン減税で逆に利息が儲かり、かつ、上記の保険にも加入できるという最強の組み合わせになります。お金を借りているのに、利息が儲かってかつ保険も付いてくるという…ほんとスゴイです。

10年間確実に住宅ローン減税で儲かる+保険加入

auユーザーならこのじぶん銀行の住宅ローンがKDDIを窓口にして申し込むことが出来ます。「au住宅ローン」という名前ですが、中身は前述のじぶん銀行と全く同じものです。

加えて、auポイントがもらえますのでauユーザーならこちらからどうぞ。

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20年固定のオススメは40代ならソニー銀行、30代なら三井住友信託銀行

20年固定金利で低金利を出している主要行の6月と7月の金利を比較すると以下のようになっています。

20年固定 6月 7月 固定期間終了後の引き下げ
ソニー銀行 0.992% 0.956% -0.6%
三井住友信託銀行 1.07% 1.00% -1.15%~-1.45%

ソニー銀行は一番低金利ですが、固定期間終了後の引き下げ幅が0.6%と小さいので実質適用金利が上がります。

その点、三井住友信託銀行は当初の10年は1位のソニー銀行と同じくらい(0.01%差)の低金利になっていて、固定期間終了後の引き下げ幅は1.15%~1,45%になっています。

現役の20年で完済すべき40代はソニー銀行20年固定

20年ならば完済するのも現実的ですね。もともと20年で完済すべき人というのは、40代から住宅ローンをスタートする人です。定年が60歳とすると、20年以内に完済しないと現役中に住宅ローンが終わりません。

なので、借入期間は35年としつつも、繰上げ返済によって20年で完済するという計画を立てることになります。

そうなると、20年間は金利が固定されていて、かつ低金利というソニー銀行が最も有利な住宅ローンということになるのですよ。

その他40代でオススメの住宅ローンはこちらをどうぞ。姉妹サイトの「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」で毎月更新しているランキングです。

20年後も継続して借りる可能性がある30代なら三井住友信託銀行20年固定

これに対して30代の人や40代でも定年の延長が確実な人は、20年後も継続して借りる可能性も視野に入れるべきですね。

そうなると、固定期間が終わった後の引き下げ幅が重要性を増してくるわけです。三井住友信託銀行は当初の20年こそソニー銀行よりもほんの少し(0.044%)高い金利ですが、固定期間終了後の引き下げ幅でかなり有利ですよね。

そうなると、三井住友信託銀行の20年固定の方が適切な選択になるということです。

その他30代にオススメの住宅ローンはこちらをどうぞ。姉妹サイトの「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」で毎月更新しているランキングです。

10年固定と20年固定のミックスならソニー銀行が最も有利!

10歳以上の歳の差夫婦で、収入の多い夫が残り10数年で定年退職となる状態での住宅ローンは心配になりますよね。

夫が60歳でリタイアしたとすると、年金の支給開始65歳までの5年間は妻の収入だけになります。

この5年間を無理なく乗り切れる住宅ローンの借り方、返し方というのがポイントです。 つまり、10年固定(夫の定年退職まで)と20年又は30年固定(妻の定年退職まで)のミックスローンを使って返済額を段階的に減らす方法です。

10年固定と20年固定(or30年固定)のミックスローン

世帯の収入に応じて毎月の返済額をコントロールすることが出来ます。しかも固定期間の金利は固定されます。

その代わりに10年固定金利で借りた部分は10年後に完済しなければ、このプランどおりには行きません。

逆を返せば絶対に10年固定を10年で完済し、20年固定を20年で完済するなら、その固定期間の金利が一番低金利の商品がおトクということですね。それを踏まえて下記の表を見てください。

ミックス 10年固定 20年固定 固定期間終了後の引き下げ
ソニー銀行 0.58% 0.956% -0.6%
じぶん銀行 0.59% 1.293% -0.8%
三井住友信託銀行 0.65% 1.00% -1.15%~-1.45%

固定期間終了後の引き下げ幅を度外視すれば、10年固定、20年固定でそれぞれ固定期間の金利が最も低いのはソニー銀行です。

さらに金利以外のソニー銀行のメリットは以下の5点があります。

  1. ガン50%団信が無料で付き、ワイド団信も0.2%と安い。
  2. 繰上返済手数料、ATM手数料が無料
  3. 変動から固定、固定から変動への乗り換えが自由
  4. 基本的に来店不要だが対面の相談も可能
  5. 中古住宅を購入してのリノベ・リフォーム資金も融資対象になる(500万以上)。

35年固定ならアルヒスーパーフラット7

特に7月はフラット35の金利の下がり方が激しかったですが、6月からはあのアルヒが新たな商品を発表しています。

スーパーフラット7です。頭金を3割入れることでフラット35の金利から0.15%引き下げになります。この他にも2割のスーパーフラット8、1割のスーパーフラット9がありますので、それぞれ7月の金利を確認しておきましょう。

普通のフラット35とスーパーフラットの比較

ARUHI 35年固定金利
フラット35 1.18%
スーパーフラット9 1.13%
スーパーフラット8 1.08%
スーパーフラット7 1.03%

3割の頭金を入れることで、ここまで金利が下がります。35年間金利を固定しながら、メガバンクの20年固定などより低い金利水準です。

フラット35Sなら当初10年は1%未満になる

フラット35の「S」は住宅性能が一定以上の水準なら当初の5年又は10年の金利を0.25%引き下げにする国の補助金制度です。スーパーフラットの場合でももちろん引き下げになりますので、7ならば0.4%もの引き下げになります!

ARUHI 当初10年or5年 その後
フラット35S 0.93% 1.18%
スーパーフラット9S 0.88% 1.13%
スーパーフラット8S 0.83% 1.08%
スーパーフラット7S 0.78% 1.03%

特に7月は大きく金利が下がっているので普通のフラット35でも当初の10年は1%未満になるのですが、スーパーフラットならさらに低金利になりますね。

団信不加入にすると-0.28%引き下げで変動金利並みになる!

フラット35の金利は団信込みの金利となっているのですが、任意に不加入とすることが出来ます。普通のフラット35で団信に不加入とすると0.2%引き下げとなるのですが、スーパーフラットの場合は0.28%引き下げとなります。

ARUHI 当初10年or5年 その後
フラット35S団信不加入 0.73% 0.98%
スーパーフラット9S団信不加入 0.60% 0.85%
スーパーフラット8S団信不加入 0.55% 0.80%
スーパーフラット7S団信不加入 0.50% 0.75%

フラット35の歴史の中で最も低金利

この2019年7月のフラット35が決まったときの機構債の表面利率は0.21%で史上2番目に低い金利でした。一番低いときは2016年7月の英国EU離脱ショックの0.19%です。

その当時のフラット35(35年固定)は団信抜きで0.90%でしたので、団信抜きで0.75%~0.85%まで下がるアルヒのスーパーフラット7と8と9はこれまでの歴史の中で最も低金利のフラット35と言えます。

選んで損の無いことが、過去の推移からほぼ証明されている住宅ローンと言えるでしょう。

フラット35史上最も低金利

まとめ~7月実行なら固定金利がおトクです

金融市場の金利は日々変動しています。つまるところ、変動金利と固定金利の根本的な違いは金利変動リスクをどっちが負うかということです。

  • 変動金利:金利変動リスクを私たちが負う。
  • 固定金利:金利変動リスクを銀行が負う。

こちら、ナマ千日太郎がしゃべっている動画です。

リスクを負うか負わないかという切り口から考えると、住宅ローンには変動か固定かどちらかしか無いと言えます。

youtu.be

変動金利は銀行がいつでも金利を上げることができるから安いのです。

変動金利が上がらないと仮定したシミュレーションにおいて、変動金利と固定金利の総支払額の差は保険料とも言えますよね。

7月の住宅ローンは変動金利が変動せず、固定金利が大きく下がったことによって、この保険料が底とも言えるような状態になっているタイミングです。

住宅の購入は多くの人にとって人生で最大の契約であり、必要なのは冷静な判断と十分な自己資金です。

千日のブログを読んだ方が、妥協せず、後悔しない、正しい選択をされれば、それが何よりの喜びです。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

7月は各主要銀行が軒並み金利を下げたと報道されていますが、コッソリ上げている銀行もあります。

何を隠そう、住信SBIネット銀行です。主力の変動金利は変わらずですが、10年固定は0.65%から0.71%へ上がり、20年固定は1.21%から1.24%に上がり、30年固定は1.29%から1.32%に上がっています。

民間銀行の住宅ローン金利は建前として「長期金利に連動する」というようなことが言われてますが、実際は銀行の営業戦略によって決まるところが大きいのです。

ただ、それが金融市場の長期金利と同じような動きになりやすいし、対外的にはそう言っておくのが無難だというだけのことなんですよね。

なので、住宅ローンの審査は複数出しておくのが基本です。そして今のタイミングならばフラット35は外せないでしょう。フラット35は公的融資なので、本当に金利に連動します。

2019年7月2日

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新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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