住宅ローン金利に影響する経済政策を知ろう
どうも千日です。2018年3月に住宅ローンの実行を予定している人にとって、最大の関心事は住宅ローンの金利がどうなるか？でしょう。
住宅ローンの金利は金融市場の長期金利の影響を強く受けます。その長期金利の動向に大きな影響を及ぼすのが政府の金融政策です。
今日は、これからの住宅ローンを借りる人向けに、予備知識ナシでも、『普段から新聞はおろかニュースも見ねーよ』という人にも分かるように、お話しします。
簡単ですよ。金融って聞くとなんか難しい話だと思うかもしれませんが、カネは人間の性（さが）と密接に関わっています。難しい用語など使わなくてもヒトであれば誰でも理解できる世界の話なんですよ。
- 住宅ローン金利に影響する経済政策を知ろう
では始めます。
人間にとってカネ（貨幣）とは何か？国の経済政策の目的とは？
まず、最初に貨幣（カネ）とは何でしょうか？「ここからかよ（笑）」と思われるでしょうが、ここからです。自分にとって、ではなく『人間』にとって何かを考えてみましょう。
ちなみに、法律上の貨幣は『価値そのもの』又は『価値のモノサシ』です。争いを仲裁したり解決するのに、被った損害や得た利益の大きさを測るものです。
これに対して経済学上の貨幣とは『交換 』と『運動』です。
貨幣は交換の道具
人間が物々交換を始めたあたりから貨幣が生まれました。海辺に住む人は山のものと交換したい。山に住んでいる人は海のものと交換したい。
自分の周りに余りあるものと交換に、自分で手に入れ難いものを手に入れることが出来る。そこに価値が生まれますよね。
つまり、貨幣はその『交換』の道具です。貨幣を発明したことで、この交換をより大量に、早く、効率的に出来るようになりました。
価値の運動が大好きな人間
貨幣が発明されると、ヒトはただ自分が暮らしていくのに必要な交換には飽き足らず、より大量により多くの交換を求めるようになりました。
例えば、海辺に住む人は自分が食べるための魚に加えて、自分が必要な山のものを手に入れるだけの魚を獲れば足りますよね。でも、それには飽き足らないんですよ。
生き物には生存本能があります。ですから、人間が生きるための努力を惜しまないのはわかります。
しかし生きるだけなら、何も苦労してそれ以上の苦労をする必要など無いはずですよね。疲れるだけじゃないですか。それに無理に魚を獲ろうとして命を落とす危険だってあります。それでも、命を賭してよりたくさんの魚を獲る。何のための魚か？交換するための魚です。
なぜ？
それが快感だから。
貨幣によってより多くの交換が目まぐるしく行われ、スケールを拡大していく、そういう価値の運動が快感で時には命を賭けても良いと思うほどに好きなんです。個体差はあります。
なんで好きなの？
なんででしょうね。自分に問いかけてみて下さい。わたしは、この問いは『なぜセックスが気持ちいいの？』という類のものに近いと思っています。なぜって、人間がそういう生き物だからです。
政府の経済政策の目的と難しさ
なので、経済学とはそういう人間の生態を研究する自然科学としての一面もあるなぁ、なんて思ってます。人間の生態を人間が研究するんですよね、面白いです。
経済学っていうのは、価値の運動を快感と感じる人間を、同じ人間が研究する。その目的は、自分たち人間がより気持ち良く、幸福に暮らして行けるための方法を探究していくことにあるんです。
その実践が政府の行う経済政策なんですね。これを行うのは国です。なので経済政策は、あくまで自国民の幸福を目指すもの、国としての繁栄を目指すものという事です。
日本の貨幣の交換が活発になると価値が増えていく＝好景気、ということですね。価値は貨幣で測定されます。つまり好景気になると、物価は上がって行きます。
人間は貨幣の交換というピストン運動の快感を求める。ならば、どんな政策を打てば良いか？簡単なように思いますけど、「生き物」はなかなか「人間」の思うようには行かないのですよ。
アベノミクスと日銀の金融緩和政策
2008年リーマンショックで始まった世界的な不景気から浮上するために安倍内閣が繰り出した経済政策を通称アベノミクスと言います。
首相の名前とエコノミクスとかけ合わせた造語で「 財政出動」「金融緩和」「成長戦略」という「3本の矢」で、長期のデフレを脱却し、経済成長を目指すものです。3本の矢のうち、住宅ローンの金利に直結するのが「金融緩和」です。
金融緩和を担うのが日銀の黒田総裁ですね。これによって金利がどうなったのかを、超分かりやすく説明しましょう。アベノミクスの理論的な柱になっているのが経済学で『リフレ派』と呼ばれる人達の考え方です。
リフレ派政策の目指すもの
リフレ派政策とは、緩やかな物価上昇を継続することで、デフレの不況を脱して経済成長を達成しようとする政策です。
物価上昇っていうと、モノの値段が上がるということですよね。『値段が上がったら生活がますます苦しくなるじゃん、ダメダメ。』と思われるかもしれません。ちゃんと説明しますね。
デフレで不況というのは、ブラック企業を思い浮かべてみればよく分かります。
『オマエみたいな能力の無いヤツは死にものぐるいで働いてやっと人並みなんだよ、そんなオマエを雇ってやってるだけでも感謝しろよ！』
デフレ不況は、皆が賃金を買い叩かれて、命を削るほどに働かないとまともな給料は貰えない。だから物価も安い。という状況なのです。ブラック企業は労働のデフレの象徴なんです。
リフレ派が目指すのは『より良いものを適正価格で』というものです。良い仕事がちゃんと評価されて物価に反映し、人々の収入増加と同じペースで物価が上がって行くというものです。
どっちが人間にとって幸せか？自ずと明らかですよね。
リフレ派の金融緩和政策とは
日銀の黒田総裁は、緩やかな物価上昇率（年に2%）の目標を定め、それを達成するまでお金をどんどん世の中に出し、出回らせる政策をとっています。これを金融緩和政策と言います。
人間は「価値の交換運動」が好き、快感なのだという話をしましたよね。ならば、その交換の玉になる貨幣をたくさん出回らせれば良い！という考え方です。
物価が下がり続けるデフレは、同じおカネでたくさんのモノが買えます、つまりお金の価値が高いとも言えます。
だったら、世の中のおカネの量を増やしてその価値を低くすれば、相対的にモノの価値（物価）が上がるという理屈です。
好景気になれば物価が上がる。ならば、物価が上がるように仕向けて好景気にしよう。という考え方です。
なんか騙されてるような気がしませんか？その感覚は正しいと思います。生み出される価値は貨幣の単位で測定されます、つまり物価です。その数字が大きくなれば、大きな価値があるように勘違いして消費が進み、やがて本当に景気が良くなるんじゃないかってことですからね。
なお、物価上昇をインフレといいますが、リフレは英語では「リフレーション」といって日本語訳では「通貨再膨張」と言います。
国債の買い入れ、マイナス金利、イールドカーブ・コントロール政策
世の中に出回るおカネの量を増やすための日銀の金融緩和政策は、主に3つの方法で行われています。
- 国債の大量買い入れ
- マイナス金利政策
- イールドカーブ・コントロール政策
1.国債の買い入れで市中のおカネの流通を増やす
一言で言うと、銀行などが持つ国債を日銀が買い上げるという方法です。なんで、これで世の中（市中）にお金が増えるのか？
- 国債は国の借金ですよね。満期があります。
- 日銀＝国の機関です。また、日銀はお金を印刷していますので、幾らでもお金を「製造」できます。
国の借金を、日銀（国）がお金を刷りまくって期日前に返済していくという事です。
銀行が国債を持つという事は、期日になるまでお金を寝かせてるという事ですよね。世の中に出回っていない。
そこで、日銀が国債を銀行から買い上げることで、お金を叩き起こすんです。銀行には現金がダブつきます。銀行がそれにより貸し出しを増やして、市中の流通量が増えれば物価上昇が期待できるという訳です。
2.マイナス金利政策で長期金利がマイナスに
さらに、2016年1月からは、民間銀行が日銀に預ける当座預金の一部の金利をマイナスにしました。銀行からすると、預けた預金で利息を取られるという事です。
それで、民間銀行は急いで日銀からお金を引き出しました。日銀としては、このお金も市中に流通する事を狙ったんですが、そうはならなかったんですよね。
国債を買いに走っちゃったんです。お金が余ったからといっても、借りたいという企業がすぐに現れる訳ではありません。
つまり日銀から出たお金は一部の投資家と銀行間だけでやり取りされただけ。全ての銀行が国債を買いまくるので、国債の価格が高騰してマイナス金利になったんですね。
- 国債の価格が上がると利回り（長期金利）が下がる。
- 国債の価格が下がると利回り（長期金利）が上がる。
こういう法則があるのです。国債の価格は利回りがマイナスになるほどに上がってしまったんですね。国債の価格が上がると何で金利がマイナスになるか？については、当時の千日のブログに分かりやすく書いてます。
金利が下がったことで住宅ローンは好調で、住宅関係で市中にお金が供給されました。
マイナス金利で住宅ローンはどうなるか？分かりやすく解説します
3.長期金利をゼロ%に維持するためのイールドカーブ・コントロール政策
長期金利がマイナスになり、住宅ローンの金利も歴史的な低金利になりました。住宅ローンの金利が下がるのは、借りる我々にとっては嬉しい事ですが、デメリットの方が大きくなって来たのです。
長期金利がマイナスになると、退職金が目減りしてしまいます。退職金の多くは支給されるまでの間、長期金利で運用しているからです。長期金利がマイナスということは、時間が経つほど減っていくという事ですよね。
また、金利が下がったことで、銀行が投資を海外に移し、国内では貸し渋りに振れるリスクも増えて来たんですよね。返って来ないリスクもあるのに、金利が低いと儲けが少ないからです。
日本の経済成長の為にやってる経済政策なんですから、日本国内のお金が増えないと意味無いですよね。それに、銀行に貸し渋られてしまったら、市中におカネが流通しないです。これでは本末転倒です。
なので、長期金利が0%付近で推移するように、日銀が市場に介入して国債の価格を操作する＝長期金利を操作する（イールドカーブ・コントロール）政策が追加され、今に至るのです。
2018年度の住宅ローンは固定か変動かどっち？日銀が金利操作する金融緩和政策下の新たなセオリー
リフレ経済政策の誤算
日本は15年以上物価が持続的に下落するデフレだったのですが、このリフレ派政策の金融緩和が上手く機能してその後4年の現在（2017年）に至るまで、デフレを脱却できた、という分析結果が出ています。
市中に『交換』の玉になるお金がたくさん供給されただけで、ある程度の効果があったんです。
しかし一方でブラック企業や過労死という社会問題も出て来ました。企業が賃金を減らして利益を「作る」事を覚えたからです。同じものを作るなら、安い労働力を使うことで利益を出せます。
価値を創るより遥かに簡単なんです。利益は数字として具体的に、客観的に経営努力の成果として評価されます。でも、その利益は安い労働力を使ったからです。
目に見える数字としての利益、でも中身が無い。こうして作られた利益は社会に還元されず、その企業に溜め込まれる（内部留保する）ことになります。
- 目に見える数字
- 目に見えぬ価値
リフレ派政策が世の中に送り込んだお金は、その思惑どおりには『運動しなかった』のだと私は見ています。
確かに、人間は数字に操られる面もあります。企業の経営者たちが安い労働力で利益を作ったような気になってたのは確かですからね。なので、数字を大きく見せる為にお金を世の中に投入し続けるというリフレ派の政策は、一部で功を奏したのです。
しかし、数字はどこまで行っても数字でしかありません。
金融市場と住宅ローン金利の動向
銀行の商売は、ザックリ言うと『おカネを売り買いするビジネス』です。貨幣は交換の道具だと言う話をしましたが、その貨幣自体を売り買いするとはどういうことでしょうか？
銀行が貨幣に付ける価格は「金利」です。
貨幣はわたしたちにとっては交換の道具ですよね。預金とは差し当たって交換に使わないので預けたお金です。差し当たって使い道が無いお金については、それほど高い金利を要求しません。なので銀行は、安い金利でもお金を仕入れる（調達する）ことが出来るんです。
そして、銀行は『いま、お金を交換の為に使いたい』という人に高い金利で売る（運用する）訳ですね。銀行はこの金利差で儲けているのです。
まだまだ安い固定金利とフラット35
銀行は長期金利は実態よりも安いと評価しています。
黒田総裁のイールドカーブ・コントロール政策は長期金利を0%で安定させることを目的にしていますが、しばしば、定期的に、この目標を0.1%に引き上げるのではないか？という『憶測』を流すのは銀行出身の市場関係者に多いですね。
0%という金利は文字通り、金利がゼロということですから、銀行としては上がって欲しいのは言うまでもありません。彼らからすると、日銀が市場に介入して金利を下げにかかっているのが邪魔なのです。
ですから、今の長期金利は日銀が意図的に低くしようとしている分、割安なのですね。
民間銀行の住宅ローンの固定金利は市場の長期金利の影響を受けます。銀行もまた、金融市場から資金を調達して我々に貸すからです。
フラット35は住宅金融支援機構という国が運営する団体が債権を買い取る又は返済を保証するという形になっています。銀行は融資事務を代行して右から左に資金を流すだけですから、固定の手数料を取るだけです。そして住宅金融支援機構は国の出先機関ですから、これも固定的な経費を取るだけ。
つまりフラット35の金利には、投資家が買いたいと思う利率＝市場の長期金利がダイレクトに影響します。
ですから、日銀がイールドカーブ・コントロール政策を続けている限り、固定金利とフラット35の金利については、その時々の実態の金利よりも安い金利＝お買い得な金利に抑えられているのだと言えるでしょう。
日銀のイールドカーブ・コントロール政策は黒田総裁の在任期間中は継続する見込みです。
フラット35 の新制度団信は手厚くなっていてお勧め
また2017年10月からスタートしたフラット35の新制度の団信はお得な上に厚い保障となっていてお勧めです。
ポイントは２つ。
- 保険料の総支払額が減り、過去0.358%だったのが0.28%に値下げ。
- 保障の範囲が広がり、身体障害についても保障の対象になった。
団信とは、取扱金融機関が住宅ローン利用者を被保険者として生命保険に加入するものです。利用者に万が一のことがあった場合には保険会社から金融機関にその時点での借入残高相当額の保険金が支払われて、住宅ローン残高はゼロになります。
新制度では保険料の負担が減り、従来は高度障害と死亡が条件だったのが、今後は身体障害（身体障害者福祉法1級or2級）についても保障の範囲に含まれることになりました。
詳しくはこちらもどうぞ。
フラット35の新団信制度メリットデメリットと2017年下半期の金利動向
変動金利はいつか上がると言う人たち←その根拠は？
変動金利もまた実態より安いと言われています。なぜなら、現在の変動金利の店頭金利は2.775%なのです。しかし例えば変動金利最安の住信SBIネット銀行の変動の適用金利は0.447%ですよね。
- 店頭金利＝定価2.775%
- 適用金利＝値下げ後の売値0.447%
我々が借りている金利は、客寄せのためにその店頭金利から大幅に引き下げられた金利だからです。引き下げは2.328%です。割引きという視点から見ると約8割引です！
これが安すぎると考えるのは、正常な感覚です。しかしこの店頭金利というのは、2008年のリーマンショックからずーっと変わっていないのです。ハッキリ言って実態を反映した金利ではありません。ただの名目上の店頭金利なんです。
過去のバブル期の変動金利が高かったことを引き合いに出して、今後また上がる可能性があるという人も居ます。しかし予想するならいつまでにどのくらいまで上がるかを言えなければ役に立ちません。
変動か固定かを決めるのに、丁半バクチのように金利を予測して決めるのは禁物です。
【金利予想】変動金利が上がるXデーは銀行の営業戦略から2023年～2028年が濃厚
まとめ〜2018年からの家の買い方と住宅ローンの選び方
衆院選は小池劇場で野党が分断され、よほどの事が無い限りは自民党の続投となりそうです。このまま自民党が政権を維持した場合の今後についてお話ししましょう。
景気回復については、もうアベノミクスによる上昇は見込めないでしょうね。理由は既に述べたとおりです。市場を数字で錯覚させて浮上できる部分はもう使い切っているように思いますよ。
上げ底で、色とりどりの具材が詰められた弁当のようなものです。開けてみて「お！」と思いますけど、食べても満足できません。
そもそも…
- 経済政策には限界あり
- 金融政策にも限界あり
なんです。
政府が経済政策として出来るのはお膳立てまでです。それによる機を生かして自分から浮上するのは、我々の仕事です。
私はこの記事を通して、社会全体の話をしてますけど、あくまで一人一人を対象に考えています。社会全体も、それは一人一人の個人の集合なんですよね。
だから、一人一人がイケイケドンドン限界まで高い家を買おう！なんてことじゃありませんよ。将来に不安を残さないような、堅実なプランで、自分の希望に合った家を探すことが大事なんです。
身の丈を遥かに超えた高い家を買って、ローンが払えずに破産してしまったら元も子もありません。また、家を買ったのはいいけれど、不安で萎縮し、その後は極端な倹約に走ってしまうんだったら、むしろ家など買わない方がマシなんですよね。
家を買うというのは、不動産としての家だけじゃなく、その後も自分と家族が幸せに暮らしていける資金計画をも含んだものだと思っています。そんな一人一人のベストな家を見つけるための地図とコンパスになるような記事を公開していくことで、世の中に参加していきたいと思っています。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
黒田総裁は人々の間にデフレマインドが根強く残っていることが、目標の物価上昇率2％を達成できていない原因だと言っていますね。
デフレマインドとは、長年にわたるデフレのもとで人々の間に「物価は上がらないものだ」という見方が定着してしまった、ということなのですが、もう少し踏み込んで言うと、こういうことじゃないかと思っています。
デフレマインドとは自分に対するリスペクトが足らず、他人に対するリスペクトも足りないこと。
わたしたちは、もっと利己的になっていい、と思っています。自分は大事です。
自分のことを大事だと思える人は、他人も大事にできます。なぜなら、自分が自分を大事だと思うように、他人もまたその人自身を大事にしていることが、身をもって分かるからなんです。
2017年10月12日
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