住宅ローン フラット３５の金利予想
どうも千日です。そろそろ来月のフラット３５の金利が決まる頃ですね、恒例の金利予想です。
速報
米シリア空爆による長期金利の低下
4月6日にアメリカがシリアへの空爆を開始しました。シリアのアサド政権が化学兵器禁止条例に違反したことは疑いの余地は無く、その予防と阻止が米国の国家安全保障にとって重要な利益だと言っているそうです。
トランプ氏が攻撃開始命令を出したのは、フロリダ州の別荘に中国の習近平国家主席を招いてのパーティーの最後。
これが北朝鮮であっても同じことだ。
習近平氏への間接的な恫喝であると、報道されていますね。
フランシス F コッポラ監督のマフィア映画、ゴッドファーザーを彷彿させます。ゴッドファーザーはフィクションですが、こっちは現実です。
- 中国としては直接国境を接する北朝鮮がアメリカに占領される事は避けたい。
- アメリカとしては北朝鮮が大陸間弾道ミサイルを持つ事が脅威になる。
これは前からあったリスクですが習近平氏との会談にタイミングを合わせてシリアへの攻撃を実行した事で強烈に意識させたんですね。
これによって戦争不安に駆られた人たちが安全資産である国債に資金を移したため、債券価格が上がり、アメリカ国債の利回りは低下しました。
日本の国債についても同じことが起こっています。
経済政策の不透明感と地政学的リスクの中での長期金利の動向
債券市場では長期金利が低下すると予想されています。
- 米トランプ政権の経済政策の不透明感
- 地政学的リスクの高まり
両方とも前からあったリスクですけど、シリア空爆というセンセーショナルな事件に市場が反応しました。
直近までの新発国債利回りの動向
新発10年国債利回りは4月1日に0.065％でスタートし、0.07％まで上昇しましたが7日に米国がシリアへの空爆を開始したことが伝わると、0.05％と新発債としては2月27日以来の低水準となりました。
11日の現在はさらに下げて0.041%です。
トランプ大統領の誕生後アメリカの長期金利が高騰し、アメリカの中央銀行（FRB）の利上げも相まって2017年は長期金利は上がっていくというムードが濃厚でした。
だいぶ温まってきていたのですが、これに水が差されたような状況ですね。
シリアや北朝鮮の問題がこれからどうなって行くのか？分かりませんがこれが再び安定するまでには時間がかかるだろうと、専門家は言っています。
それまでの間、安全資産としての国債需要は底堅く推移すると予想されます。
つまり、
- 先行きに不安が広がる。
- 安全資産として皆が国債を買う。
- 国債の価格が上がり→金利が下がる。
このような予想が大勢を占めているのです。
日銀のイールドカーブコントロール政策が及ぼす影響
日銀のイールドカーブコントロール政策は長期金利がマイナスにならないよう、かといって上がり過ぎないよう、０％程度で推移するように日銀が長期金利を操作することを目的にしています。
- 長期金利については10年物国債金利がおおむね０％で推移するように長期国債の買入れをする。
- 長短金利操作のために日本銀行が指定する利回りによる国債の買い入れ（指値オペ）をする。
4月10日には日銀の黒田東彦総裁が支店長会議であいさつを行い、今後の景気について「緩やかな回復基調を続けており、先行きは緩やかな拡大に転じていく」との見方を改めて示しました。
今後も平常運転で行くんだという意思表示だと思います。
日本銀行による長期国債の指値オペは、以下の予定で行われる予定です。
- 4月12日に残存期間「１年超５年以下」と「５年超10年以下」
- 4月14日に「１年超５年以下」と「10年超」
本日11日に長期金利は0.04%まで下げていますが…
金利が0%に近づいたら日銀が買入を抑えてくるのではないか？
そういう牽制が働くので去年のような極端な下がり方はしないでしょう。今のところ日銀の金利操作は上手く機能していると思います。
フラット35機構債の表面利率はどうなるか？
さて、前置きが長くなりましたが、5月のフラット35の金利の基準になる機構債の表面利率が決まるのは4月の中旬です。
機構債は、フラット35の貸付資金を集めるために毎月発行している債券です。これを買うのは主に機関投資家です。
機構債は投資家にとっては国債と並ぶ安全資産なので、国債金利にほぼ連動するんですね。
今から4月中旬までに、よほどの事件が起こらない限りは、今の傾向を引きずって表面利率の決定になるので、機構債の表面利率は下がるでしょう。
フラット35金利＝表面利率＋機構の事務コスト及び取扱民間金融機関の利益率
フラット35の金利はこの式で計算されます。機構の事務コストと民間金融機関の利益率に大きな変動はありません。
2017年の機構債表面利率とフラット３５金利推移は以下のようになっています。
- 1月1.12%=12月表面0.48%+利益0.64%
- 2月1.10%=1月表面0.46%＋利益0.64%
- 3月1.12%=2月表面0.47%＋利益0.65%
- 4月1.12%=3月表面0.46%＋利益0.66%
つまり、4月中旬に発表される表面利率に0.66%ないし0.67%を足したものが5月の金利になる事が予想できるという事ですね。
まとめ〜民間金融機関の金利にも影響するか？
いかがでしたでしょうか。 フラット35は投資家から集めるお金の金利がダイレクトに住宅ローンの金利に影響するので、このように前の月からある程度の予測が立てられます。
これに対して民間金融機関の住宅ローンの金利は、銀行の方針や運用成績も影響してきますのでさらにワンクッションあります。
いわば、こんなイメージです。
- フラット35の金利＝卸値価格
- 民間金融機関の金利＝小売価格
ワンクッションあるとは言っても、ある程度の影響がある事が予想できますよね。
今の時点でどの銀行が金利を下げるか？というところまでの予想は困難ですがフラット35を中心として複数の銀行で本審査を通しておく事をお勧めします。
なお、ここで書いた予想はあくまで執筆時点で公表されている情報に基づく千日個人の予想です。
実際の金利の動向とは異なってくる可能性は大いにありますので用法用量を守ってご利用下さいね。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
千日のブログでは、マイホームの購入や住宅ローンの組み方について、最新の情報に基づいて分かりやすく解説しています。
もう一つのサイト、千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは毎日寄せられる様々な人の相談に無料で答え、その内容を記事にしています。
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